據中國證券報報道，公募REITs年內將出爐。這是個振奮人心的消息，這對於房地產行業發展，對於資本市場的成熟，對於租購併舉住房制度的完善，無疑都有重大意義。
那麼，這影響到底有多大？誰能夠吃到第一個螃蟹？
一、短期影響有限，長期取決於供地制度的改革
筆者認為，公募REITs無論是短期市場容量，還是長期發展，都取決於政策力度。因為公募REITs發展，最大的制約因素是地價。
作為投資品種，在需求端，要吸引機構資金和個人投資者進來購買產品，在供給端，要吸引租賃機構提供更多的房源，都要求REITs回報率需要達到一定水平，這樣投資者才願意買，租賃機構也才有利可圖，但目前公寓最大的問題就是找不到盈利模式。
為什麼找不到盈利模式？因為目前的投資回報率太低，而在投資裡面最主要是土地成本，地價非常高，地價高了之後同時也使得稅費相對比較高，在這時候我們的租金又很低，租金外的經營收入也不高，估計能佔到租金的1/4都算非常理想的水平了，所以國內的投資回報率在北京、上海、深圳都在1%左右。從經濟上滿足不了REITs收益要求。
那要怎麼做才能打通盈利模式呢？關鍵在於降地價，地價直接決定投資回報率。所以從短期來說，租賃用地屬於低成本的用地，這取決於政府讓利程度，但是這對地方財政來說是不可持續的，更多還是試點性質和導向性質，供應量會很有限。
從長期而言，公募REITs市場發展取決於供地制度改革，集體土地入市，跨區域調劑，商業、工業和住宅用地比例調整，舊工業區舊城改造和容積率提升等等，這才能給公募REITs發展帶來足夠多的優質底層資產。
當然，這只是住房領域的，其實像商業、物流、工業等領域，租金回報率已經比較客觀，所以公募REITs極有可能藉助住房租賃開花，但是在商業、物流這塊結出碩果，從國外來看，公寓REITs也只佔10%左右，其他都是商業、寫字樓等。
二、誰能從中受益？短期看誰有資源，長期看誰能夠實現最高的租金坪效
公募REITs退出，誰能率先受益？
短期來看，毫無疑問是國企及特殊資源方。在獲得低價地之後，通過公募REITs退出，解決了“投融管退”的“投融退”問題，管這塊還是大難點。所以長期來看，融和退都屬於金融環節，屬於基本的金融基礎設施，就像自來水一樣是公共產品，當競爭日益市場化後，後續最核心競爭力還在於運營，誰運營的好，能夠有最高的坪效，反過來來也具備更強的投資能力和拿房能力。
因此，目前行業關鍵競爭點在於卡位、確定盈利模式，整合資源方，誰能夠做到這一點，誰就能在未來長久的競爭中獲得一席之地。但是目前市場的問題在於，過於短期，沒有耐心，缺乏遠見，在新派REITs發出來之前，新派多苦逼，有多少人看到了他背後真正的價值？
同樣的，像現在YOU+，儘管規模並不具備領先優勢，但是在社群卡位這一塊牢牢佔據，另外一直也在探索最可行的盈利模式，儘管目前不是在聚光燈下，但誰知道它哪天再次爆發呢？
從房地產大框架去看，增量市場是把麵粉做成麵包的一個製造業，在增量市場裡面關鍵的是要有產品力和週轉能力，而存量市場則是服務業，是運營為王，也就是說要有內容和運營這兩個核心的能力，打磨這兩個核心的能力比規模要重要的多。
所以，隨著時間不斷推移，運營和服務的價值也將日益凸顯，因為運營和服務能力目前更多還是體現在收益和坪效上，但是未來，它將直接決定資產的價值。
三、未來運營能力將更加關注系統能力
在目前，大多數運營商提升運營能力的著眼點在於如何縮短營建週期，提升出租率和續租率，做好產品，提升坪效，這仍然很關鍵。
但是現在，無論是開發商，還是部分運營商，已經開始探索生活綜合體的概念，這是一個系統能力。比如深圳荔枝公寓新開了一個旗艦店，一層全是商業，很多體驗業態，樓上則是住戶，這就帶來了兩個好處，第一個，底商租金更高，可以獲得更高的租金收入，第二個，租戶可以為底商帶來客流，而底商則作為服務配套，形成了共榮的生態。
未來這種系統能力最重要的是打通多業態和差異化的能力。首先，不同的業態產品組合之間的協同，比如說像有的集團下面有商業、物業、酒店、文化集團、藝術品牌，那麼在研發它的產品線的時候就會有藝術Mall、文化Mall，和傳統商業既有所不同，又有所結合。
另外原來的寫字樓邏輯或者商業地產的邏輯就是鋼筋混凝土，一個樓蓋好以後，只是一個很簡單的刷門禁，進到空間去，是缺少人文關懷的，現在開始追求差異化了，講究人跟環境的結合，比如說未來辦公或者是未來社區。總之差異化最終是挖掘人的深層次需求和價值，不斷髮現新的場景服務，進而提高租金水平。
（全文完）
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