開窗的人
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房價：三線城市的共性和“個性”
三線城市的分類有很多，小司選的依據是第一財經城市研究所對2018年全國三線城市的排名。
這些三線城市既有共性，又有不同。
我們先說這些三線城市房地產市場的共性，再選取幾個比較有代表的城市，看看各自房價的決定性因素都是什麼。
（數據均來自Wind和政府官網）。
先說共性：
1、商品房的成交數量處於正常範圍。
從住宅類商品房的月成交（簽約）套數與待售套數的比重可以看出，新建住宅類庫存的消化週期基本為3~6個月，也處於正常範圍。
2、商業地產庫存較大，價格上漲比較困難。
原因主要兩點，一是自身前期擴張太快，二是電商對傳統線下商鋪的衝擊。
消化週期普遍在6個月~3年之間，商業地產房價下行壓力最大。
3、從房價大規模上漲，逐漸轉入有序調控。
越是前期房地產投資火爆的城市、房價波動劇烈的城市，就越先進入強力調控時期。
4、對大多數三線城市來說，均價破萬隻是一個時間問題。
因為當地房管局每月批准預售的商品房面積，與商品房待售總面積的比例越低，則房價越穩定，地產去庫存的週期越長。
還有一個比較明顯的特點是，越是中西部地區的城市房價上漲的頻率越平緩有序。
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在“住房不炒”這條路上，普遍結合這幾種特點，考慮三線樓市的投資性價比：
1、去庫存任務沉重：安徽省蚌埠市、山東省威海市
以安徽省蚌埠市為例，蚌埠在2017年房價波動相當劇烈，房價最高達到12110元/㎡，房價最低6013.5元/㎡。
根據蚌埠市房管局的數據，除了2017年5月份商品房成交（簽約）套數超過6000套以外，去年下半年每月成交（簽約）套數平均只有2000套左右,且成交量呈現下滑趨勢。
賣房跑量已成為一些城市的共識，房地產業進入深度調整時期。
2、房價穩定的典型城市：安徽省滁州市、河北省廊坊市
2017年1-12月滁州市區共成交商品房30404套，同比2016年度增長了約35.87%，且佔滁州市總體商品房銷量的38.63%。
從下表中可以看出，滁州的去庫存任務早已完成，房地產發展建多少賣多少，行業處於良性階段，房價和成交量預期會一起上升。
從下圖可以看出，安徽省滁州市的住宅型商品房庫存16621套，而2017年全年成交30404套，滁州在6個月的庫存消化期內實現了2017年房地產的量價齊升！
3、新建地鐵拉動房價的典型代表：安徽省蕪湖市、河南省洛陽市
看蕪湖的房價有一個關鍵點，就是蕪湖已經被批覆的城市軌道交通計劃，城鐵1號線和2號線聯通各個區縣，實現一體化。
兩條地鐵的交匯處（中山北路、北京路站）為中心的城市核心地段房價有較強的支撐，地鐵各站點的周邊房產也會有一定的開發熱潮。
4、人口外流、跟隨波動的典型城市：廣東潮州市、廣東揭陽市
這兩個城市的商品房住宅價格長期保持在萬元以下，目前商品住宅均價在6000元/㎡左右。
這兩個城市在新房與二手房的價格上，不斷呈現倒掛現象，且從2018年初新房價與二手房價差距越來越大，新房價持續走跌，二手房價格不斷攀升。
小司預計，潮州、揭陽兩城市的房價是跟隨性的。
在人口不斷外流的情況下，房價處於難跌難漲的境地，只得在全國貨幣政策的影響下，跟隨珠三角房價波動。
5、去泡沫成功的典型城市：湖南省常德市
常德市商品住宅每月平均成交3000多套，去庫存週期為3~4個月，房地產市場比較平穩。但商業地產待售面積巨大，去庫存週期約為3年。
從2016年5月，常德開始為期18月的去庫存週期之後，情況有所好轉。
庫存告急，是催生常德市最近一年房價上漲的主要動因，而商業地產庫存壓力仍然巨大。
或許，商住兩用房在常德的大量推廣，能一定程度減緩常德房地產均價破萬的速度。
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小司淘保
儘管天天說三四線城市房價不合理，天天罵三四線樓市不符合規律，天天批判三四線城市購房者不該搶房，但是三四線城市的房價還是高高的戳在那裡，絲毫沒有軟下來的意思。那麼三四線城市的房價為何還在硬抗呢？
1、對房價繼續漲還抱有幻想
房地產市場依然火爆，不管是表面火爆還是真正火爆。購房者還在搶購，炒房者們還在囤積，開發商當然是賣的越高就越高興。所以三四線城市的房價一直居高不下。
2、三四線城市成為有房人和無房人較量的場地
現在的房地產市場，開發商成了旁觀者。炒房者和購房者，甚至普通百姓之間已經展開了激烈的較量。炒房者的希望價格越來越高，沒房子的希望越來越低，有房子的希望房價繼續飆升，沒房的人希望一降到底。於是乎各執一詞，購房者只要不搶購，不急於入市，房價不會那麼堅挺。
3、開發商不想降價
價格高了購房者還搶得買，價格跌了往往有會有購房者去圍攻售樓處。所以開發商也不願意房價降，況且很多開發商的親戚朋友本身就是炒房者，開發商總不願意讓自己人承受損失把。所以開發商也不想降價。
儘管三四線樓市依舊火爆，價格依然上揚，開發商和炒房者都不想讓房價下來。但是，房價總會下來的，因為市場一旦飽和，供需一旦供大於求，那麼價格勢必會下降。所以要奉勸那些硬抗的人，早點退出，及時拋售。
新融街
三四線城市房價一直上漲，房價極為不合理但是小編認為短時間內房價不會有下降的趨勢，雖然說房地產火爆了不少年頭啦，但是農村有很多買不起房或者計劃買房的群體，再加上傳統的思想結婚要車要房，所以說市場需求還是很大的。短時間內不會出現供大於求，所以短時間內不用渴望會有房價的下跌。目前來說房價會越來越高，最不濟也會持平不會下跌。再返回來說一旦房價下跌會對國家經濟有不可估量的危害，好多貸款買房的業主一旦房價下跌連鎖反應會導致，抵押物不夠抵償銀行貸款，最後會導致整個社會出現各種亂相，國家出於社會穩定因素考慮也不會讓房價下跌，最不濟房價不上漲就行啦！所以請放心三四線城市房價會越來越高，只不過不會像以上那樣大規模的漲幅。
不要對我彈琴960
國家調控制政策，一二線城市房價穩中有降，三線城市上漲，炒房客轉向三線城市，同時在一二線城市生活的人們，由於住房壓力，紛紛湧向三線城市，因此，三線城市仍將上漲，但漲幅將來一定會收窄的，不會像一二線城市，畢竟三線城市的經濟發展制約漲幅。
無奈125387125
這個你要按10計劃來算，但是可以告訴你，只會漲不會跌。我在杭州周邊一個小城市10年前 30萬買了100平方，g20之前年130萬賣了。加了點錢買了濱江的，結果g20以後今年值480萬。30萬到400萬也就10年時間
周營銷
三線發展城市，都向二線看齊。漲肯定年年要漲的，幅度可能慢點，部分城市也規劃高鐵地鐵這些，所以還是很大一批會選擇買房。土地成本，物價年年高，房價也是會漲的
長生2017
從時間和經濟發展的角度來說，是這樣的。因為經濟發展長期向好，收入將持續提高，加上通貨膨脹的因素，居住改善的需求將不斷釋放，加上土地的稀缺性，房產的價格上漲將成為必然。因為人為的因素，可能會出現一段時間上漲較快，一段時間上漲緩慢，但是上漲的趨勢是很明顯的
擁抱未來44337217
不會，現在大多三線城市都是屬於人口流出城市，那麼高的庫存，人就那麼點，賣給誰！？況且現在也沒人願意去當接盤俠！房價已經降了！估計到年底，大量的中介都會倒閉
will588
中國特色只有漲價才能去庫存，不過三四線城市的二手房不好賣。如果靠投資還是選擇大城市，如果自己住就無所謂了。
券東東
可以毫不誇張的說，北上廣都跌了三四線城市也不會跌，道理很簡單，產業再向二三線城市轉移，人口也在迴流，去年是拉大盤出小盤，三四線有補漲需求，經濟，房價，產業的根本再於人口，人口，人口。
