房地產作為泛金融領域，開發商往金融領域的轉型一直就沒停止過，但是這兩年在國家金融嚴監管趨勢下，開發商在該領域可以說都碰了不少的壁，大佬被收拾，中小企業則紛紛掉頭，銀保信證這些傳統大金融領域要想再染指難度和風險極高，那麼，是否意味著房地產泛金融領域走向窮途末路了呢?
答案當然是否定的，筆者認為，上帝在關上一扇門的同時，也一定新開一扇窗，大財富就是這扇窗，而且窗戶還挺大!
一、大財富是條大賽道
第一，行業競爭尚未飽和，後監管時代，行業向專業化轉型發展，集中度逐漸提升。行業領先企業的毛利率高企，近4年均超過45%，說明行業的競爭尚未充分，但毛利率整體呈下滑趨勢，說明競爭者越來越多，在嚴格金融監管之下，行業正由粗放式向專業化發展轉型，集中度也將逐漸提升。
第二，房地產配置下滑擠出效應下，金融產品配置多元化，獨立財富管理機構將大有作為。發達國家及地區，如美國、英國獨立的財富管理機構(非銀信保證機構)市場佔比均超過50%，美國為65%，英國為55%，港臺地區也超過30%，而我國境內僅為1%。從高淨值人群選擇境內資產分配機構來看，獨立財富管理機構佔比趨勢變化明顯，已從原來基本為0發展到2017年的15%。這兩點說明獨立財富管理海闊憑魚躍，天高任鳥飛，我們有巨大的市場空間。
第三，未來財富管理由產品驅動轉向客戶(高淨值人群專業定製化)驅動。從數據上看，個人投資資產超過1千萬的規模已達187萬，2017年中國大陸地區千萬資產、億萬資產及三千萬美金資產富豪家庭總數量總量不斷加大。未來該高淨值人群的專業化定製需求將爆發，財富管理傳統的產品驅動經營將受到衝擊，需要向前置的滿足客戶個性化需求轉型發展。
二、機會在哪裡?
像財富領域的上市企業諾亞控股正是打造了財富管理、資產管理、全球配置和互聯網金融的多元化綜合金融平臺，才推動了業務快速裂變，同時利用四大業務板塊的團隊協同、管理協同，實現品牌價值最大化。
第一，從業務具體開展角度來說，對開發商而言，需要縱向佈局資產端業務，橫向擴展財富端業務，雙線發展、雙頭並舉。縱向開展資產管理、資產證券化等業務，逐漸提升資產配置能力;橫向拓展銷售業務領域，構建多元化銷售渠道，提高財富管理競爭力。財富管理與資產管理互通、關聯開展。資產端獨立經營能力，開拓財富端業務，為財富、資產管理互聯發展打開新的空間。
第二，從業務客群來看，需要聚焦高淨值客群，深耕價值市場、下沉潛力市場，尋求政策市場。我們彙總了各省市、地區的高淨值財富家庭數量以及在本地註冊的財富管理機構(含分支)數量，同時計算了財富管理的市場供需比(家庭數量除以機構數量)。我們發現，山西、陝西等市場市場供需比高於18，因地區理財理念不夠，財富機構不足，體現出較大的市場潛力空間;北京、浙江、重慶、江蘇，市場供需比在9.0以上，重點關注，其高淨值人群的價值還有很大的挖掘空間，新疆、甘肅、貴州、廣西、寧夏、西藏等市場供需比低於2.5，主因這些地區政策利好，有註冊地稅收減免，導致有很多並不在本地有業務的空殼公司，拉低其比例，但可適當註冊，開展稅務籌劃，可積極關注。
三、業務如何開展?
財富業務的開展，應該充分吻合開發商自身的核心資源與能力，應與房地產主業城市群佈局保持一致。71%的高淨值人群分佈在環渤海、長三角、珠三角等地，成渝經濟帶也後勁巨大，這與房地產城市群佈局的路徑和策略是相匹配的。因此，開發商開展財富管理應依託地產主業，財富管理客群也因與此保持一致。具體而言，分為兩個階段：
第一，在成長期，要協同地產主業，以地產固收產品為主，促進業務穩定發展。以鉅派為例，其在2015至2017年期間，堅持以房地產固收產品為主，年末房地產固收產品資產規模分別為53億元、182億元、356億元，增速很大，整體佔比達到60%左右。財富管理房地產產品規模佔比64%，資產管理房地產產品規模佔比48%。
第二，在成熟期，要逐漸降低房地產固收產品比重，以私募股權和信貸投資為主，實現多元化發展。諾亞已實現將權重投資方向由房地產轉向消費金融發展，且未來趨勢將更多元化(如供應鏈金融、汽車金融等)，滿足客戶多元化需求。其中，私募股權投資和信貸投資的規模2017年分別為869億元、400億元，佔比分別為59%和27%。地產固收產品僅佔比8%。
總之，不同的開發商自身的基因都不同，需要根據資產配置能力的高低和資產管理、財富管理業務難度的高低，業務發展策略總體上採取“先易後難、雙管齊下、漸次推進、穩定發展”的原則，將大財富業務發展成新的主營業務。
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