房地產行業正在經歷嚴峻的流動性考驗。6月11日，建發集團宣佈將為廣州一個總價超過40億元的高地價項目引入兩個合作伙伴；中新廣州知識城投資開發有限公司在南方聯合產權交易中心掛出了轉讓兩幅宅地90%股權的公告；中冶置業正在掛牌轉讓2017年珠海總價地王30%股權。與此同時，珠海最大的綜合體項目則公開表示自己遭遇資金問題，需要轉讓控股權以渡難關。
轉賣股權套現的背後，是地產行業近在眼前的償債高峰疊加各種渠道流動性收緊的焦慮。
按照國泰君安的統計，最近三年，地產行業僅僅是每年到期但是不能續約的信託和券商資管類產品就達8229億元，佔全行業融資10%。
而房地產行業的“造血”能力卻在大幅下滑。5月份，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。
在明源地產研究院執行主編艾振強看來，未來最難受的是那些希望衝規模的大中型房企，它們需要運用資金槓桿來維持規模的擴張，既要還舊賬，還遭遇信貸緊縮。
叫賣項目股權
盛夏六月，房地產市場的寒意卻陣陣襲來，短短半個月時間，廣東的廣州、珠海等地就有多個在建項目公開轉讓股權。
上海聯合產權交易所的信息顯示，中冶置業正在掛牌轉讓珠海橫琴一個地王項目30%股權。2017年6月29日，中冶置地以50.1億元的總價競得珠海橫琴一宗建築面積約23萬平方米的住宅用地，成為去年珠海總價地王。該地塊還需配建20407平方米人才住房和公共租房。
據瞭解，這個名為“中冶逸瓂公館”的項目進展順利，預計今年6月份入市銷售，意向價格在5萬元/平方米以上。
讓人難以理解的是，在銷售資金回籠曙光在即時，中冶置業決定轉讓項目公司——珠海中冶名恆置業有限公司30%股權，將自己的持股比例降至20%。
根據相關資料，截至2018年3月底，珠海中冶名恆置業有限公司營業收入為零，總資產為56.1億元，總負債為55.5億元，所有者權益僅為6001.2萬元。也就是說，從財務數據來看，這個項目公司總資產的99%都是負債。
萬般無奈之下，卡都海俊董事會決定引入戰略合作股東，不惜讓渡項目的控制權，合作轉讓股權比例在51%以上，由新引入的股東對項目進行操盤，並提供資金解決前期遺留債務問題及繼續二期項目的開發建設。
卡都海俊強調自身資產遠大於負債，僅存在資金流動性問題，只要渡過一時難關，日後將是海闊天空。“目前還在收集合作意向方的資料。”6月14日，卡都海俊的有關人士透露，爭取在三個月確定戰略合作者。
不僅是珠海，廣州住宅項目的股權交投也很活躍。6月11日，建發集團在公告裡透露，將引入九龍倉、廣州昌正共同開發廣州白雲區的一幅宅地，這兩個合作者將平分建發讓渡出來的36%項目公司股權。項目公司12億元的註冊資本，三方需要按比例出資，同時還要提供合共約28.22億元的股東借款。
6月5日，中新廣州知識城投資開發有限公司在南方聯合產權交易中心掛出了轉讓兩幅宅地90%股權的公告。這兩幅地都是知識城南起步區的重點項目，位於九龍海邊，擬開發中高端住宅產品，兩幅地的總建築面積達57萬平方米。
償債高峰遭遇信貸收縮
叫賣股權各有各的意圖考量，但逃不開的核心因素是趨緊的資金鍊。
錢荒來襲，募資到底有多難？最近投資界盛傳，一傢俬募股權投資機構準備募集一隻規模5億元的基金，5月份輾轉北京、上海、杭州等幾大城市，拜訪了10家母基金，結果竟然無一家有意向參投。
這並非笑話。6月12日，央行發佈的2018年5月份金融統計數據報告顯示，5月份社會融資規模增量為7608億元，較上個月跌幅超過50%，比上年同期少3023億元，縮水將近三分之一，創下22個月低位。
在金融和實體去槓桿導致的錢荒中，資金密集型、對貨幣政策敏感的房地產行業首當其衝。中信建投分析師陳慎在報告指出，對房企流動性的管制成為本輪週期中行業所面臨的重要痛點，去槓桿帶來的影響在於融資規模收縮、還款高峰來臨、融資成本面臨拐點。
來自克而瑞研究中心的數據顯示，5月份，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%。
“債市的表現能最客觀的體現資金的供需情況，除了發債難外，房企們也不得不接受成本的直線上升。比如，一家前20強房企剛發行的三年期公司債，成本已經到了8%。”該人士續稱。
艾振強透露，近期基金公司對地產項目的投資，要求的利率回報都在15%左右。一些標杆房企，甚至連二三十個點的短期拆借也照借不誤。
能借到錢已屬幸運，借不到錢的房企只能面臨債務違約。6月13日，擁有國企背景的京鵬地產被爆3億元的信託借款未能按期還本、付息。同一天，中弘控股也披露該公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額36.88億元。
據天風證券統計數據顯示，2018年全年到期的公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產行業債務，總額達1949億元，2019年和2020年到期量更大，每年的增量都在1000億元以上。
據國泰君安分析師謝皓宇測算，最近三年，預計地產行業每年到期但是不能續約的信託和券商資管類產品約8229億元，相對於約11萬億地產投資額佔7%，佔全行業融資10%。為了補償融資缺口，需要銷售端資金迴流增速至少達到11%。
“資金迴流增速很難做到，又限價、又限籤，回款速度根本沒法保證。”一家上市房企的高管表示，2018年的現金流管理是一項艱苦卓絕的工作。一個可諮佐證的數據是，前4月全國商品房銷售面積僅同比增長1.3%，4月單月同比增速已轉為負增長。
最令人擔憂的便是中型房企的處境。陳慎表示，中型房企因為想要在本輪去槓桿週期中獲得超車機遇，普遍補庫存力度較大，短債壓力在各類型房企中最高，2018年一季度達到104.6%的水平，淨負債率也創下歷史新高，而有息負債倍數則為近年來新低點。
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