從“黃金十年”走向“白銀時代”，房地產行業天花板漸現，各大房企為了保持增長紛紛開啟轉型之路。趁房企物業板塊上市潮流，佳兆業集團也將物業板塊分拆，推向資本市場，郭英成也將迎來旗下的第六家上市公司。只不過，這家頗為依賴佳兆業集團，自身體量也不算大的物業公司，能給佳兆業集團帶來的想象空間可能並不如郭英成認為的多。
6月22日，佳兆業集團發佈公告稱，已向聯交所遞交表格，申請佳兆業物業股份於聯交所主板上市，將物業股份拆分獨立上市。
據悉，佳兆業集團現在擁有佳兆業物業98.6%的權益，待後者按計劃完成上市後，佳兆業集團將擁有其不少於50%的權益。佳兆業物業仍為佳兆業集團的附屬公司。
6月25日，港交所披露了佳兆業物業的上市申請。在此之前，港交所已經擁有了多家物業服務公司，包括綠城服務、中海物業、彩生活、雅生活、浦江中國、中奧到家、祈福生活服務等。
過度依賴集團項目
1999年，伴隨著佳兆業集團的成立，佳兆業物業板塊也同步誕生。
截至2017年底，佳兆業物業的物業管理服務遍佈12個省、市和自治區的36個城市，在管建築面積共2400萬平米。佳兆業集團開發的住宅項目在其中佔據絕對多數。
據申請文件顯示，佳兆業物業掌管了所有由佳兆業集團開發的住宅項目，佔其總在管建築面積逾八成。
由於佳兆業集團的穩定支持，佳兆業物業在2015-2017年間實現了穩定增長，數據顯示，3年間，其收益分別達到4.78億元、5.39億元、6.69億元，複合增長率為18.3%；毛利潤分別為1.65億元、1.62億元和2.05億元。
截至2017年底，佳兆業集團的土地儲備約為2190萬平米，2017年新落成的建築面積約為430萬平米。
這為佳兆業物業後續發展的提供了較強動力的同時，實際上也成為限制其發展的關鍵因素。因為單純依靠母公司能提供的管理規模，很難與其他物業服務公司從母公司獲得的相比較。
數據顯示，6月初上市的碧桂園服務，其在管建築面積已達到3.3億平方米，其市值也已達到250億港元，2017年的收益逾31億港元。同樣依靠的母公司雅樂居的雅生活，其2017年年報顯示，接管雅居樂開發項目佔總在管建築面積的53.9%，2017年在管總建築面積達到7833.5萬平方米，去年收益達到17.61億元。
而首批赴港上市的彩生活，採用輕資產模式，目前在管建築面積已達9億平方米，可謂遙遙領先。
此外，佳兆業物業的業績整體呈現平穩增長的態勢，但仔細來看，毛利率則整體呈現出略微下滑的趨勢。
據佳兆業物業招股說明書顯示，其業務主要分為物業管理服務、交付前及顧問服務業務社區增值服務、只能解決方案服務，前兩者為其主要的收入和利潤來源。不過，這兩項主要業務的毛利率在2015-2017年間，出現了不同程度的下滑，並使其整體毛利率從34.6%降為30.5%。而同期，碧桂園服務的毛利率則從30.6%上升為33.2%。
值得一提的是，佳兆業物業的負債率也不低。截至2017年12月底，其總負債8.86億元，負債率較上年的逾200%有大幅下降，但仍達到106%。
融資新通道
不過，對於現在的佳兆業集團來說，佳兆業物業究竟能否成為行業領頭者或許不是那麼重要。據佳兆業集團此前的公告顯示，“分拆物業可以使物業公司直接接觸資本市場以進行股份，或債務融資，為其現有業務及未來擴充提供資金。”
據國際金融報報道，佳兆業物業並未像其他物業公司一樣選擇“介紹上市”，而選擇了直接IPO，後者需要發行新股，募集資金，“這從側面反映出佳兆業物業對募集資金的需求更大。”
事實上，近來房地產行業全面進入存量時代，各地對房地產市場的政策也全面收緊，行業完全進入了“白銀時代”。同時，隨著金融去槓桿政策的深入，房企融資難問題愈發凸顯，解決現金流不足、資金緊張等問題，而分拆物業板塊，單獨上市，無疑為房企開闢了一條新的融資渠道。
對佳兆業集團來說，更是如此。幾年前，在“鎖盤”危機、郭英成遠遁香港、債務違約的連鎖作用下，這家“深圳舊改之王”一下子揹負了約650億的債務，一度陷入了生死邊緣。
不過，伴隨著郭英成的迴歸，停牌了700多天的佳兆業一次性發布了2014年至2016年之間積欠的5份業績報告，終於在2017年3月27日，獲得了復牌的機會。復牌首日，佳兆業股價衝高，盤中漲幅一度逾80%。
佳兆業通過近兩年的經營，順利扭虧。2017年佳兆業集團實現合約銷售金額447.1億元，同比上升49.8%；實現營業收入327.8億元，同比增長84.4%。淨利潤從2016年的-3.48億元增至2017年的30.44億元。截至2017年12月31日止，佳兆業擁有舊改項目儲備佔地面積約2400萬平方米，其中深圳佔比約37.2%，廣州佔比24.1%。
然而，隨著深圳進入存量房市場，舊改項目業主要價高，利潤低，紅利期已經終結。據佳兆業2018年一季報顯示，佳兆業平均售價約為每平方米15729元，按年減少約4.7%。
事實上，佳兆業在2013年時，淨利潤就已達到27.8億元。“消失的兩年”對佳兆業的影響可見一斑。
不過，除了業績上的“停滯”，佳兆業集團如今依然面臨著的負債壓力則是更大的問題。
據佳兆業集團年報顯示，截至2017年底，其資產負債率高達85.9%，總借款約1112億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須於1年內償還，約179億元須於1-2年內償還。此外，還有大額境外債將在2020年迎來第一批償還期。今年5月，佳兆業又被曝光拖欠4億元的股權轉讓款。
不算明朗的發展前景，給佳兆業的市值造成了不小的下滑壓力，目前其市值已經跌到了203億元。
主業遭遇天花板和高企的債務或許就是佳兆業集團不斷“買買買”，從舉牌美加醫學，到收購A股的互聯網公司明家聯合，從買下南太地產17.7%的股份到爭奪血液製品公司ST生化的股權，佳兆業集團的多元化佈局遍佈大健康、互聯網、傳統的地產，在實現多元化佈局的同時，也尋求更多的融資渠道。
物業板塊的拆分上市，自然也是佳兆業集團拓寬融資渠道的方式之一，只不過，佳兆業物業較同行來說相對遜色的增長，以及後方潛在的萬科、富力的物業板塊，佳兆業物業能給市場、給集團帶來多少想象空間，能否解救高負債的母公司，尚是一個未知數。
閱讀更多 環球老虎財經 的文章
