文 | 歐陽捷

導讀：房地產業當配角，租賃住房作主角，這裡將是年輕人的天堂……

提要：

1、十大定位——思路清晰、內容豐富

2、產業地產——後發優勢、值得期待

3、產業人口——快速增長、指日可待

4、住房供應——庫存下降、失衡將現

5、住房定位——租購併舉、以租為主

中共中央、國務院發佈《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》，賦予海南經濟特區改革開放新使命，以供給側結構性改革為主線，建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港。

未來，海南的增長空間和發展潛力將是充滿想象力的。

01、十大定位——思路清晰、內容豐富

中央對於海南的發展定位極其豐富。

不僅僅是“以現有自由貿易試驗區試點內容為主體，結合海南特點，建設中國（海南）自由貿易試驗區，實施範圍為海南島全島”。

而且，還將“根據國家發展需要，逐步探索、穩步推進海南自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策體系。不以轉口貿易和加工製造為重點，而以發展旅遊業、現代服務業和高新技術產業為主導”。

同時還要發展國際旅遊消費中心、生態文明試驗區、國家重大戰略服務保障區。

海南的緯度與硅谷相當，環境舒適，氣候宜人，都是天然大溫室，適合旅遊休閒度假和科研創新創業。

僅從其戰略產業格局來看，就有10大具體定位：

定位二：空間科技創新戰略高地——“面向深海探測、海洋資源開發利用、航天應用等戰略性領域，支持海南佈局建設一批重大科研基礎設施與條件平臺，建設航天領域重大科技創新基地和國家深海基地南方中心”。

定位三：現代化海洋牧場——“高起點發展海洋經濟，積極推進南海天然氣水合物、海底礦物商業化開採，鼓勵民營企業參與南海資源開發，加快培育海洋生物、海水淡化與綜合利用、海洋可再生能源、海洋工程裝備研發與應用等新興產業”。

定位四：國家熱帶現代農業基地——“實施鄉村振興戰略，做強做優熱帶特色高效農業，支持創設海南特色農產品期貨品種，加快推進農業農村現代化”。

定位五：國家熱帶農業科學中心

定位六：現代服務業——“瞄準國際先進水平，加快服務貿易創新發展”。

定位七：新型交易場所——“支持依法合規在海南設立國際能源、航運、大宗商品、產權、股權、碳排放權等交易場所”。

定位八：國際離岸創新創業示範區。

定位九：新一代信息技術產業——“統籌實施網絡強國戰略、大數據戰略、“互聯網+”行動，推動互聯網、物聯網、大數據、衛星導航、人工智能和實體經濟深度融合”，“鼓勵發展虛擬現實技術，大力發展數字創意產業”。

定位十：國家生態文明試驗區——“為推進全國生態文明建設探索新經驗”。

中央不僅對海南發展給予明確的定位，而且給出了一大堆令其他省市垂涎的政策大禮包，這為海南騰飛裝上了一隻翅膀。

02、產業地產——後發優勢、值得期待

這麼多的產業定位，顯然，產業地產的機會非常之大。

比如文旅產業。

海南打造國際旅遊消費中心，建設郵輪母港、開通跨國郵輪旅遊航線、開展公海遊輪航線試點，放寬遊艇旅遊管制，將帶來遊輪遊艇基地建設的巨大商機。

允許外資試點設立演出經紀機構、演出場所經營單位，或許，我們可以常年在海南看到著名的法國“紅磨坊”、俄羅斯芭蕾舞，文化場館將大興土木。

海南發展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目，還有環島大帆船賽、自行車賽、馬拉松賽、國際衝浪賽、高爾夫明星賽，未來海南堪比迪拜和拉斯維加斯，新型文化旅遊地產投資將升級換擋。

海南打造養老醫療產業，在吸引老人養生旅遊的同時，還可以帶來醫療旅遊的老人消費新市場。

文昌不僅可以建設國際航天城，還可以打造航天小鎮，形成航天產品展覽、航天運動訓練、航天模擬飛行、航天飲食體驗、航天動植物實驗等等獨一無二的的產業項目，這是真正的特色小鎮。

甚至在建設國家重大戰略服務保障區的同時，就像夏威夷島一樣，西沙群島、南沙群島島礁可以發展紅色旅遊，部分海軍基地也可以作為軍民融合發展的愛國主義教育基地。

今年，海南計劃接待遊客總人數7400萬人次，未來三年很可能會達到或接近去年中國內地遊客出境遊人次1.22億，但遊客的人均消費僅有1216元，相比海外遊人均消費2萬元人民幣，海南旅遊住宿、文娛體育、休閒購物等消費的增長空間巨大。

再比如新興產業。

南海可燃冰儲量巨大，足夠解決中國100年的能源消費，油氣勘探開採儲運技術研發中心、儲存運輸生產服務基地及相關配套設施，以及國家戰略能源儲備基地等，都為產業地產營造了巨大的想象空間。

海南建設現代化海洋牧場，前方可以開闢近海垂釣、遠海捕漁，深海潛水、漁業觀光，後方少不了現代化漁港和避風港，漁港旅遊餐飲文化街區也是獨特的風景線。

全球動植物種質資源引進中轉基地，可以讓全世界的種子在海南落戶、中轉、培育、改良，當然，也可以變成巨大的動物、植物種子博物館。

如果在海南設立國際能源、航運、大宗商品、產權、股權、碳排放權等交易所，海南有沒有可能成為超越香港的國際金融中心呢？

海南要做這麼多事，沒錢可不行。

海南遊輪、賽馬業的開放，對於國人無疑是具有巨大吸引力的，甚至對東南亞各國旅遊業或許也是一個福音呢。

而探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票，無疑更是給了海南一臺巨型印鈔機。

03、產業人口——快速增長、指日可待

目前海南陸地面積3.54萬平方公里，是香港的32倍、新加坡的50倍、迪拜的8.9倍，與臺灣島面積基本相當。

海南人口僅為925萬人，雖然高於香港、迪拜和新加坡，但比臺灣的2349萬人相去甚遠。

海南人口密度低於迪拜和臺灣，更遠低於香港和新加坡，人均GDP更是少得可憐。

可以想象，這麼多的新產業發展機會，勢必需要更多的產業人才支撐。

未來人口增長潛力巨大。

比如，博鰲樂城國際醫療旅遊先行區不僅吸引大陸老年人旅遊醫療，也希望吸引境外患者便利診療，顯然現有的醫生、護士、藥劑師、甚至護工肯定都是不夠的，引進菲律賓勞工也是未嘗不可的。

海南實施更加開放便利的離島免稅購物政策，提高免稅購物限額，誰來開發、運營、管理購物中心等商業呢？要知道，一箇中型購物中心可以提供數千人的就業崗位啊。

在海南註冊的中外合資旅行社也需要更多的人手從事出境和島內旅遊業務，引入國際一流體育賽事、舉辦海博會、冬交會、海購會、國際休閒旅遊博覽會、海購節、國際廣告節、國際電影節，運營管理場館都需要大量人才和勞工。

遊輪用工量也非常之大，遊輪具有酒店、酒吧、牌室、影院、劇場、舞場、賭場、商場等功能，還有登岸觀光。

不算船長、技師、水手，廚師、餐廳服務生、酒吧服務生、勤雜工、保安員、清潔員、泳池管理員、演藝人員就是一大堆，一般乘員與旅客配比大致為1:2.2，換句話說，一艘載有4000名遊客的豪華遊輪需要將近2000名乘員，再加上郵輪母港的保障人員，不亞於一般購物中心用工數量。

香港賽馬業從業人口只有2.2萬人，海南賽馬業將面向整個中國大陸和東南亞，就業人口恐怕不下10萬。

去年海南旅遊人次超過6700萬人次，同比增長12%，加上開放59國外國人入境旅遊免籤政策，未來登島的旅遊人口恐怕很快就會翻番，大量的酒店用工僅靠本地人顯然是不現實的，未來中小型家庭旅館也會分流當地農村剩餘勞動力。

海南還在全國率先設立了旅遊法庭、旅遊警察，這也是萬人級別的就業崗位。

海南出臺搶奪人才政策幾乎已是必然，甚至只要是勞動力，海南都會願意吸納。

恰如海南省政府工作報告所說：“要努力營造當年‘十萬人才下海南’的人才環境，使海南成為人才薈萃的沃土”。

而且，不只是國人，海南支持外商全面參與自由貿易港建設，未來自由港的外國人佔比很可能高於1%，這樣的海南才具有國際性，換句話說，未來海南居留的外國人可能高達數十萬。

最終，海南常住人口將會達到2000萬，接近臺灣島人口。

沒有足夠的人口人才支撐，海南的戰略目標就不可能實現。

以人才為核心的人口導入，是海南騰飛的另一隻翅膀。

人有了，錢有了，海南的發展就將指日可待。

04、住房供應——庫存下降、失衡將現

人來了，房在哪？

過去，海南住房供應過度，導致庫存大量積壓。

2016年初，海南出臺了以消化存量商品住宅為目標的“雙暫停”政策，刺激了房地產銷售，在2015年房屋銷售面積984萬平米的基礎上增長了43.4%，商品房庫存減少930萬平方米，去化期從45個月大幅下降到23個月。

庫存下降是因為減供應導致的，但海南的房子其實是不多的。

海南城鎮居民人均居住面積2015年僅為31.24平米，2016年更下降為30.8平米，低於全國平均水平36.6平米。

人均居住面積下降並非是人口增長過快，恰恰相反，2010-2015年，常住人口年均增長8.5萬人，而2016年卻只增長了6.3萬人。

顯然，這是因為住房減少了。

海南在2015年拆除違法建築870萬平方米的基礎上，2016年又拆除違建787萬平方米。

2017年，海南繼續鐵腕整治、依法拆除違法建築2810萬平方米，商品住宅庫存也已下降至合理區間。

海南農村住房也並不多，人均住房僅為29.25平米（2016年），也遠低於全國平均水平45.8平米，其中約10平米還是磚木結構的。

與全國不同的是，海南農村住房面積甚至低於城鎮住房面積，可見海南農村貧困程度遠高於全國平均水平。

未來，海南是缺房子的。

據估算，海南現有住房存量大約為2.8億平米，大致相當於300萬套，滿足約270萬戶常住人口的住房需求，還接納了大量外來投資購房者。

我有個朋友去年在五指山買了房，現在，這裡已經不能再向外地購房者賣房了。

今年，海南繼續“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，決不讓海南變成房地產加工廠，以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴”。

不僅如此，海南還明確：“實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加

今年1月，瓊府〔2018〕3號發文“關於進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見”，更是進一步明確了房地產的未來走向：

1）“按照‘總量鎖定、增量遞減、存量優化、效益提高’的基本要求……，設定土地資源消耗上限、耕地保護紅線、生態環境底線”。

看上去是不是有點眼熟？

熟就對了，這幾乎是上海土地管理政策的翻版；

2）“嚴格控制城鎮和產業園區邊界，嚴禁生產、生活空間擠佔生態空間”。

這就是說，哪怕生產生活空間不足，都不能減少生態空間；

3）“到2020年，全省建設用地總規模控制在550萬畝以內”。

4）“建立用地效益標準。將土地投資強度、產值、稅收等相關指標，作為建設用地供應准入標準……實現土地資源利用效益的最大化”。

文件還明確，對未達到標準的項目，不得供應土地；已經供應土地稅收達不到標準的，補收差額；對投資強度、畝均產值、稅收達不到約定標準或超期未竣工的，收回土地使用權。

土地效益越來越大、土地價值越來越高已是顯而易見的了。

一線和熱點二線城市“惜土如金”的用地邏輯已經被海南升級為指標體系了。

5）海南海嘗試“彈性年期”+“對賭協議”的土地供應制度，這是很有意思的一項創舉，看起來政府對於“對賭”並非完全不可接受。

過去我們說過的“無地可建、無房可售的熱點城市新常態”將成為海南全島的必然趨勢。

05、住房定位——租購併舉、以租為主

更重要的是，海南省已經全面調整了戰略思路，由過去的眼睛向內轉變為迎接世界，由傳統產業思維調整為升維發展邏輯，房地產業將不再被視為可以依賴的支柱產業，轉而成為配套新興產業的配角產業。

海南還將“減少房地產投資比重，繼續深化‘兩個暫停’、中部生態核心區永久停止開發新建外銷房地產等調控政策”。

在省政府工作報告中，對房地產業的定位已經轉變：“調整優化產品、區域、租售結構，居民保障性需求由政府來保障，改善性需求由市場來調節，投資性需求靠制度來限制，建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。

在控制並減少新增住宅建設用地的大背景下，未來不排除出現如下場景：

1）凍結土地：已經拿到住宅用地的，暫時凍結開發建設；

2）延緩進度：已經取得規劃審批手續的，按照“雙暫停”辦法，控制審批和上市節奏；

3）調整性質：“禁止其他用途的土地改變用途用於商品住宅開發。商品住宅用地可以按照規劃及法定程序改為其他用途的土地”。

正在規劃之中的住宅用地，可能被調整為產業用地、租賃住宅用地、共有產權住房用地，以及分時度假共享型住房用地；

這或許意味著：大量握有住宅用地的房企可能並不會如願以償地繼續過去住宅開發銷售的邏輯。

4）減量供應： 海南還“禁止商品住宅項目用地提高容積率”，不但住房用地供應減少，還不能在有限的土地上增加住房面積。

可以想象，隨著產業和人口的導入以及政策的嚴控，海南的土地將越來越珍貴，海南的可售住房將越來越稀缺。

既然我們不能增加住房用地供應，那就長期調控吧。

未來，海南住房發展的主要出路就是租賃住宅、共享住宅，海南鼓勵發展租賃型商品住宅的政策非常獨特：“對用於租賃的商品住宅基準地價可以按照商品住宅基準地價的70%確定”,可見海南省政府的決心和力度。

未來，民間住房包括人均面積不多的農村住房也會被鼓勵用於租賃住宅和度假民宿，其背後的邏輯就是在住房難以滿足需求的時候，提高住房利用效率。

提高住房利用效率，還必須讓企業自持租賃住房，才能實現如酒店般的住房高效輪動，也實現“房住不炒”的調控目標。

當數以千萬的人口湧入海南，卻不意味著這些人可以終老海南，他們無房可擁有，終將離去、葉落歸根。

海南可以是養生之地，但不應是養老之地。

“後來者”未必再能居上，這裡將是年輕人的天堂，過客們的樂園，老人們的驛站。

海南，將變成一個永葆青春活力的城市。

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