樓市開局“波濤洶湧”，各種利空信息如雪花般飛來，讓市場躁動不已。因此，說2018年是樓市的“多事之秋”還真是一點也不為過！
好消息是假的，壞消息是真的
首先是「上海外地戶籍居住證滿三年可購二套房」這個“驚天喜訊”伴隨大家跨年，結果上班第一天即被政府相關部門出面證實為偽，實際的情況仍然是外地人口需納稅或繳交五年社保，才能取得購買一套自用住房的資格，且單身還是不適用。說明相關政策毫無鬆動，讓不少人空歡喜一場。
緊接著，深圳市政府宣佈：一幅即將在2018年2月1日出讓的住宅用地，可售的商品住宅施行五年限售政策。此一新規打破了一線城市均未出臺「限售」的做法，雖然只適用一塊土地，仍引發市場熱議：其他一線城市是否會跟進？
此外，央行公佈2017年12月末廣義貨幣（M2）餘額167.68萬億元，同比+8.2%，增速分別比上月末及去年週期-0.9%、-0.31%，掀起一片譁然之聲，唯恐“貨幣從緊”成為壓死房企的“最後一根稻草”。
深圳推限售土地以“宣示”為主
先說說“上海限購鬆綁”這個假消息吧，我判斷它未來都不存在成真的可能性，倒是居住證、納稅滿五年且已婚、完成積分要求，有“以小換大”的實際需求（二胎），或許可能可以購買第二套，但2018年內是不必想了。
至於深圳特定土地試驗性“限售”，我看還是有必要的，畢竟深圳長期以來炒買炒賣之風盛行，在其啟動本輪跌價走勢之前的 2016年 8月，我便寫了篇「深圳樓市不作不會死」的文章（當時被罵的很慘），專門探討為什麼我預測深圳將走跌且不會是短期波動，而是進入長期盤整下行通道的原因。
簡言之，連學校教授與賣菜阿婆都在以高杆槓買房，這樣的市場不出問題才怪！且一旦出事後需要較長時間恢復，實屬正常。而際此敏感時機深圳推出限售新規，我認為目的不在打擊炒房（此類人群已基本被驅逐出場），實則是以「宣示」意義為主，表達對“房住不炒”堅定擁護之立場。
美國稅改使國內貨幣不敢放鬆
那麼其他一線城市是否會跟進呢？北京、廣州我不知道，至少上海不可能也沒必要採取限售措施，因為上海2017年已出讓高達25幅、2018年還將大量推出長持租賃住宅用地，這可是蓋好之後，只可以出租不允許出售的房源，其嚴厲程度更勝於只需五年自持時間的住宅。更何況“限售”目的之一是確保市場供需可控，害怕發生拋盤潮，而以上海城市地位之強勢、自信心之堅強，並無此一憂慮。
在我看來，對房企來說，當前運營壓力最大的，恐怕非“信貸持續收緊”莫屬。畢竟截止2017年11月，房企國內債融總量為422億，同比已大降91%，連p2p龍頭之一的陸金所都出問題，加之美國加息、縮表、減稅，導致境外融資既不易，成本也大幅升高，資金鍊緊繃狀態難以緩解，令房企運營面臨空前困難。
融資難、融資貴，是房企繞不開的困境
數據顯示2017年前11個月108家房企國外融資總金額為1.0014萬億元，同比-4%，佔2016年融資總量的90%，看似降幅不大，但2016年國內外融資均寬鬆，而當前形勢之嚴峻，已不可相提並論。
除此之外，另一個令人憂心的狀態是2017年108家典型房企在境外發債、公司債及中期票據的融資成本，分別為6.72%、6.05%、5.52%，同比去年+1.34%、+1.03%、+1.2%，亦即“錢少且貴”。在上述疊加效應作用下，房企資金鍊之艱難與緊繃便不難想見。
凡此種種，無不突顯2018年專屬樓市的“黑天鵝”事件仍將頻出，相關人等應保持戒慎之心，以防不測。
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