昨天上午，央行副行長潘功勝接受上證報記者採訪時表示，今年將就金融支持住房租賃市場發佈相關文件，有望今年上半年出臺。對於公募REITs推出的時間表，潘功勝表示：“正在與相關部門研究，希望能夠儘早展開試點。
對於這個消息，你關注到了嗎？我相信你一定關注到了，但是問題來了，為什麼別家住房租賃債券和REITs都發行了，你才剛開始關注到？這個不能簡單看做是一次融資行為，筆者更傾向於這其實是一次綜合能力測試，每家企業都可以用來做自檢，看自己到底是在引領行業還是同步還是已經掉隊了。
一、成功發行住房租賃債券和REITs需要極強政策敏感性
對於房地產來說，政策是行業發展最大的一個變量，能夠敏銳的把握政策走向乃至預判政策走向，這是尋找逆週期發展機會、防範政策風險的必備技能。
在筆者看來，央行潘行長這番表態其實都已經不算新聞了，早在半年之前國家發改委就已經鼓勵企業發行住房租賃債券了。2017年8月7日，國家發改委就發佈了《國家發展改革委辦公廳關於在企業債券領域進一步防範風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》，其中通知明確談到：“按照住房城鄉建設部等九部委《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）文件要求，積極組織符合條件的企業發行企業債券，專門用於發展住房租賃業務”。
對政策敏感的企業，去年就已經開始動手，並且成功發行的已經不在少數了。自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”後，像龍湖、保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、石榴集團和綠城等房企已經紛紛介入，7家企業總計473億元的融資計劃獲批。截至3月19日，部分房企已經完成了部分融資額度的發行工作。
對於已經成功發行的企業，恭喜你，代表著行業頂尖的政策敏感度，對於正在籌備發行的企業，也恭喜你，說明政策敏感度很強，但如果你才關注到或者還不以為然，那就說明政策敏感性還有待加強。
二、成功發行住房租賃債券和REITs需要前瞻性的戰略眼光和綜合能力
對於房地產而言，最重要就是要解決錢從哪裡來到哪裡去的問題，甚至一定意義上，房地產就是資本的遊戲，你是否能夠以最低的成本、借到儘可能多的錢，投到最有效益的地方，讓資金儘可能快的週轉起來，基本決定了你的發展水平和行業位置。這也是所有生意萬變不離其宗的原理。
而傳統的融資，核心是通過銀行、信託，以資產抵押作為主要方式，相對比較簡單，更多的也是看企業規模和實力。
而住房租賃債券和REITs則不然，關係到企業的戰略眼光、企業評級、專業能力（基礎資產選擇、資金來源、交易結構設計、退出方式設計）、執行力等各個方面，可以說是對企業綜合能力的一次檢驗。就拿最受關注的幾個案例來說：
這些廣受矚目的企業具有幾個共同點：第一，搶到國內首單，對品牌和知名度起到了很大的提振作用，像新派發現國內首單公寓REITs之後，現在主動尋求合作的非常多，戰略效應已經開始顯現，第二，都有戰略意圖，比如旭輝領寓瞄著的是成為中國的EQR，第三，對專業性要求都比較高。
三、成功發行住房租賃債券和REITs是商業模式創新的有益探索和嘗試，尋求找到第二發動機
對於這些成功發行住房租賃債券和REITs的企業來說，一方面，是在2018年在整體融資收緊下找到企業發展和政策的契合點，創新融資方式的一次嘗試，另一方面，更重要的是探索自持商業模式，建立資管閉環的一次嘗試。
從美國的經驗來看，房地產行業資金走向將從原來靠銀行貸款這一間接融資方式，轉為通過資本市場，向公眾直接募資這一直接融資方式轉變，而手段無非是資產證券化，通過擴大股權融資規模，降低槓桿比例。
商業模式創新主要瞄著“輕資產運營+基金持有”雙輪驅動模式，往資管模式轉型，主要收益將從原來的銷售收益變為費率收益，更加依賴運營能力，實現槓桿的乾坤大挪移，從原來依賴財務槓桿，轉為依賴經營槓桿，靠經營能力來獲得估值和收益的提升。
在國家大力推進租賃住房建設的政策導向之下，未來加入發行長租公寓融資產品的企業會越來越多，總體規模也會越來越大，希望能夠看到更多的創新更多的行業領頭羊出現，我也相信，下一個就是你！
（全文完）
作者簡介：劉策，聚焦房企戰略、存量運營及創新業務研究，曾受託參與多項住建部及省市政策課題研究，系廣東省公寓協會專家委員會主任委員、廣東省房地產協會專家委員會委員。
特別聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場（以對外公告為準）。
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