黨中央先後在2017年中央政治局會議和2018年中央經濟工作會議等重大會議上定調要加強金融監管，要求整治金融亂象，防控金融風險，做好重點領域風險防範和處置。在中央精神指導下，金融監管部門以罕見的一致步伐，出臺了上百份監管文件，整體可以概括為三大硬性要求：
一、打破剛兌
打破剛兌核心是兩個方面：
1、定義剛兌
在中國人民銀行、銀監會、證監會、保監會、外匯局聯合發佈的《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》中明確剛性兌付主要分為四種情形：第一，違反公允價值確定淨值原則對產品進行保本保收益；第二，採取滾動發行等方式使得資產管理產品的本金、收益、風險在不同投資者之間發生轉移，實現產品保本保收益；第三，資產管理產品不能如期兌付或者兌付困難時，發行或者管理該產品的金融機構自行籌集資金償付或者委託其他金融機構代為償付；第四，其他情形。
2、對剛兌進行嚴格管理
《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》中要求有兩點：第一，禁止劣後級或第三方機構差額補足優先級收益、計提風險保證金補足優先級收益；第二，禁止違背“利益共享、風險共擔”原則對結構化資管產品優先級提供保本保收益。比如約定收益分配順序、約定劣後級投資人須單方面承擔補倉義務、約定管理人或第三方機構須高於份額淨值受讓優先級份額等安排，都是不合規的。
《中國保監會關於保險資金設立股權投資計劃有關事項的通知》（保監資金2017〕282號）中要求股權投資不能要求承諾保障本金和投資收益。不得采取以下方式承諾保障本金和投資收益：第一，設置明確的預期回報，且每年定期向投資人支付固定投資回報；第二，約定到期、強制性由被投資企業或關聯第三方贖回投資本金；第三，中國保監會認定的其他情形。
二、去槓桿
去槓桿主要分為三個方面：第一是政府層面，第二是企業層面，第三是金融機構層面。
1、政府層面堅決遏制隱性債務增量
2018年3月，中共中央辦公廳印發《關於人大預算審查監督重點向支出預算和政策拓展的指導意見》，要求硬化地方政府預算約束，堅決制止無序舉債搞建設，規範舉債融資行為。積極穩妥化解累積的地方政府債務風險，堅決遏制隱性債務增量，決不允許新增各類隱性債務。
《中國保監會、財政部關於加強保險資金運用管理、支持防範化解地方政府債務風險的指導意見》（保監發〔2018〕6號）中提出兩點要求：
（1）嚴禁險資向地方政府融資。保險機構應當依法合規開展投資業務，鼓勵保險機構購買地方政府債券，嚴禁違法違規向地方政府提供融資，不得要求地方政府違法違規提供擔保。地方政府及其所屬部門不得以文件、會議紀要、領導批示等任何形式，向保險機構違法違規或變相舉債。
（2）禁止地方政府引入險資舉債上新項目。堅決制止地方政府以引入保險機構等社會資本名義，通過融資平臺公司、政府投資基金等方式違法違規或變相舉債上新項目、鋪新攤子。
2、央企防止推高槓杆
2017年11月17日，國資委發佈《關於加強中央企業PPP業務風險管控的通知》（國資發財管〔2017〕192號），從嚴設定央企PPP業務規模上限，防止過度推高槓杆水平：
（1）淨投資總額和資產負債率要求。納入中央企業債務風險管控範圍的企業集團，累計對PPP項目的淨投資原則上不得超過上一年度集團合併淨資產的50%，不得因開展PPP業務推高資產負債率。
（2）兩種情況下限制投資。要求做好內部風險隔離，明確相關子企業PPP業務規模上限；資產負債率高於85%或近2年連續虧損的子企業不得單獨投資PPP項目。
（3）加強管控，強調融資與建設運營一體化。要求加強對非投資金融類子企業的管控，嚴格執行國家有關監管政策，不得參與僅為項目提供融資、不參與建設或運營的項目。
3、金融機構層面管理表外理財，整治市場亂象。
核心是兩個維度，第一是MPA宏觀審慎評估。2016年12月，央行發佈通知，將表外理財業務納入“廣義信貸”測算範圍，從宏觀上限制銀行的真實槓桿率。第二，是整治銀行業市場亂象。2018年1月，銀監會發布《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》（銀監發〔2018〕4號），嚴查資金脫實向虛在金融體系空轉的行為，要抓住影子銀行及交叉金融產品風險這個重點，嚴查同業、理財、表外等業務層層嵌套，業務發展速度與內控和風險管理能力不匹配，違規加槓桿、加鏈條、監管套利等行為。
三、圍剿“非標”
1、嚴禁違規投向房地產等限制領域
《中國銀監會關於規範銀信類業務的通知》（銀監發〔2017〕55號）要求：商業銀行和信託公司不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。
2、限制委託貸款
《商業銀行委託貸款管理辦法》（銀監發〔2018〕2號）要求商業銀行不得接受委託人的受託管理的他人資金髮放委託貸款。2018年1月10日，中國證監會發出窗口指導要求集合資產管理計劃和基金專戶不得投向委託貸款資產或信貸資產。
3、不能搞名股實債或明基實貸
2018年1月12日，中國證券投資基金業協會發布《私募投資基金備案須知》，明確私募基金的投資不應是借貸活動。主要禁止三種情況：第一，底層標的為民間借貸、小額貸款、保理資產等屬於借貸性質的資產或其收（受）益權；第二、通過委託貸款、信託貸款等方式直接或間接從事借貸活動的；第三、通過特殊目的載體、投資類企業等方式變相從事上述活動的。
4、限制通道業務
《中國保監會關於保險資金設立股權投資計劃有關事項的通知》（保監資金〔2017〕282號）中要求保險資產管理機構設立股權投資計劃，應當承擔主動管理職責，不得直接或變相開展通道業務，不得投資嵌套其他資產管理產品的私募股權投資基金。
針對上述政策，智信研究院研究認為，監管層的整體管理導向是強調各司其職，強調銀行回表（銀行強化存、貸、匯基礎功能）、保險姓保（保障是保險業根本功能，投資是輔助功能，不能本末倒置）、資管歸真（投資要麼投標準化資產，要麼投真股權），這意味著泛資管亂象結束，真資管時代來臨。
在這樣的背景下，開發商融資難度和融資成本驟增。首先，融資緊張。對開發商來說，融資需求最強烈的環節就是拿地，這部分資金量需求很大。以前，銀行、信託、基金等多是以名股實債的方式進入到開發商拿地這個環節，監管新規下，被明令禁止，包括大開發商在內的開發商融資驟然緊張。其次，融資成本提升，由於銀行在壓縮地產投放規模，所以開發貸難度和成本將更高，而且開發商基本上鎖定了排名前五十甚至前三十的開發商。對於排名靠後的開發商，符合“四三二”的項目，只能借道信託資金，成本會相應提高。
在融資收緊、樓市去化未見好轉的情況下，需要尋求創新的融資方式，比如最近很火的房地產資產證券化，包括租賃住房類REITs、CMBS、住房專項債券等。
（全文完）
作者簡介：劉策，聚焦房企戰略、存量運營及創新業務研究，曾受託參與多項住建部及省市政策課題研究，先後主編或參編房地產書籍5部，系廣東省公寓協會專家委員會主任委員、廣東省房地產協會專家委員會委員、北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授。
特別聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場（以對外公告為準）。
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