2018-05-25 12:58:32.270000 佚名

養心

我們對於房價的預判常常會有這個或者那個問題，或者叫做視覺缺損，結果和真實的房價有很大差異。房價的趨勢無非是漲或者跌。

有人堅持認為漲。他的理由很簡單，我們的物料成本在漲，人工在漲，其結果房價只能漲。貌似很有道理的背後，忘記計算構成房價最主要的成本，土地價格。

有人認為是跌，人口因素，經濟和收入因素。接下來進城的人是減少還是增多。接下來城市人口是繼續擴張還是平穩。有人說二孩促進住房消費，有人說二孩太少不足以形成分量。

我一直說，樓市是政策市，它不是一個簡單的二級市場。政策的驅動作用是明顯的。比如最近的租售同權政策，怎能解讀。政策看到了一種什麼樣的情況，才會有這樣的應對。對這項政策的誤讀同樣導致房價的誤判。

我們說，從城市化進程開始之初，每個中心城市的人口都快速的增加。中心城市周邊的地區，那些80年代的萬元戶，先富起來的一部分，都開始進城，就業在中心城市的年輕人，帶著家庭三代也進入中心城市。錢少的，會賣掉當地的房子，大家庭一起投奔大城市。經過十幾年的遷徙，但凡有些錢的或者能在城裡謀生能力交強的，都進城了。那麼現在還沒進城的人，經濟質量如何呢。當租售同權政策出來的時候，我想是看到了這部分人群了。

所以有公租房廉租房的出現。當然個人租房市場也構成一個主要成分。買得起就買，買不起就租。在城裡能找到錢，在農村很難找到錢。也就是不管有沒有錢，經濟和社會發展到這一步，城市化和農村化之間的不同就出現了。這個你怎麼判定怎麼看。

第二是土地價格和房產稅。一直以來到現在為止，都是按照土地招拍掛來獲得地方發展資金都土地供應政策，要面對以房產稅作為地方政府資金來源的轉變。在這個轉變中，我們固有的對房屋成本的考慮是不是還會繼續正確。雙重徵稅的可能性總是不存在吧。刨除土地成本，也就是土地樓板價，房屋的建造成本，那就是個零頭了。

那麼房價怎麼走，怎麼看。

中心城市，人口聚集效果明顯的城市，房價堅挺和上揚，中小城市，人口聚集效果不明顯的，或者人口離去明顯的，除了下跌還能怎麼辦。所以房價漲不漲，看你在哪裡。

第二是，進來的人比你強還是弱。更弱的人，來了也只能停留在租賃市場，並不會影響房價，比你強的人進來多了，他們會用更高的價格，讓你交出房子。

第三是政策的情況。政策怎麼走。地方政府發展當地越積極的，經濟能力越好的，房價，你想它降就很難。

大舟財經觀

“房子恆久遠，一套不能永流傳”，這是一個永恆的話題。說到對未來幾年的房價預測，馬雲去年曾對中國樓市來了個史上最牛的預言，他說雖然過去8年中國的房價一直在上漲態勢，但是8年以後中國最便宜的就是房子。

在此輪房地產政策調控下，很多人認為房地產大勢已去，現在已經到了危急時刻，全國上下房子已經過度建設，人均工資早就被房價漲幅甩出了邊際，而且房地產市場充滿投資投機炒房行為，市場泡沫巨大，甚至連金融體系都受到影響，所以國家目前緊鑼密鼓的調控就是為了抑制房價過快上漲。

除此之外，房地產稅落地的呼聲經久不息，事實證明不動產登記完成已經具備了先天條件，國家最近一次的發聲也證明房地產稅的出臺是必須的，只是時間問題。一旦出臺，整個房地產市場又將迎來鉅變，炒房者、囤房者、多套房的人群都將無一例外受到影響，每年多出來的費用使得多餘的房子不僅不是財富還會成為負擔，尤其是房價保值係數較低的三四線城市會迎來恐慌性集體拋房行為，到時候房價還能支撐住嗎？

任澤平說，正在出清庫存的中國經濟，即將迎來新一輪週期。在新週期下，房價漲幅將遠遠低於每個人在自己的各自事業領域內，所獲得的收益。

1991年，東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，自殺、破產集中爆發。

中國房價永遠不會出現這種情況，大膽預測一下，未來20年應該也就是現在的水平。

富凱財經

住房問題，一直困擾著我們的日常生活。然而，高居不下的房價背景下，作為剛需的房子，卻呈現出分化的價格表現。但，從整體上分析，高房價現象不斷升級，甚至逐漸演變為階層固化的催化劑。

就現階段而言，雖然利率提升預期明顯，但似乎並未影響到房地產的價格表現。歸根到底，還是在於需求過於旺盛，土地供需關係有所失衡以及調控手段的層出不窮，由此卻加劇了房地產價格的水漲船高，似乎扭曲了市場的正常運行秩序。

影響房價漲跌有幾個核心因素，一個是房地產稅、空置稅等舉措，會加速打擊房地產投機行為，加快房子是住的本質；一個是大幅增加土地供應，均衡土地供需關係；另外一個則是利率大幅提升，貨幣收緊預期。此外。則是產業聚集佈局以及人口增速拐點等。

但是，從“防風險，守底線”的原則思考，高房價現象一時間很難得到根本性的破解，而要想讓房價大跌的可能性不大。縱觀當前的投資渠道，民間資金多，投資渠道少，但房子往往卻是最具增值保值效果的渠道，而房子一直上漲，也似乎成為了多數投資者的共識。

房價全面下跌可能性不會太大，但或許未來會存在分化，之前因政策推動被炒高的三四線城市房價，可能會有一個理性迴歸過程。但，對於資源過度集中、產業高校資源聚集的核心城市房價，料不會發生太大的波動。不過，如果採取有針對性的舉措，那麼房子下跌的動能就會大大提升，例如對存量房徵收房地產稅；增收空置稅；大幅收緊貨幣；充分市場化，降低外匯管制壓制等。歸根到底，還是政策主導的產物，而現階段看來，似乎政策層面上並不希望房價發生大漲大跌的走勢。

郭施亮

一、房價會不會跌？

毫無疑問，房價肯定是會跌的，有這麼幾點依據：

1、人口的支撐將持續減弱

我國老齡化時代已經來臨，人口紅利即將消失殆盡。在可預見的未來，中青年人口仍將持續下降。沒有人口的支撐，房價自然會疲軟。

2、房地產支柱時代即將過去

我國經濟已經發展到了換軌的時期，房地產作為支柱產業的時代即將過去。未來必定是人工智能、互聯網+等新興產業作為支柱的時代。在此情況下，賦於房地產的特殊意義也就願意消雲散。

3、房價必須有遵循經濟規律

市場經濟有兩大規律，供求關係和價值定律。目前，在去庫存和炒作影響下，房地產價格推到了高位，已經背離了其經濟規律。未來，價格必然要向價值靠攏。

二、房價能夠下跌到什麼程度？

雖然未來房價必然要下調，但以何種形式下調，以及能下調到什麼程度，並不是一件容易預測的事情。

畢竟，房子是絕大多數家庭最大的資產，出於穩定的考慮，也不允許房價有大幅度的下跌。何況，貨幣還處在貶值的通道。

可以預見，除非發生大的幣制改革，否則直接性下跌是不太可能的。當然，國家會想方設法讓老百姓住房變得更加容易，房子有價無市或許是長期存在的狀態。

文言狀語

今年3月以後，房地產稅是否徵收已經沒有任何懸念，現在的未知數只是何時開徵、徵收範圍多大、稅率多高等這些問題。雖然目前沒有人能夠給出準確的答案，但是房價的走勢卻是每個人最關心的事情。房價會如何變化？如果房價下跌的話，會跌到什麼程度？

我們先來看有關樓市的三件大事：

第一件事，調控。限購、限貸調控一年有餘，一線城市的樓市量價都在降。據機構統計，“317新政”實施一年，北京二手房網籤量降幅高達52.2%。價格方面，也鬆動了不少，截止目前已連跌11個月，累計跌幅接近兩成。再看其他一線城市，深圳房價環比16個月不上漲；上海的新房被限價，二手房房價跌幅約10%-20%。

第二件事，政策。房地產稅開徵已經步伐已經加快，“租售同權”得到進一步推進，全面放寬城市落戶條件，“租房落戶”正在探索……這些都可以歸為穩定房價的政策，強力告別房價暴漲的“黃金時代”。

第三件事，銀行。購房貸款利率的全面上漲。2018年的一季度還沒過完，房貸卻像是鬧起了“錢荒”，各家銀行房貸利率出現“普漲”，甚至有城市宣佈首套房貸利率最高上浮40%！與此同時，消費貸、信用貸買房都是行不通了。

目的到底是“穩房價”還是“降房價”？

每次房價瘋漲，各方通力“維穩”的時候，都會有房價將會大跌的聲音出現。但從目前的現狀來看，短時期內房價高增長得到了遏制，一線城市房價表現不振，甚至有所下滑，但是其它二、三線城市房價下降的幅度在短期內變化不明顯。同時，鑑於樓市價格的大幅下跌可能會引發眾多的社會、安全和金融問題等等，所以，我們可以大膽推測，未來房價大跌出現的可能性不大。而國家調控房地產秉承了一個宗旨——“房子是用來住的，不是用來炒的”；目的實際上也只有一個，就是要保持房價穩定，讓房地產這個支柱型的產業健康發展！

馬雲曾在全球峰會上發表主題演講說到：未來房子如蔥，8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。但事實上呢，馬雲又提到他說這話並非看衰房地產，而他真正的用意是希望現在的年輕人，不要過多的陷入到買房的被動局面，給自己徒增壓力。與其把最好的年華過早用於考慮高昂的房價上，不如用更少的精力去嗨住租房尋找一處符合自己喜好的房子，下載嗨住APP，讓租房成為一件小事，讓在城市漂泊的年輕人住得好一點，擁有更多時間和精力去創新，去開創自己的事業。

嗨住租房

房價真的會跌。

但談房價漲跌的意義必須建立在時間的把握上。就好比股市一樣，股市有牛熊變化，是個人都知道，股票不可能永遠漲或者永遠跌，但問題是什麼時候漲，什麼時候跌，這才是最大的價值，而這個時間點才是炒股最有價值最稀缺的信息。

房價也是一樣，脫離時間談房價漲跌也是沒意義的。不知道大家發現沒有，所有人都承認房價存在泡沫，但至少從目前來看，沒有一個權威的人士敢說某個時間點房價會跌。

之所以不敢說，我覺得至少有這麼幾點原因：

1、中國的房地產政策變化太快，經濟界人士往往只能以相關模型推測房價走勢，但相關模型在強力的政策面前往往很無力。謝國忠之流就是這樣倒下的。2017年的調控成果是顯著的，但2018年，風向明顯變了。其實今年又是有點這個味道，一邊調控，房貸利率仍然在漲，但一邊在人口方面放水，等於是繞開了防火牆，房價焉能不漲？

2、中國的經濟到目前為止仍然相當依賴房地產，任志強為什麼能成為“超級網紅”，屢屢言中，其實就是因為他認清了這一點，他有個著名的“夜壺論”，現在仍然適用。這一點，看土地價格就行了，看土地成交量就行了。

2018年前4個月，50城市土地出讓金達到了11882億，同比漲幅達到了48.8%。

土地的成交額是一部分，再看看地價，從下表可以看出，雖然2018年溢價有所下降，但仍然地價仍然是上漲的。

最後看看這張圖：

房地產有多重要，不言而喻。

3、一直說的都是“穩房價”。很多地方政府在調控房地產的時候，都設置了限價，但你得看清這個限價是怎麼定義的。可以看看湖北，他們提出房價漲幅要與人均收入增速相適應。收入和房價都在增，但他倆保持一致，等於是沒漲。那麼就有問題了，收入分化是相當嚴重的，非常多的人收入增速是低於人均增速的，常常抱怨被平均。

人口有一個因素，是大家比較關注的，那就是老齡化可能會導致住房需求的下降。但這個利空其實也是有對沖的。

一個是消費升級。人們對住房的需求是不斷提高的，好的房子，人們永遠是嚮往的。你要希望住好房子，往往手中的房子是要置換出去的，甚至是兩套換一套這種都是可能的，你在小城市有多套房子，但如果你想遷移去大城市，這些房子可能只夠換首付。同樣是大城市，地段的遷移，面積的增加也會帶來購房成本的增加，很多人換房都是要額外掏錢補充購房款的。

二是家庭小型化的趨勢。以前是一大家子擠在一套房子裡，現在一對夫妻，單身可能都希望擁有自己的獨立居住空間。

這兩點在未來10年內都會保持，在這個過程中，老齡化對房價都不會構成實質性影響。

樓市微觀察

眾所周知，如果房地產投機行為日益嚴重的話，很容易積累房產泡沫，一旦被刺破後，整個房價都會暴跌，繼而帶來嚴重的經濟和社會危機，那麼金十君先帶大家瞭解一下房價暴跌的後果。

1、房價暴跌可能引發金融危機

據統計，房地產貸款佔銀行總貸款的20%，房價一旦暴跌，首當其衝的肯定就是銀行，再想找銀行貸款就要更加困難了。最慘的就是那些高價買房的房奴，房價跌了，房產貶值，銀行會要求補足抵押，否則房子會被收回去重新拍賣。

最嚴重的還是，房子賣不出去，開發商無法回籠資金，導致資金鍊斷裂，只能宣佈破產倒閉，借錢給它們的金融機構就會產生大量的壞帳和資金黑洞，金融行業可能面臨崩塌，也不能放貸給其他企業，最終破壞了整個社會的流通。

2、相關行業受影響或危害經濟發展

房地產作為中國經濟的支柱產業，上下游產業鏈涉及範圍太廣了，一旦房地產出現問題，像水泥、鋼材、土地、建築施工、家居和房產中介等這些相關行業無不受到影響，隨之引發大規模的倒閉潮、失業潮。最終，投資、生產和消費紛紛減少，更是不利於經濟發展起來。

3、我國房價暗藏很多泡沫

事實上，目前我國的房價處於高企的位置，房價上漲的幅度也遠遠超出了薪資的增長速度，可以說根本不是一個層次的，這裡面有很多的泡沫存在。當然，基於房價過高可能會導致經濟危機，國家絕對不會讓這種情況出現。

4、國家促進房地產健康發展

對於當前的現狀，房地產泡沫只能是消而不破，逐步消化，不能戳破，也不能繼續吹大，最終讓房價緩慢回落或者穩定健康發展。十九大報告已經明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

在國家的要求之下，各地方也都在試行和推行，比如大力發展住房租賃市場，因地制宜地發展共有產權住房，加快棚戶區改造和公租房建設；同時，一些城市也在實施精細化的房地產調控政策，甚至一個城市裡的每個區/縣都不同。

5、房地產調控將持久運行

不難相信，在房產稅出臺、租購同權和租售並舉大規模推行之前，房產調控將會持續很久。今年全國兩會閉幕短短10余天內，深圳、杭州、西安、成都等逾15個城市出臺各式差別化的房地產調控政策，從“賣房搖號”到“三價合一”再到“限購升級”，中國新一輪房地產調控潮風雨欲來。

綜上所述，金十君認為短期內，具有發展潛力的一二線城市房價會維持穩定，可能會出現小幅下跌，隨著土地供給和人口的增加，房價將會保持上漲趨勢；而房價保值係數較低的三四線城市，短期房價會一直上漲，但不會持久。

哪座城市將率先成為我國第5個直轄市？2018年的房價還可能降回10年前的水平嗎？關注“金十數據”，我們給您提供更專業的解答！

金十數據

都還要通過限購限售來禁止炒房，你告訴我憑什麼跌？

別說二十年後房子如何如何不值錢，有多少人還住著二十年前的商品房？

顯然房價是炒得老高了，但是這得怪誰呢？

普通老百姓能炒得上去嗎？大部分人都只能付個首付當個房奴，二十年三十年的還著房貸。

而有的人手裡卻有著幾十套房子，即使房價有可能跌，他們也寧可空置放著、爛著，也不願賣給剛需的人。

很多二三線城市，房屋空置率明顯偏高，人口流入增長也慢，但就是房價還老高。

一個城市房子空置率高，人口流入也少，放開二胎後新生兒增長也不見快，人口老齡化加重，可就是不見下跌，為什麼？

這要看房價大跌對哪些人不利。

1，開發商。土地成本這麼高，房價還跌，賣不出就還不了開發貸。

2，炒房客。加槓桿買了幾套房，房價下跌，不但沒了利，還要面臨銀行催債。

3，地方政府。房價下跌，開發商不來了，土地財政不靈了，地方債務怎麼辦？

4，銀行。房地產貸款佔到商業銀行總貸款的20%，地產行業如果受到重創會讓許多貸款面臨違約。

5，普通老百姓。房奴還是房奴，然揹負就像更重了。銀行和地產日子不好過，失業率就會增加，大家都不會好過。

房價下跌，適合的小跌對大家生活不會有太大影響，但如果大跌，每個人的生活都會受影響。

因此這是上面不願意看到的。

我國對系統性風險都不會採用硬著落的方式，都會選擇軟著落，因此會用時間和增量貨幣來化解房價高的問題。

所以未來房價會跌到什麼程度？

如果一定要跌，也只會小跌緩衝。不會出現大跌，一旦有大跌的苗頭，立馬釋放利好，不信你等著看！

星星股經

說一個悲觀的說法，未來房價不會跌的。或者是比較平穩，最多是增幅很小，跌？可能性不大。

哪怕到了2030年左右人口不再增長了，還是有很多剛需的。雖然現在生二胎的不多，以後也不會太多。估計也就一半左右的人生二胎或者還要少。

房價有很多因素。主要因素還是政府。政府從房地產中收取土地轉讓費，這是個大頭。還有各種稅費，一套房產的總價值裡，，這些費用估計佔一半吧。沒有數據，也不好算，因為各地情況不同。

僅僅是房屋的建造成本，哪怕是配套設施很好的高層，估計超不過3000吧。哪怕往多了算，最多5000。還是未來十年的建造成本。建造成本在房屋總價裡一般是佔比不高的，除非保障房經適房之類的。北上廣的房價5-7萬，建造成本有多少？關鍵是地皮貴啊，稀缺資源。

但是房價也不可能一直漲下去，總會出現拐點，但不至於崩盤，像日本那樣。隨著老齡化惡加劇，少子化，人口慢慢下降，房子不會太缺的。真正的有錢人至少好幾套，沒錢的還是買不起，或者勉強湊個首付做房奴。房屋還是中國人資產的大半。特別對於大城市的人來說，房子更是重要。房價扼殺了年輕的精力、創造力，讓太多人早早步入房奴，甚至連房奴都做不得。比如在一線城市。一套房估計得五百萬吧，有點嚇人。面積小點的也得300萬，這太可怕了。普通家庭年收入20萬算不錯的，不吃不喝幾十年，還是不正常。

當然，政府也在努力，保障房就是大動作。比如我們這縣城，保障房的價格最低的大約是2100多每平米，稍微好一點的也不過2500左右。而商品房高層的在37-3800吧，普通的也在3-3500。保障房還是蠻便宜的，大約便宜不到一半。而且，保障房的供應還是比較充足的，中低收入的還是勉強可以應付和供得起的。所以，小地方也有好處，房子方面的壓力不是太大。但要是說房價跌，暫時不大可能。當然，一二線城市真的不好說，如果保障房敞開供應的話，誰都可以買，把地價、稅費壓到最低甚至基本不收，政府充分讓利於民的話，其實保障房真的用不了多少錢。哪怕是北上廣深杭州等。再多的話就不說了。