大喵的一一

經過多輪的房價上升，對於現在的高房價，好多人都感嘆買不起房，尤其是現在的“房子是用來住的，不是用來炒的”強壓政策之下，2018年的房價真的會降嗎？答案是否定的，我認為房價會穩中有升的。

• 住房的剛需是持續增加的。對於這個話題可以關注我，看我發表的文章

  《還有多少農村人要到城裡買房》，裡面全面分析了我國的城鎮化率情況，目前我國的城鎮化率只有58%，而發達國家都達到80%左右，我國的城鎮化率還有很長的路要走，通過上面的圖可以看出我國的城鎮化率還在逐步提升，增長率穩定在每年1.1%左右，對於我國人口14億這個巨大的基數而言，相當於我國每年都會有1500多萬人從農村進軍到城市，這就給住房增加了巨大的剛性需求，從需求角度講，每年都會產生很大的需求。

• 那麼就會有人說我國現在的住房是過剩的，其實並沒有你想像的那麼嚴重，更詳盡的分析可以關注我看我的文章《買房不要忽略一個重要因素：住房空置率》，裡面以江蘇省為例分析了住房空置率情況，南京的住房空置率只有10%。

  平均住房空置率在14%左右，這個數並沒有我們想像的那麼嚴重，並沒有那麼多的鬼城，除了看住房空置率的絕對數，再看一下空置率的變化情況。有幾個城市的住房空置率的增長是負數，也就是住房利用率是持續提高的，我們想象的過剩房產是在逐步減少的，所以，住房的供給量並不是我們想象的那麼大。
  拋開政策因素，上面大概分析了一下供求方面，剛性需求是持續存在的，房產供應並不是那麼大，所以從這些角度來看房價還會漲，並且某些地區還會瘋長。還記得南京人們排隊搶購一手房的情況嗎？政策的干預可能造成房價倒掛的情況，二手房遵守市場供求機制處在高位，一手房受政策影響較低造成人們的瘋搶的情況。

房產後投資時代

房價、學區房是大家普遍關心的話題。

先說判斷：2018 年房價會下降一些。

憑啥這麼說？

因為，在我們國家，房價的關鍵要看政策，明年國家樓市的政策是這樣的：

滿足首套剛需、支持改善需求

“滿足首套剛需、支持改善需求”的意思是：

這是2017年12月23日，住建部部長王蒙徽最新確定的政策。

這個政策傳遞的最大信息就是：放寬。

國家為啥放寬買房的限制呢？

原因很簡單，炒房的人都撤了、不炒房了！

現在還想買房的人，都是剛需，都是要自己住的，既然這樣，國家為啥還要限制買房呢？！

那為啥炒房的人都撤了，不炒房了呢？

原因也很簡單，就是普通房價、學區房價都已經炒到太高了，到頂了，再炒就要砸在自己手裡了。

所以，我們把政策背後的原因說明白了之後，2018 年的房價是漲是跌也就很清楚了。

已經到頂了之後，自然就會要跌一些，你說對嗎？

你覺得在 2018 年，普通房價、學區房價會怎麼樣呢，在評論區說說你的看法。

洋蔥數學

樓市調控一年零一個月了。對於絕大多數買房者來說，糾結的永遠是明天要不要買房，彷彿每走一步都是“險棋”。

從目前趨勢看，四季度樓市依舊會延續趨冷的氛圍。因此，處於深度觀望中的不少想買房的朋友都把買房的希望寄託在了明年，抱著買漲不買跌的心態，我身邊就有不少這樣的朋友。

個人認為這個房價的確還會再漲。

第一， 錢不值錢了，老百姓沒有更好的保值投資手段。

第二， 政府倡導的城市化進程，產生大量剛需。

第三， 二線城市放開大學生入戶政策，也增加了剛需。

第五， 房地產拉動配套行業，產生就業率。

第六，政府在治理房地產業市場上沒有提出使房子降價，而是穩步推進。

有人拿出李嘉誠王健林等在賣房產的事情來證明房價即將下跌。可是他們忽略了一個事實。大佬們在賣房子，但是接盤的也是大佬。難道那些接盤的大佬都是傻子不成？

當然，房價漲幅與城市以及城市裡的地段有密切相關，不是所有的城市都一樣。不過我覺得至少在一二線城市，房價的整體趨勢還是往上走，就像鄭州，雖說調控力度一再加大，但是房價卻沒有出現實質性的下跌。對於打算買房的朋友來說，個人建議要趁早，因為未來房價只會越來越高。

鄭州生活印象

馬雲說，8年後房價如蔥，最不值錢的就是房子，你信嗎？記得這句話已經被傳已久，又被拿出來炒了。這類消息再一次刺激了地產這個話題，什麼一個北京老太太坐擁九套房產這類文章也是涮爆了朋友圈，不得不承認，在中國，我們必需要承認本土國情，女人以及中國式丈母孃的心理需求，即使在繁榮的大上海，每個人工作以及經濟獨立，而在選擇婚姻時，女性還是會覺得有房才有安全感，即使自己具備獨立買房的能力，仍是考慮問題之首選，畢竟一套房可是要讓個人以及所在原生家庭要付出巨大精力和代價的。

可能從某種意義上來說，未來房價的泡沫可能會相對減少，但不代表房子開始貶值，如果真的如此，為什麼馬爸爸也進軍租賃市場了呢，在中國，房地產是GDP的支柱，很多人希望房價跌，希望不要一輩子被房子捆綁，被生活所奴役，但有時候過高的生活追求也會使人的潛力發揮到極致，也會讓中國經濟創造更高的生活水平，儘管過高的房價一次又一次被調控，遏制，當剛需來臨之時，仍是有人硬著頭皮往前衝的，生活之根本，怎麼能不去竭盡所能？

關鍵是我們已經形成了一種心理暗示，條件反射，房價會跌嗎？沒人相信，房子一旦聞風而起，會有一堆追兵，紛紛湧入人潮，甘願被奴役。這兩年一線二線的限購，讓所有人群湧入了三線甚至是四五線城市，幫所有空城的地方政府解決了GDP問題，清了多年的庫存，或許，在我們心中，已經有了一種堅定的信念，房價是不會跌的！那麼你說，2018年會如何？

環球老虎財經

2018年下半年，買房就等著撿漏吧！

緊信貸，寬貨幣。MLF大放水，央媽降準在即！

據媒體報道稱：銀行信貸政策收緊，房地產企業融資通道在逐漸收緊，房企想要“拿錢”越來越難。

據數據顯示：今年（2018年）5月，上市房企（40家）融資情況非常差，融資總額（451.17億元）環比4月（769.12億元）減少了41.34個百分點，這是自去年（2017年）5月以來，近一年來融資額最低的一次。

對此，房地產行業內專業人士分析表示：不光房地產企業融資越來越難，現在就連購房者的購房貸款也越來越難，“消費貸”已被嚴厲監管了。

專家認為：房地產企業的苦日子才剛剛開始，以後將越來越差錢，2018年下半年，每個城市的開發商都會通過打折、優惠、全款折上折等方式來買房，廣大購房者們就等著撿漏吧！

其實，早在今年（2018年）年初，“任大炮”任志強就預測：很多開發商都沒錢了，都在賣資產拼命融資找錢！

我家住樓房

經歷過2016年末2017年初人民幣的匯率壓力，一瀉千里的疼痛無法忘卻，耗資萬億美元的匯率保衛戰極為深痛。

如果人民幣在即將到來的2018年可以維持媒體預測的匯率，國內資產價格壓力將大大減負。問題是，如何確保預測成為現實？

客觀來說，經濟、房價走勢和匯率實際互為支撐、相互影響。

這就是為什麼很多人預測，聯儲的持續加息、縮表、美國減稅，提振美國經濟的同時，將導致我國房價大幅下跌。而房價大跌，則進一步導致大量資金外流，匯率承壓。

同樣反過來，如果我們經濟穩定，不被美國虹吸，匯率穩定，目前房價也就能撐住。

通過我國較為嚴格的資本管理，對資本大鱷的警告和震懾，大塊頭資金一定時期內守住是可能的。但前提是國內房價和經濟穩定，否則再嚴厲的管理規定也會被消解。

從這個角度而言，更好理解前幾天，槓桿遊戲從中央經濟工會議內容中，解讀出的，中央目標是維持目前房價，為其他改革爭取時間。詳見《醒醒吧，2018樓市難鉅變！中央樓市政策有微調》（12月21日）

按照中央經濟會議的指示，調控不會輕易加碼，開發商和房價依舊可以僵持。表述說得很清楚，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

換句話說，只要不是過分的地方，上頭不會給壓力加碼調控。同樣，如果出現形勢不利的局面，上峰也不會阻攔地方“小救市”。

調控政策之外，影響房價至關重要的貨幣政策，槓桿遊戲據中央經濟工作會議的表述預測，2018年和2017年比可能無明顯變化，既為保匯率留有空間，也不至於大幅逼跌房價。

好了，中央的戰略定好了。但具體戰術呢？現在北京二手房已經是跌了，二線城市基本企穩，會不會跟著跌，怕不怕跌？三四線城市總剛需就那樣，去庫存已經取得這麼好效果，好效果如何繼續維持？

請看下文分析。

2、棚改目標比預期大幅提升，三四線城市房價找到新支撐，一二線城市則可以靠虹吸和人才吸引穩定房價

12月23日，是的，週六，這天召開的全國住房城鄉建設會議公佈我國2018年改造各類棚戶區的目標：580萬套。

這一目標是什麼概念？2017年，我國棚改制定的目標是600萬套。日前住建部公佈了實際數據，2017年全國各類棚戶區改造已開工609萬套。略微超額完成。

而2016年時目標為606萬套。為此，國開行等金融機構支持了1萬多億元的融資。真是大投資、大建設、大就業，有力穩定了經濟。不僅如此，還刺激房價。

這幾年棚改和過去不同了。以前喜歡補償房子，現在流行貨幣化補償安置。2014、2015年全國庫存積壓，於是貨幣化補償安置作為“去庫存”的主要手段之一被使用。

大家拿著錢不僅開心，買房爽快，動輒全款，還參與炒房，也能刺激一些其他消費。

在2013年之前，棚改貨幣安置比例非常低，槓桿遊戲看過多個研究機構的數據，大致結論都是10%以內。而到了今年，保守估計也在五六成。就算五六成，300萬套房子吧，按照50-100萬元/套計算，意味著可以提振1.5-3萬億元住房銷售的規模。

而我國目前的住房年銷售額也就10萬億出頭。

有意思的是，2017上半年，國務院制定的2018年至2020年的棚改目標1500萬套，年均也就500萬套。眼看著棚改規模下降，聯儲加息、縮表、減稅咄咄逼人，我們提振棚改量。

在三四線城市去庫存取得不錯效果，新的庫存可能又要來時，棚改加碼實在是利好。

與此同時，一二線城市儘管供地2017年整體增加明顯，但需求確實相對過硬。目前的供給實際和需求是不匹配的。加之大家都在打人才爭奪戰，明裡暗地放鬆限購，銷售和房價未來一定時間也有了支撐。

倒不是說一些泡沫不縮小一點，起碼上述舉措保證了銷售增速可能保持穩定。有銷售增速、節奏的保證，如果外部壓力可控，房價維持基本穩定還是可能的。

這不就是中央和地方都期待的嗎？

3、聯儲加息壓力、資本市場大發展衝動，依舊是房價頭上高懸的利劍

根據槓桿遊戲上述分析，一二三四線城市，2018年樓市都有了新支撐，國內資金信心得到保障，匯率壓力也就減輕。反過來，進一步穩定國內房價，防止資本外流。

為了預防和給匯率穩定空間，中央經濟工作會議明確，如果不是不得不，貨幣2018年大放水沒有可能（外部環境也不給這個空間），和2017年一樣，不鬆不緊。

貨幣政策的目標訴求看來不少，匯率、房價都要。

當然，上述分析也表明，守住資產價格和匯率之重要，很大程度是要抵禦美聯儲加息的咄咄逼人。

反過來也說明，聯儲態度、美國經濟對我國房價影響之大。譬如貨幣政策今年開始調整、調控力度達到史無前例，房價不再瘋漲，很大程度都是因為美國貨幣寬鬆週期結束，我們再不能跟著放水、做大資產泡沫。

很有意思，改變中國房價走勢的居然是美聯儲。至於穩定還是跌一點，這就不好說，反正瘋狂繼續是難了。

除了聯儲加息、縮表、美國減稅的利劍，中央經濟工作會議還提出，“促進多層次資本市場健康發展，更好為實體經濟服務”——上週槓桿遊戲在文章裡提醒過。劉主席也說要做資本市場強國。

現在房價是崛起了，匹配大國地位，資本市場也要努力。問題是，資金總是逐利的，股市要略微從樓市“抽血”，資本要回流部分實體，意味著房價支撐就少了點。

當然，如果資本市場可以做起來，良性循環，賺了錢買房也是正常的。所以短期內，如果資本市場可以吸引到更多錢，恐怕和加息一樣，房價不敢掉以輕心。

槓桿遊戲

從目前的市場表現來看，一二線城市房價逐漸修復，三四線城市行情仍在延續。

1、一線城市：北京、上海或將微漲，廣州、深圳窄幅震盪

2017年北京、上海受監管影響首當其衝，房價表現持續低迷，隨著政策趨緩，兩地房價逐漸得到修復；在需求支撐下兩地房價將在2018年或將小幅上漲。

廣州2017年有不錯漲幅，基數相對較高，租房市場的發展將對房價形成一定衝擊；深圳房價自2016年10月以來表現較為低迷，一方面是深圳平均房價在四個一線城市中是最高的，房價上漲的壓力比較大。

另一方面深圳面積小，在深圳周邊買房更划算，房價上漲會加速這一趨勢。整體來看，廣州、深圳的房價在2018年將窄幅震盪。

2、二線城市：房價繼續修復，高漲幅或面臨回調

2017年二線城市房價表現並不算好，目前漲幅最高的是瀋陽，同比上漲11.7%，較2016漲幅最高的合肥46.3%相去甚遠，二線城市房價受一線城市持續下滑及嚴監管政策影響，整體漲幅大幅收窄。

二線城市作為區域核心城市，人口流入和經濟發展足以支撐其房價，經過2017年的回調後，2018年二線城市房價仍將有所表現。對於一些漲幅較大的城市，建議短期觀望，避免回調形成的風險。

表3：2017年二線城市漲跌幅前五

3、三線城市：行情短期仍可延續，回調風險較大

2017年在去庫存需求仍在，以及在樓市嚴監管環境下資金流入，三線城市今年上演一波大行情，2017年僅無錫房價同比出現下跌，而無錫房價同比微跌主要與其在2016年房價同比暴漲35.5%有關。

短期來看，三線城市的行情仍將得到延續，在政策沒有明顯轉向的情況下，前期進入的資金不會出現集中抽資離場的情況。

但三線城市受經濟和人口外流因素的影響，持續上漲的動力有限，一旦出現主力資金離場的情況，將面臨很大的下行風險。建議避免高漲幅地區，短期風險不大。

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房盟網

2018年的房價會上漲，但是穩步且集中在一線城市，北京上海廣州深圳成都重慶...

這些地方上漲的主要原因：在於城市的經濟發展，城市群，及居民可支配收入增加投資需求大。

為什麼是穩步上漲呢，因為國家19大明確提出房住不炒的政策對房價進行管控，但是各地政府的30%財政收入是房地產帶動。紅利期還在，一定會持續增長。故，小漲。

19大調控政策對房產市場的影響？

1、穩定了房價進入慢牛期。但是並未改變上漲趨勢，因為市場總體上是供小於求的。

2、房住不炒，改變中國人對房的預期，改變房子必須買來住的需求滿足方式

3、吸引資金進入二線城市，發展有經濟潛龍且產業結構完善的二線城市帶，緩解一線城市的壓力。

貝多多理財

首先給出結論：可能小降，不會大降。

鑑於該問題已經有無數的磚家通過各種理論，引用各種數據分析了千百遍。資管君就不再走此俗套，正所謂授人以魚不如授人以漁，正好就著這個萬眾矚目的問題說一下分析方法的重要性。

為什麼我們總是猜錯房價的走勢，股價的走勢？是因為這個問題很難麼？錯！真理往往很簡單直白，搞得越複雜的東西就越可能是騙人的圈套。那麼猜錯最主要的原因是我們的思維方式錯了。

大多數人思維方式錯在哪裡？資管君認為最最重要的一點就是因果倒置。舉個簡單例子：資管君最近想減肥，然後去學游泳，結果有朋友告訴資管君別去游泳了，去跑步吧，因為跑步的人大多數都很瘦，而游泳池裡卻聚集了一堆胖子，所以游泳會使人變胖，跑步才會使人變瘦。乍一聽好有道理，但事實上確是犯了典型的因果倒置錯誤。

因為泳池裡胖子多，所以游泳使人變胖？大錯特錯。真相是因為胖子都選擇了游泳，所以泳池裡胖子多。為什麼？我想真正胖過的人都知道，是因為跑步膝蓋受不了啊……

那麼回到正題，最近很火的一篇關於房地產的報導就是深圳一個新盤幾千人冒雨排隊搶幾百套房子。好了，思維訓練來了，是因為大家排隊搶房，所以房價暴漲？完全錯誤！是因為房價會上漲，所以大家才排隊搶房。而深圳這次事件的真相主要是一二手房價差倒掛，搶房就是搶錢。

好了，如果您思維能先扭過來這個彎，恭喜您已經開始走上了正確的路線。但是真正想要抓住各類問題的本質原因，後面需要走的路還很長，您還需要知道前提假設的重要性，需要掌握受益人推斷等推演方法。

鑑於篇幅有限，很難在一篇回答中把這個重中之重的問題徹底說清楚，各位感興趣的看官可以關注資管君，跟隨資管君一起在後面的問題分析中不斷訓練正確的思維方法，共同提高。

資管君

（-東南偏北）

2018年房價會漲嗎？

其實我們不如換一種說法：2018年，還允許房價漲多少？

估計大家今年都有這樣的感覺，那就是過往“金九銀十”的說法，在今年看來沒得到多大的體現。歸其原有，還是大會明確了“房住不炒”，而且各地的調控措施在今年也開始接踵而至~

那麼問題就來了，在接二連三的調控下，房價2018年還會繼續上漲麼？

我們不妨先回顧下以往樓市調控下，各地房價的情況：

2011年1月26日，國務院辦公廳下發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（史稱“新國八條”），要求：2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

始於2016年3月25日的本輪房地產調控，與始於2009年12月的那輪調控，有很多相似之處。2010年多次出新政，市場仍未明顯降溫，最終於2011年1月出臺“新國八條”，並要求各地制定房價控制目標，

也就是說政策的調控往往會有一個延遲性，而今年下發的一系列政策，雖然目前已經有部分城市樓價開始回調，但是核心的二線城市並沒有出現回調。

筆者認為，長期來看，房價漲幅與居民收入漲幅相適應，也即房價收入基本平穩，這是合理的房價控制目標。但是一些較有競爭力的二線城市的房價依然會保持平穩增長~~

關鍵字: 房產 用來 會降