作為一個公寓租客，今天我要來聊聊有關商住公寓的那些事兒。

購入公寓的人，大致可分自住和投資兩種。

自住一般不是因無購房資格迫不得己買入公寓先上車的，就是考慮到公寓面積小，總價低，上車容易的。投資呢，一般是個人或者公司，如北京區域就限制商住型公寓只允許公司購入，多用作員工宿舍，個人購入公寓多半是考慮其租金回報率。

但實際不論是兩者中何種，其實我都是不建議購入的。下面我們來看看，被炒出來的商住公寓到底有哪些隱形的坑。

產權到期無法自動續期

普通住宅：使用期限，居住用地70年；期滿後自動續期。

商住用房：使用期限，綜合用地50年，期滿後依法律規定辦理。

根據2007年的相關《物權法》的規定所總述的這個區別一目瞭然。也就是說，住宅的土地使用權到期後，可申請自動續期；但

商業用房卻有可能有其他變數，也許需再次繳納費用才可續期。

另外，按理說，50年產權的商業地產是需要按購房價格的0.84%來徵收房產稅的，但實際上目前還沒有執行這一條，因此絕大多數人都不知道。但是，重點是未來。前段時間開始房產稅徵收的呼聲便開始不絕於耳，如若住宅開始收增量的話，商住樓必然也是要收取了的。

高額交易稅衝抵升值收益

當你首次購入公寓時，稅費僅需3個點的契稅。但當想要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅。

在進行二手交易時，其與住宅對比，最大的區別在於增值稅。住宅的增值稅在0.56%，而公寓接近20%。這中間差值有多大？假使你此前購買了一套總價50萬的公寓（購房發票金額為50萬），如今其升值為70萬，想要轉手的話，你需要承擔約11萬的稅費。

顯然接盤俠也不會願意承擔這個高昂的費用，退一萬步說即使人家非要買公寓，但選擇太多，大可買入新房公寓，僅需3個點即可解決，節約一大筆費用。

更何況，買房投資的回報主在買賣，而非租金，但這個交易稅費顯然幾乎直接衝抵了其升值空間。可見，商住公寓確實投資需謹慎。

貸款條條均受限

在購買住宅時，可以選擇純商貸、公積金貸、組合貸款，首付比例最低三成。但商住公寓只能選擇商業貸款，且不分首套房還是二套房，其首付比例都為50%。

同時，在貸款利率上也有所差別。商住房的貸款利率通常是基準利率上浮10%，相當於普通住房二套房的利率。受其產權期限影響，相比一般住宅最高30年的貸款年限，其可貸年限也更短；如遇資金週轉困難，想要進行資產抵押貸款，貸款利率、期限和費用、難度更是大

。

同時，值得思考的一個問題就是，儘管總價低，首付低，但由於短期內轉手困難，所以在貸款加完槓桿後，你相當於被套進去幾十上百萬資金。

自住體驗感巨坑

對於剛需、自住者來說，如果前面三大隱形坑都沒有嚇跑你，那麼再來看看下面這些。

都說商住公寓就是買得起，住不起，因為商用水電比民用都約高出一倍，且多數沒有天然氣。這裡可以舉個我自己的例子，每天朝九晚五，在並不特別熱的五月開過三四次空調，幾乎未做飯的一個月裡，主要用電在冰箱、熱水器和燈等方面，電費110元左右。而且，因沒有天然氣接入，所以公寓內並無排煙道，於是我每天都能聞到樓上或者隔壁在家用電磁爐做什麼菜。

其次，受其商業地產的性質影響，加上商業公寓的規劃，往往公攤面積大，得房率低，物業費卻比一般住宅還要高

。而且很多人不知道，商住公寓的容積率非常高，以致採光和通風都有影響，進深標準也比普通住宅低，戶型硬傷非常大，很多都是無窗的暗衛或無陽臺。同樣以我自己為例，夏天洗個澡不開排風扇感覺多呆一會兒可能會憋死；晾衣服只能落地衣架，因為沒有陽臺。

還有特別值得一提的是商住公寓的陽光權。不同於一般住宅，商住公寓是沒有陽光權的。也就是說周邊若建造建築物是完全不用顧及你的，說擋就擋。

由於是商住兩用的性質，因此同一層的幾十戶中，有辦公的、有自住的，也有租戶等，各種人群混雜給物業管理也帶來了一定難度。不止如此，同樣受其土地性質影響，所以購買商業公寓一是不能落戶，二是沒有學區。

這也就是說，你在一個體驗感不是很好，找不到“接盤俠”，生活成本巨高的地方蝸居，小孩最終還上不了學。

商住樓雖然長得和住宅差不多，但實際根本不是一個體系的東西

。它的親兄弟是商鋪，而並不是住宅。要說優點，大約就僅僅只有不限購而已，但其商業地產屬性卻是始終無法改變的。說到底，所謂的“商住樓”本身就是商業用地上建起來用作商業用途的房子，並不是從居住角度出發所衍生的概念。它是被賦予投資屬性後，強行加上了居住功能炒作而成的產物，在越來越多人瞭解真相後，其市場火熱程度也開始明顯下降。