前幾天,一則“棚改項目審批暫停”的新聞在網上引起了軒然大波。
一時激起千層浪,目前“棚改”已經成了人們心中的一個疑問,那麼“棚改”政策的調整會不會影響三四線城市房價呢?
一.換個角度看棚改
“棚改貨幣化安置”其實是為了幫助那些生活困難家庭改善居住條件,但是大量資金分發到住戶手裡,而那些住戶又沒了房子。這就讓被拆遷者有了買房自用與投資的衝動,後拉被很多專家叫獸演繹成棚改是助推中國三、四線城市房價上漲的動力......
其實,棚改對房價沒有那麼大的影響,在維護,貨幣化安置之前,一般城中村被拆遷戶每戶能分到3-4套房,大約300平米,貨幣化安置後,只能買到同地段大約200平米的商品房,對於開發商而言,是否貨幣安置,容積率是基本不變的,貨幣化安置後,相對就地安置而言,實際上增加了可售面積,增加了市場供應量.......,但是為什麼給大家造成了棚改貨幣化推高房價的錯覺呢?
現實的情況是: 棚改位置多為所在城市的核心地段或次核心地段,被拆遷戶獲得貨幣安置款後多在剛需房源區域購房(80%的被拆遷戶選擇了房價低一個層級的區域),購買的房價低了,也就買的套數多了,甚至出現了整個單元購買的現象......,這些區域,往往是普通工薪階層(屌絲)集中居住的區域,突然湧進大量大手筆客戶,自然對這些經濟高度緊張的房奴產生了心理上的巨大沖擊,也或多或少推高了該城市房價平均線一下區域的房價,這部分區域的房價對中下層居民高度敏感,自然引發了整體壓力無處發洩的屌絲階層無數的怨言......這就是以訛傳訛的棚改貨幣化推高房價的輿論源泉......
再換個角度,如果被拆遷戶不跨區域降低房價層級,直接就地購房會怎麼樣呢?那就是:貨幣化安置後被拆遷戶相比以前居住面積減小,房屋的總價值不變,但是由於不再跟剛需競爭房源,也就不會出現棚改貨幣化推高房價的聲音了......
一言蔽之,是否棚改貨幣化,對剛需區域房價有影響,但是對城市的平均房價無關,以此來看,棚改貨幣化收緊不會對房價造成影響,屌絲們也不要高興過早,以為自己能買便宜房了......
告訴你吧,房價不會暴跌有N個理由......
2018年:
看到以上這個表格,不知道諸位有何感想。這些物價的上漲,都是最近幾個月的事情。前些日子全國各地都在做各種產業升級,去產能,大規模關閉那些有汙染的小企業,無證經營的小作坊,工業區找藉口驅逐各種利稅不高的所謂落後企業。物價上漲成為當下或是長期的趨勢,然而你的錢卻一直在貶值。
不買房子,你的錢有更好的去處嗎?
其實,真正考慮自己要不要買房的人,收入水平還是可以的(如果收入偏低的話,就沒必要考慮買房的問題了,還是趕緊去賺錢才是王道!)。和啪啪啪一樣,買房的時候第一次總是會很艱難,也會出點血交點學費,但第二次就好了。
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目前一線城市庫存平均只有6個月左右,遠低於12個月的安全庫存標準。所以最近房價下跌只是假象,實際情況是,很多地方都出現搶地潮,不要把看到的數據太當真,那就是個工具。
不要想著房價下跌,人家全破產,就等著你來買。你就沒有發現,總是有一部分人天天在喊著房價高,買不起;接著又是另外一部分人,默默的買了一套又買一套…
雖然目前房地產在調控之下不景氣,但財經專家葉檀判斷五年內房價跌不下來,原因何在?一個重要原因就是「央媽」一直在給樓市託底。再一個原因是,受限購令、營改增等影響,地方沒有也沒法真正去打壓房價。
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房價是跌是漲?
一直以來,各派眾說紛紜,熱烈交鋒。小編整理出中國房價將上漲的10個鐵證,為您揭秘:為什麼房價難跌。
1、衣食住行房子是剛需,未來人人都會買房
2、房子捆綁了太多社會福利
3、丈母孃挑女婿,首先要有房
4、房子是保值增值最佳投資
5 、買房,城市化進程的必然
6 、房地產是地方財政的主要收入來源
7、通脹預期加大,帶動房價上揚
8 、中國城市正處於大拆大建高速發展期
9、經濟發展離不開房地產
10、國家調控為控制房價上漲過快,而非打壓
看看某一線城市地產歷史
2006年 房價6500/㎡ ,
你沒有買房,你說05年政策調整,房價還要跌!
2007年 房價12000/㎡,
你沒有買房,你在期待新的政策去調控房價!
2008年房價16000/㎡,
你沒有買房,你說金融危機,房價會暴跌!
2009年房價19000/㎡,
你沒有買房,你說房價上漲太多,要觀望,房價會崩盤!
2010年房價25000/㎡,
你沒有買房,你說國家已出臺限購,房價會下跌!
2011年房價27000/㎡,
你沒有買房,你說國家會出臺房產稅,房價會跌!
2012年房價32000/㎡,
你沒有買房,你說房價漲的有點離譜,估計要崩盤了!
2013年房價35000/㎡,
你沒有買房,你聽專家的,說房價要崩盤了!
2014年房價37000/㎡,
你沒有買房,你說國家要出臺不動產登記,房價一定會跌!
2015年房價43000/㎡,
你沒有買房,不動產登記已經出臺,小媳婦都成丈母孃了!
2016年房價54458/㎡,
你沒有買房,你還在等....二胎政策,個稅抵房貸,地王加持!
2017年房價55432/㎡,
你想貸款買房了,開發商要求全款優先......
2018年房價二手房價格持平,一手房政府限價,開盤價有所降低......
你更想買房了,但是開始搖號,中產階層公司買房,借名買房花樣百出,雖略顯公平,實際上你離房子越來越遠!
你真的覺得房價會降嗎?
看到以上這組數據,不知道諸位有何感想。
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房價會跌嗎?這10個理由說服了99%的人
1、已買房者不允許降價
無論在什麼地方,沒有哪家開發商敢降價,只要一有風聲說要降價了,前期購買的業主就會來鬧事,又是要求退房,又是要求退錢的。這種所謂的維權案例在全國來說都不在少數。這種情況下,開發商就是資金出現問題,想大甩賣都不行。
2、中國人必須買房
對於每一箇中國人而言,家的觀念都是烙在骨子裡的。無論到什麼地方,都希望有一套屬於自己的房子,這樣才能稱之為一個家。都說我國的房價是丈母孃推上去的,沒房就想娶媳婦,不僅連門兒沒有,就連窗戶都沒有。雖然這是一個玩笑,但從很大程度上說明每一箇中國人都抱著有房才有家的觀念。
3、買漲不買跌的慣性
不管是炒股還是買房,都奉行買漲不買跌的慣性。只要房價一跌,不少人就會想肯定還會再降,相反要是一漲,很多人就會跟風。
4、行業特殊性的影響
近十年來,房地產已經發展成為我國的第一大支柱性產業,整個產業鏈不僅僅為保持GDP的高增長做出了重大貢獻,更是解決了數以千萬人的就業問題。
大城市在幾年前,是以房地產作為支柱產業來對待的,當下大城市的經濟發展走上正軌,房地產的支柱產業地位雖然不明顯,但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產仍然是當之無愧的支柱產業,這就是為什麼中央進行調控,地方政府卻不配合的根源所在。
對於二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產業薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發,是城市方向的引領者。只要房地產一倒下,影響力非常巨大。
5、通脹影響
大家可以回想一下,你小時候的物價與現狀的物價相比,已經翻了多少倍。90年代一毛錢還能買到好幾顆糖,要是某個同學有10塊錢的話,那就是懷揣鉅款了。在如今這個連白菜都在不斷上漲的時代,房價下跌的概率有多大就不言而喻了。
6、投資房產相對安全
對於大部分人來說,投資渠道相對有限。投資股市吧,難以駕馭。再加上股市行情,更是讓不少人談之色變。而投資房產相對股市來說,就非常簡單粗暴了,只要有錢,買下來放在那裡就行,這種實體的東西只要能在心理上更加得到認可,即使賣不出去,還能用過來出租。因此,不管是投資還是投機,都在一定程度撐住了房價的下跌。
7、需求在增長
在如今這種大環境不好的情況,還是能看到不少的日光盤新聞出現。很多人認為這是炒作。其實,日光盤確實是存在的。只要產品真的好,恰好滿足了消費者的需求,就不愁賣不出去。
8、城鎮化的推動
中國城市水平只有百分之四十多,而發達國家的平均水平是70%以上,即使經過改革開放30多年發展,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還是有很大的發展潛力,未來還會有數以千萬的人奔向城市,這些進城的人需要住房,住房需求空間非常龐大。
中國正處於經濟調整增長中,城市化進程正在加速,城市化進程的加速,必然伴隨大量非城市人口湧入城市。要知道,中國是個農業大國,農村人口占了大多數,光進城的農民,就是住房消費中一個非常誘人的數字,除非城市化進程停滯,農民才不會進城。
9、銀行不會讓開發商降價
舉個例子,開發商從銀行貸10億來建房,其實只需要5億就能建好,另外的就是開發商淨賺的。但是建的這些房子已經抵押給銀行了,需要值10億以上銀行才能賺錢,如果一降價,銀行就只能虧老本。因此,銀行也不會允許開發商降價。
10、房地產成了地方財政的主要收入來源
房地產成了地方政府財政收入主要來源,這已經是一個不爭的事實,我們不說房地產對地方經濟的拉動,單是房地產開發所需的土地供應,就是地方財政的支撐點,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少了財政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。
所以,無論中央怎麼調控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產,便在暗中支持,這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。如國家規定拿到預售證前不允許採用排號、放籌、登記、預訂等,除了一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實行,政府睜隻眼閉隻眼,實際在暗中支持房地產發展。
房地產開發到哪裡,城市就延伸到哪裡。房地產的帶動作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動所有行業的發展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關,實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞,開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場,無不在推動其發展的車輪。離開房地產,各行各業都將受到不同程度的打擊。
面對這樣的現實,你焦慮不?即使現在你手裡還有一些存款,一不小心你就跌到下一個階層。除了買房保值,還能做什麼?
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房價打不倒的“內在邏輯”是什麼?
先請各位思考兩個問題:
假設中國只有兩個行業,房地產、工廠。
1,假如你是有錢人,你有1000萬,房價一年漲5%,工廠一年收益20%。
請問你怎麼用這筆錢?
答:投資工廠。
這是10年前的中國。
2,假如你還是有錢人,你有1000萬,房價一年漲20%,工廠一年收益5%。
請問你怎麼用這筆錢?
答:投資房子。
這就是現在的中國。
為什麼會發生這種情況?
答:很好理解,因為工廠是個競爭市場,開工廠的人越多,工廠的收益就越小,只有一個人做手機,可能工廠收益率200%,這時候有另一個人來做手機,收益率變成100%,然後變成50%,40%,30%,20%,10%……
突然,大家發現工廠的收益率比買房要低了,於是有錢人不投資工廠了,改去買房。
房地產有一個特殊屬性:投資品。所謂投資品,簡單理解,就是當所有人都來買的時候,價格就上漲,當所有人都賣的時候,價格就下降。例如股票,黃金,就是典型的投資品。
這點和工廠正好相反。
於是大家開始不再去投資工廠,開始買房,原本房價一年5%,後來10%,20%,30%,40%……
但是房地產還有個特殊屬性:很多人的剛需。其他投資品,價格高就高了,無所謂,比如黃金,黃金就算賣到100萬一克,跟大多數普通人也沒什麼關係。股票就算漲到1000000點,一股平均100萬,普通人也不是一定要去買股票。
房地產不可以,房地產真的很多人需要,很多人不想投資,他們是真的需要房子。
最要命的是,這種屬性給了很多人“房地產風險不大,反正是剛需”的錯覺,更敢買,比起買黃金買股票,房子在很多人眼裡風險小得多。
所以政府必須要穩定房價。
第一段結束。
第二段:
請各位思考一個問題,通過上面那個例子,各位如果是政府,應當如何做?
答:從最開始房產收益率超過工廠,大量有人開始把房子當做投資品的時候,就限制房價。因為這個時候限制房價,房價就算跌,也不會有降多少,因為房產市場裡面熱錢還不多,買房的人大多數還是真正需要房的。
然而政府沒有這麼做。
於是就按照上面那個例子,房的收益率開始超過工廠,大家紛紛去投資房產,房的收益率(房價上漲),越漲越快。從5%,到10%,到20%,到30%,40%,50%……
房地產收益率越高,就超過工廠越多,大家越來買。
這個時候,政府發現,房價要控制,再不控制百姓沒法活了,社會要不穩定了。
於是政府突然反應過來,要控制房價!
但是這個時候,政府又發現個問題。
房價已經把GDP綁架了。因為上面說過,房子是投資品,現在房價一年上漲50%,大家都來買,如果政府控制房價,讓房價一年上漲1%,這個時候工廠一年5%收益,又比房價高了。那麼大家肯定會去賣房子投資工廠。
問題來了,房價綁架了GDP,如果大家紛紛賣房子,短時間內經濟就崩潰了!
於是政府想了一想,房價不能控制,不然經濟就完蛋了。必須把房地產收益率維持在一個高水準才能保證投資者不大量賣房。
這時候政府的政策目標很明確,阻止房產投機,增加真正的剛需,因為剛需買房是自己住的,不是用來賣的,不會因為房價漲得慢賣房跑路,影響經濟。
首付貸,首套房補貼,限購,交易稅,鼓勵投機者把房子賣給剛需者,無一不是這個目的。
這時候,一邊鼓勵剛需者買房,一邊阻止投機者買房。但是為了防止既有投機者跑路,必須維持一個高房價上漲率,一旦讓他們感到房價到頂了,這些人會立馬跑路,房價崩潰。
在維持投機者不跑的情況下,利用剛需消化泡沫,是我國目前一貫目標,這點很明顯。
然而百姓管你這麼多?現在房價漲這麼厲害,我不買房不是越來越窮嗎?甚至原本開工廠的都把工廠關了來買房。
然而,前面說了,房地產不是一種簡單的投資品,他是很多人的剛需,尤其是年輕人。
於是年輕人把畢生精力都用來買房,每個月收入都用來還貸存錢買房。
老百姓也沒有錢買工廠的東西了。
工廠的收益率因為房變得更低了,有錢人不得不去投資房地產了。
於是工廠開始完蛋,這個時候,銀行發現,怎麼借給工廠的錢總是還不上啊!不能借錢給工廠了!
於是銀行只借錢給兩種人,一種是房地產商,一種是買房的百姓。房地產價格一降,銀行就全是壞賬……
於是房地產還綁架了銀行。
政府靠賣地賺了好多錢,有錢就能拉動GDP,就能升官發財,開始大手大腳借錢,反正房地產能幫我還錢。只要房價不降,就有GDP,就有錢修路,就能仕途高升!
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