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瀛海府真是一個很特殊的樓盤，一期194套房源已經6月份開盤當日清盤了，到現在還有很多人在後臺詢問。二期都是合院別墅產品，只有52套，目前還有房源。
限競價房項目中，可以說瀛海府是目前最出名的一個了。
瀛海府其實銷售本身極為低調，只有個不起眼的售樓處，連樣板間都沒有，廣告都沒打，售樓處連戶型圖都不讓拍，各大房產網站上甚至找不到戶型圖。
其出名主要源於兩點：
- 出色的戶型設計，受到買家的追捧，當日清盤；
- 銷售過程貓膩多，搖號基本只是個幌子，被住建委立案調查。
優秀的產品設計
先說說戶型設計，瀛海府一期只有一種戶型，4-9層小洋房，全部都是88平米的三居，88平米的三居我們見過不少了，但是做成雙臥和客廳朝南，眼鏡房戶型，面寬近10米的，在北京的其他限競房項目中還沒見過。更何況，主臥和南向次臥的飄窗以及設備平臺全送，北向次臥陽臺和客廳陽臺半贈，“得房率”超過100%。外加一梯兩戶，電梯入戶，瀛海府一期的產品簡直是剛需盤裡的極品，把剛需盤做出了高檔樓盤的感覺，在限競房項目裡也堪稱第一。
但這並不是說瀛海府就沒有缺點了，社區偏小，部分臨街，周邊商業配套和學區配套偏弱；但這些缺點在緊鄰地鐵和無敵的戶型面前，都可以忽略了。400多萬就能買一個“完美”88平米三居，還要啥自行車啊。
搖號風波
所以，瀛海府一期的熱銷，應該在意料之中。開盤當日有約700組客戶到場，但是搖號只報到260號，194套房源就銷售完了，也就是說還有幾百人都不知道自己的搖號號碼，據現場的買家回來說，搖到的號碼基本都是100之內和500之後的號碼，搖號造假也真是不夠用心。
6月12日，市住建委執法大隊前往瀛海府項目售樓處稽查，現場極為混亂，工作人員先集體消失後又出現，電腦文件密碼集體失憶，連銷售的房源套數都說不清，公證人員無公正資質，如此等等。
最終的立案調查結果還沒看到，但估計是高舉輕放，罰酒三杯罷了。經過此次風波和社會關注，希望住建委能全面監控和指導後期的樓盤搖號過程，讓北京新房的銷售更加透明和公平。
雖然有以上的搖號風波，但是瀛海府的設計，確實為確立了一個剛需樓盤的標杆。但是很明顯，開發商是犧牲了部分利益才做出這樣的產品的，對於其他新樓盤來說，估計也很難經常見到這樣的設計。
其實這種優秀的戶型設計和麵積贈送，在南方的城市（比如杭州和深圳）是非常普通常見的，但是在北京就很少。更不用說北京過去大量的老塔樓劣質戶型，得房率都有低於70%的。總的來說，北京房子的設計落後南方很多，居住舒適程度也相去甚遠。
好了，不囉嗦了，下面介紹下瀛海府：
瀛海府項目由中海地產、保利地產、金地集團三大開發商聯合開發，限競價房項目，均價不超過52449元/平米，位於大興區德賢路瀛海出口東500米，地上住宅總面積為24600平方米。
一期是6棟4-9層洋房，1梯2戶，戶型均為88平3居，總價為450-500萬/套，總共194套房源已經售罄。二期是合院別墅產品，一共9棟，52套房源，主力戶型為138平合院。如下圖所示，後面兩排是一期，前面兩排是二期合院別墅。
目前瀛海府二期已經開盤了，合院別墅產品目前還有房源在銷售。
瀛海府評級：
地理位置 ★ ★ ★
區域規劃 ★ ★ ☆
項目本身 ★ ★ ★ ★ ☆
商業設施 ★ ★ ☆
學區教育 ★ ★ ☆
醫療配套 ★ ★ ☆
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
房價指數 ★ ★ ★ ★
綜合得分 ★ ★ ★ ☆
（注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★ ）
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ★
瀛海府項目位於大興瀛海，德賢路瀛海出口東500米，南五環至南六環之間，距離8號線始發站瀛海站400米。項目距離南五環大概3公里車程，距離南六環大約6公里，同時距離京臺高速1公里，因此由京臺高速進城比較方便。
8號線瀛海站預計今年年底開通，另外還有S6線，目前還在規劃階段。
區域規劃 ★ ★ ☆
大興區瀛海鎮東部及南部的12平方公里的土地上，原有18個村落，4千多戶農民，如今瀛海鎮靠近南海子公園的景觀地段建起了228.6萬平方米的高樓，其中絕大部分是回遷樓。
拆遷和騰退進行得比較順利，瀛海鎮就有了不少待開發的地塊，現在也算是大牌開發商雲集的區域了。瀛海鎮過去幾年在交通方面改善非常明顯，京臺高速通車，地鐵8號線瀛海站，G104北段改建工程為五環路至興亦路，全長5.2公里，設計標準為城市主幹路；黃亦路也進行了拓寬；京開高速拓寬已完工。北京新機場高速和南中軸路南延，將於2019年和北京新機場同步投入使用。
項目規劃有10萬平方米商業綜合體，將會改善區域內的商業氛圍，現在的瀛海一帶的商業只是滿足基本的生活需求，但是檔次不高。
從整體規劃上看，瀛海區域將來會是一個純住宅區域。
項目本身 ★ ★ ★ ★ ☆
瀛海府是一個很小的住宅項目，住宅地上規模區區24600平方米；而剩餘的70%建築面積為商業和公建，其中50%要求自持。項目自建10萬㎡商業配套滿足基本生活需求，小區與商業寫字樓之間有圍牆分隔。
小區容積率2.0，綠化率30%，車位比1:1.3，採用自供暖地熱（壁掛爐），2019年10月毛坯交付。另外要注意限價房鎖定5年。
瀛海府一期一梯兩戶，電梯入戶，只有一種戶型，88平米的眼鏡房戶型，全明格局，9.7米麵寬，採光非常好，欣賞一下：
二期的別墅產品一共9棟，全部為地上三層，各棟樓戶數不一，4戶至28戶不同，當然價格也不盡相同。遺憾的是，二期的合院產品，在售樓處銷售仍然不同意拍照，我們也只好作罷。合院的戶型也非常好。
商業設施 ★ ★ ☆
目前瀛海由於已經有大量的住宅，多為回遷樓，基本的生活商業配套還是有的，但是檔次較低。如果想要去高檔一點的商業中心，得驅車前往舊宮生活圈的住總萬科廣場。
根據項目的規劃，在8號線瀛海站旁邊，會建設有10萬方商業綜合體，因此未來商業氛圍會有改善。
學區教育 ★ ★ ☆
隔壁萬和斐麗項目規劃了幼兒園，據說有4000平米的幼兒園作為配套。
項目附近還有瀛海鎮第一中心幼兒園和瀛海鎮第一中心小學。但是很明顯，學區教育仍然是瀛海區域的一個弱項。短期內也看不到改善的可能。
醫療配套 ★ ★ ☆
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
瀛海府距離南海子公園大約3公里。南海子公園4倍於頤和園的大小，2倍於奧林匹克公園的大小，也是北京市最大的溼地公園，全部建成後總面積超過11平方公里。南海子歷史上就是北京最大溼地，是遼、金、元、明、清五朝皇家獵場和明、清兩朝皇家苑囿。整個郊野公園內外的建設都非常好，而且是免費開放的公園，南海子公園已經成為南城最大的“綠肺”。
筆者從南海子公園一路開車前往瀛海鎮，沿途的感受是道路寬敞整潔，綠化做得不錯，整體密度較低，從大環境來說，還是比較宜居的。
房價指數 ★ ★ ★ ★
瀛海府是限競價房，銷售均價不得超過52449元/平方米。大興的幾個限競價房的均價都差不太多，但是瀛海府在瀛海區域的位置最好，產品設計最好，得房率最高，因此客觀的講，瀛海府的合理價格應該比附近其他幾個樓盤要高20%，也就是說，52449元/平米的價格其實是低估了的，這個價格也是買到就是賺到。
與附近的商品房相比，限競價房在價格方面是有一定優勢的，比如改善型的住宅中鐵華僑城·和園的售價是6.7萬/平米。
如果與附近的二手房價格比較：
北京城建海梓府，鏈家上的二手房均價是6萬/平米左右；
亦莊金茂悅，鏈家上的二手房均價在5.8萬/平米左右。
另外，瀛海區域有大量的回遷房小區，比如瀛海家園，興海園，玉璟園等等，而興海園小區裡的帶電梯商品房，目前價格在4.4萬/平米，當然帶回遷房的小區品質會差一些。
總的來說，瀛海府的價格相對周邊新房價格有折價，相對周邊同品質二手房沒有溢價，而且相對周邊其他限競房項目價格低估了。
購房建議：
項目優點：戶型完美，緊鄰8號線瀛海站，毗鄰南海子公園。
項目缺點：部分戶型臨街；社區小；教育，商業，醫療配套都比較弱；限競價房5年限售。
瀛海府一期不用多說，買到即是賺到，已經清盤也沒什麼好說的了。
說說瀛海府二期，我們認為合院別墅來說，是改善住房，那麼考慮的維度就不一樣了，不能僅僅從地鐵和戶型來考慮。對於一個改善類產品來講，社區環境，周邊環境和配套也很重要，瀛海府社區比較小，前排別墅都是臨街的，而且瀛海區域有大量回遷房，整體環境一般，商業配套檔次不高，要依賴於未來自身的商業開發，因此瀛海府二期的別墅產品雖然戶型很好，價格尚可，但實際上在改善房裡並不突出，也就沒能像一期那樣熱銷了。
預告：
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