魏承卿

大河有水，小河不幹

大城市如果房價大漲，肯定會有“溢出”效應，周邊三四線城市肯定會跟著上漲。以南京為例，南京的二手房均價是2.5萬（這只是統計的數據），南京生活的人們都知道其實城裡房價普遍高於這個水平，而且因為調控等原因，開始限購房屋數量，銀行貸款週期延長、利息增高，當南京一房難買時候，有些人就把目光投向周邊的三四線城市。以南京周邊的句容為例，句容和南京的仙林地區相鄰，如今仙林的房價可以感受一下：

句容因為隸屬於鎮江，隨著寧鎮揚都市圈一體化的進行，南京到句容的道路和輕軌都在修建中，句容作為三四線的地區，過去房價相對便宜，很多南京人就選擇在句容買房。因為如今交通便利，私家車普及，有好些南京工作的人是白天在仙林上班，晚上回句容居住。因為購買的人多，加上配套設施的日益完善，句容房價自然上漲，相信別的三四線城市也是類似情況。

房子永遠不會輕鬆買的起

個人認為，房子作為稀缺資源，在人口多的國家裡不是普通人輕鬆就能拿到的。如今我們這邊的大城市中，家庭年收入10幾萬及其以上的比比皆是，很多人在城裡的房子居住空間不大，都希望郊外的青山綠水之間也有別墅，或者周邊的成熟小區中有舒適的大洋房，週末可以去度度假。設想如果周邊三四線城市房價還維持1000元/平米，很多南京家庭一年就可以輕鬆買一套住宅了，收入高一些的一年買幾套都沒問題，可週邊不可能有那麼多房屋資源，供不應求的情況下自然會水漲船高。

房屋作為稀缺資源不會是一般收入者輕鬆搞定的。

喜者寡言

你好，嗨住租房來回答這個問題。

的確，這輪房地產市場調控來的迅猛，但凡關注房地產市場的人都會發現一二線城市房價算是控制住了，但三四線城市房價卻瞬間瘋長起來，甚至翻了一番，真是讓人覺得不可思議。個人認為，三四線城市房價能在這麼短時間內出現如此漲幅，無外乎以下幾個方面原因：

第一、棚改貨幣化安置。

根據資料顯示，在完成2015-2017 年的 1800 萬套後，我國在2018-2020 年還要完成 1500 萬套的棚戶區改造，同時政府還要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

棚戶區改造可以說是三四線城市去庫存的手段，部分庫存較高的城市通過棚戶區改造，以實物或者貨幣安置的形式補貼拆遷戶，加速樓市去庫存。官方數據顯示，貨幣化安置政府直接貨幣補償拆遷戶去買房比例從2014年的10+%提至2017年的60%。這也就意味著棚改區居民獲得大量現金補償，棚改居民拿到補償直接買房，進一步推高當地房價。

第二、房產調控政策影響。

自2017年起，我國房地產市場尤其是一線及熱點二線城市房地產市場迎來了史上最嚴調控，限購、限貸、限售、限價、限商等等幾乎鎖死了這些城市的房地產交易，這就導致很多投資客將投資目標轉移至不限購的三四線城市。熱錢直接湧向三四線城市房地產市場，三四線城市房價自然水漲船高。

第三、城鎮化持續推進

從2014年至今，戶籍制度改革、土地制度改革、投融資體制創新、行政管理體制改革等各項改革工作釋放了巨大的活力，成為城鎮化加速的重要因素。越來越多的人流向城市，購房需求增加，進一步拉昇城市房價。

第四、從眾跟風心理

另外，原本擁有住房的人並無住房需求，但在房價瘋狂上漲且周邊人熱烈買房的氛圍下，從眾跟風買房。尤其是在低價購買、高價賣出的巨大誘惑之下，跟風買房的人不在少數。

此外，在我國，房子也是一種投資。在沒有更好投資方式可選擇的情況下，更多人熱衷於買房，可自住，可出租，或等漲到高價後賣出。但要問三四線城市漲到多少的話，這個還需綜合考慮每個三四線城市自身的情況，但個人認為三四線城市房價上漲的情況不會持續太久，畢竟三四線城市購房需求有限，居民收入也不足以支撐起瘋狂上漲的房價。

與其糾結房價的漲幅，不如選擇租房居住。下載嗨住APP，全城房源一網打盡，嗨住租房，讓你的生活更輕鬆更美好。

嗨住租房

三四線城市為什麼會大漲呢？這是懸在許多人心中的疑問。

2017年，在熱點城市紛紛進入調控模式，鎮壓房價的背景下，一大波三四線城市的房價，比如揚州、湖州、泰州等，經常有粉絲在後臺給我留言，說他那隻不過是一個小縣城，房價居然也漲到了七八千，真是荒誕啊。

那麼為什麼三四線城市的房價會接棒一二線城市，進行補漲呢？主要有三點原因：

1、遊資入侵。

一線、強二線、弱二線都進入了調控模式，空前強悍的調控，讓遊資難尋切入的口子，只能轉向到三四線城市，當然遊資選擇的三四線城市也不是亂選，他們看中的三四線城市，肯定是在東部或者中部經濟發展還不錯，人口基本面也不錯的城市，如果還靠近熱點城市那就更好了，揚州、湖州不就是這樣的城市嗎？

2、棚改

棚改一直都是推高三四線城市房價的始作俑者。簡單來說，棚改就是

而去庫存，不就是上一輪牛市的導火索嗎？

也就是說，棚改其實是貨幣超發的另一種形式。因為在棚改的過程中，有兩個政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。

PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款，再發放給棚改居民。而棚改貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。

3、政府引導

在熱點城市調控的同時，三四線城市仍高舉去庫存的大旗。此外，熱點城市的購房門檻提高，首套房貸款利率不斷上浮，而三四線城市相對來說，購房沒有那麼多條條框框，意思已經很明顯了，鼓勵在三四線城市買房。

天天說錢

很多人不明白，為何在這麼嚴密的調控下樓市尤其是三四線房子仍然會上漲？在目前各種通向房地產的錢源被插斷的情況下，更是讓咱們老百姓百思不得其解：

1、銀行收緊房貸，居民商業貸款幾乎都上調到4.9%的基準利率；

2、房企交易所債券、開發貸、海外借錢、股市再融資借錢、信託地產等一條條資金鍊被卡斷；

3、監管層嚴控銀行委外和通道業務的錢進入樓市；

4、市場利率越來越高，錢變得越來越貴。

層層大網圍堵樓市，哪來的錢讓房價上漲？

答案只有三個字母：PSL（抵押補充貸款）！

PSL是一種新的貨幣工具，是2014年4月央行發明的，通俗地說就是央行以低息借錢給政策性銀行（國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行），政策性銀行以高等級債券和其他優質資產作為質押。

近些年，央行通過PSL給政策性銀行借款不僅急速上漲而且利率越來越低：到2017年1月底的時候PSL資金達到2.11萬億，同比增長72.95%；利率由2014年的4.5%降低到2015年11月的2.75%，可以說央媽對政策性銀行格外照顧！

政策性銀行拿到這些錢後幹嘛去呢？

一般來說，政策性銀行貸款給地方政府用於水利建設、棚戶區改造、農村公路等建設，這當中棚戶區改造佔了很大一個比例：

目前主要貸款用於支持棚改的政策性銀行一個是國家開發銀行，一個是農業發展銀行。

國家開發銀行為例,其2012年、2013年棚戶區改造發放貸款分別為778億、1060億,而2014年、2015年則大幅增至4086億、7509億。而2015年，農發行發放棚改貸款是283.83億元。

兩家銀行在2015年的時候累計加起來的棚改貸款額是7509億+283.83億＝7792.83億。

一是外匯佔款：出口型企業在海外賺取美元，通過商業銀行和央行兌換人民幣，相當於央行投放人民幣（基礎貨幣）；

二通過逆回購、MLF、PSL等投放：

4月份銀行的貨幣乘數是5.33倍，央行通過PSL借給國家開發銀行和農業發展銀行的7792.83億元是基礎貨幣，最終通過棚改派生出的錢是M2＝7792.83億×5.33倍＝4.1萬億！數額並不小！

那問題來了，4.1萬億通過棚改如何影響三四線的房價？

1、地方政府用這部分錢補貼給開發商，讓他們降價或者以安置房出售給棚改的居民；

2、地方政府用錢買下開發商的房子，然後以折扣價賣給棚改居民；

3、地方政府直接給棚改居民住房補貼，讓他們買開發商的房子。

近日，國務院決定要在存量大的市縣加大棚改力度：

在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，

確保完成今年再開工改造600萬套的棚改任務。

三四線的房子一般庫存量大，房屋過剩，政府不大可能新增用地建商品房，更多是在原有土地上進行棚改，這導致在房屋供給沒變的情況下，需求增加（棚改居民獲補貼購買），達到了消耗庫存的目的。

與此同時，一二線城市限購、限貸、限售、限價，一二線城市的錢開始流向享受利率優惠，買房門檻低的三四線城市，三四線房子的錢就是這樣來啦！

對於三四線城市樓市來說，今年房價的上漲主要是受益於政策的推動，長線來說，老齡化加快+人口流出+大城市的資源吸附，長遠來看並不是很看好，尤其是遠離中小城市的房子，缺少大城市輻射往往曇花一現。

如果你是剛需性買房該出手還是可以出手，房價的漲跌對你影響並不會多大，更多是心理上的落差，只有一套房的情況下，未來房價下跌，置換的新房可以以低價購買；反之，房價上漲，你還得需要面對更高的置換成本。

小白讀財經

年前5000，現在7500，為什麼呢，要知道，那可是3/4線啊。

1.老百姓買漲不買跌——這條人性被大地產公司運用的爐火純青。3/4線城市在大公司的入駐下，房價起來了。

2.我國政策是去庫存，同時，2020年達到小康，這個要看GDP的。房價升上去，有利於GDP的增高，當地政府更快的實現小康社會的來臨。對於中央對地方政府的要求，地方政府靠開發商就實現了。

3.人人掙當新1線城市，新2線城市。3/4線城市，如果房價繼續維持在4-5k，你怎麼去跟別的城市爭？跟上面彙報的時候，你難道說，我們房價5k，給我批准2線城市吧，可能嗎？！當不了2線城市或者新1線城市，中央的財政紅利，你有什麼資格去跟別人爭？

4.我們熟悉的炒房客，在1-2線混不下去的情況下，蔓延到了3-4線，他們可是帶著錢來的，進一步加劇了當地市場的惡化。

5大量的觀望者，剛需者，再也按捺不住，一擁而上，房價進一步上漲。

春風xx666

對房價這個問題真是深有體會，去年本來想在老家邯鄲買房，那時候市區房價5000左右，沒買。現在邯鄲東區尤其是高鐵站附近居然漲到9000多，有的甚至過萬，後悔啊！

像邯鄲這些三線城市房價漲的這麼厲害，原因很直觀吧！

第一，我國房價傳遞效應。先了解一下我國房價上漲趨勢，2015年深圳、北京、上海大幅上漲；2016年南京、蘇州、 廈門、鄭州、武漢跟著上漲；2017年石家莊、濟南、青島、西安、成都跟上來；2017年下半年，輪到三四線城市了。其實，按照排序，三四線城市房價也會漲。

第二，全國房地產限購政策。2017年3月，有66個地市出臺了限購政策或者限購政策升級措施。國家管理層對房地產市場已經定調了：房子是用來住的，不是用來炒的。在政策影響下，國內三四線城市房價企穩後又開始上漲。

如果要問三四線城市還能漲多少的話？

再跟朋友聊天的時候，那些沒房還整天瞅著房地產的朋友都說，現在三四線城市房價就漲了6成，未來還有4成的漲幅。我只聽一聽，因為沒錢買房，就算以後房子肯定會漲還是沒錢買房，內心這個涼的。

那群朋友的話，大家僅做參考吧！不過想想，有的錢的人，早就有房了，甚至都不止一套；而那些沒錢的，像我一樣的只能大眼瞪小眼看著房價漲嘍。

和信

1、2017年很有趣，一方面一二線城市出臺了史上最嚴格的購房限制政策，比如限購、限貸等等，樓市凍結，但是三四線城市價格翻番的很多，漲幅超過50%的比較普遍。所以跟這個價格漲幅相同，去年碧桂園、恆大等等聚焦三四線城市的地產商取得了銷售額和股價雙飛的趨勢，在最嚴格的限制年裡業績爆棚。原因是什麼呢？政策。

2、雖然買房有“短期看金融、中期看土地、長期看人口”的分析方式，但是最最核心的是看政策。 最近三四線城市房價暴漲，核心原因就是去庫存。什麼是去庫存？就是這些城市裡之前蓋了太多的房子，查過了需求，這其中沉澱了太多的資金，大多數是銀行的，如果一直不能銷售，有非常高的金融風險，所以房地產政策在一二線城市主要體現為限價，在三四線城市裡主要體現為要賣房。

3、所以各地為了賣房也想了很多的辦法，比如更好的信貸政策，更好的落戶政策，而其中最主要的就是棚戶區改造。 棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項大工程。重點是把資源枯竭型城市、獨立工礦區、三線企業集中地區等地方改善居民需求。 說得再直白一點，就是政府組織拆遷。政府除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優惠政策外，還允許在改造項目種配套建設一定比例商業服務設施和商品住房，吸引開發企業參與棚戶區改造。 這些項目背後有大筆的資金支持，所以不論何種方式都促進了當地房地產價格的持續上漲，而中國人喜歡買漲不買跌，價格上漲吸引了更多基金的投入，所以三四線城市是去年房地產的亮點。

4、未來可期嗎？ 去庫存的工程還在進行，2018年各地的棚改計劃也都出臺了，有三萬多億的規模，這足以帶動棚改重點城市新一輪的價格上漲。

大貓財經

三四線城市未來的房價合理區間是1萬左右，這是正常的價格。

中國的城鎮化還在繼續，現在城鎮化率達到了50%多，接下來的農村人口還是要湧入城市，往城市集中。同時在大城市打工的年輕人由於無法在大城市立足，退而求其次還是會回到小城市買房結婚。國家的去庫存戰略效果顯著，供給側改革，大型優質房企在三四五線城市全面佈局，提供更加優質的物業服務。

看一下碧桂園到的縣城，哪個不漲幾千塊？所以說他是流氓也正常，在現階段，已經超出了人民群眾的購買力。

但是說實話，北上廣深這樣的一線大城市，漲到一二十萬一平米是正常的，南京杭州東莞這樣的強二線到4到5萬是正常的，三四五線城市嘛，到一萬指日可待。

國家經濟在飛速發展，不進則退 。

房地產的那些事兒

我這個人說話比較直。可能大家不喜歡。但是我就是憑感覺說的！我就用我本人的例子說吧，北京房價高大家都知道了，所以很多人都跑去燕郊，大廠香河去買房，可是最近廊坊限購令一出，後果大家都知道了，原來想買的買不了了！怎麼辦啊？只能回老家先佔位一套！否則怕老家都買不了了！恐慌啊！我就是這樣的！五月份我也買了一套！全款六十萬！現在沒開槽的都他媽八千多了！我只能說我看好房價！短期調整一下很正常！長期的調整不可能！不知道大家懂了沒有！有點亂！請多多關照！

月亮代表我的心moon

我不知道這個問題是怎麼來的，我現在工作這個地方離重慶60公里，算是四線吧。我和當地朋友兩天他們買的房12年買的4800每平方，今年他找人看房子也就5000。而且這個地方的房間5000應該能買到百分之70-80的新房。而且這邊很多門市的價格跌得很快，他那門面13年180萬，去年120萬沒有賣出去。你說的這類應該是北上廣深那樣挨著的差不多，我妹在滄州14年買的房子7500每平方，去年以後突然瘋漲今年7月中介來找她23000每平方。反正三四線地方也不不一樣，具體地方具體看待。

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