买房前,你一定要清楚自己的真实目的是什么,是为了赚钱,还是别的。
这事跟找对象一样,要求太多往往找不到合适的。
想让孩子上好学校,没问题,学区房很多。
想交通便利,可以,房也不少。
想房价低,升值潜力大,仔细找找也是有的。
但如果你又要学区,还想要价格低,升值潜力大,那估计你打着灯笼都找不到。
这种房子要么没有,要么出来就被中介自己消化,根本没咱的事儿。
所以,一定要清楚自己买房的真实目的,想投资就是想投资,想自用就是纯刚需,目的越纯粹,房子越好选,否则会错失市场机遇。
如果你想今年买房,而且买房保值升值的目的超过一半,我建议你买二手房。
为什么?往下看。
买房赚钱的本质是什么?
一个很简单的公式: 收益=(卖出价-买入价)×持有面积×周转效率(流动性)
通过这个公式的变量,我们就可以轻易地发现,买什么样的房子收益最大。
1、卖出价-买入价,说明升值空间很重要
投资房子不是越贵越好,也不是地段为王,而是增值空间越大越好。
买房投资,不能只看地段,也不能只选贵的。
有人十多年前在上海买了汤臣一品,那个时候汤臣一品是8万一平,而今天,是20万一平。
十年翻了2.5倍,要知道这可是最好的江景房,地段之王。
但2007年上海房价均价1万,2017年均价5万5,翻了5.5倍。
这在股市里叫什么?跑输了大盘。
所以,买房赚钱,升值空间很重要。
买房实际上就是买价格差,很多时候,你买顶豪,不一定比买老公房赚得多。
2、持有面积,大房子的优势
涨幅差不多的条件下,持有面积越大,收益越多。
所以老破大很受专业投资客欢迎,面积大,不用涨太多,就能赚不少。
当然老破大也有老破大的问题,以后我会跟大家讲。
3、周转效率,流动性很重要
在各类资产里,房子的流动是相对较差的。不同类型的房子,流动性也分三六九等。
在当下的中国,房价基本3年就一轮变化。
二手房2年就能卖,不用装修就能出租,租金能抵月供。
流动性高,还能产生持续的现金流,买卖周转都很方便,这一点,老破小比老破大更有优势。
(注意,老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子,而是买房圈内的一种俗称,房龄再老一般都不要超过20年,超过了一是不好贷款,二是居住体验差。)
新房就不行了,预售到交房,一般都要2年,再持有2年,才达到满二标准,这个过程要4到5年。要是再加上限售政策,就要更长的时间。
更惨的是,如果新房没装修的话,不好出租,这期间就不能像二手房一样产生持续的现金流来覆盖房贷。自己装修的话,又要贴上不少成本。
而且在这么长的时间内,要么是会浪费一些周期性的机会,没办法及时补充杠杆。要么是出现任何价格下调的风险,没法避险。
所以,若你买房的投资目的占50%以上,买二手房比买新房更划算。
而老破小,则是比老破大更适合新手的投资标的。
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