事實證明，尚在迴歸A股途中的恆大地產已享受了A股估值優勢。恆大回歸A股前的最重要資本細節公佈：八家機構共出資300億元，佔股13.16%，搭上了從香港到深圳的恆大號高鐵快線。
如果證監當局的路條順利開出，這趟高鐵預計將在4月28日前到站，屆時，恆大地產將估值2280億元。
這一數字是當前港股平臺中國恆大的估值近4倍，一車皮的人都會頓時覺得自己好有錢。
上面八家機構，顯然是精挑細選過的，從背後出資人不詳的投資機構，長期資金搭檔，到恆大的供應商小夥伴，許家印奉行的哲學是，人有三六九等，錢有親疏遠近，如果論功行賞，必須要有一個公道章法。
這個任性的章法就是，讓最挺我的人率先富裕起來。因為，這僅僅是恆大地產在國內的第一次戰略性投資者引入，後面還會有第二輪。
恆大在公告中顯示，後續還有再次引入戰略投資者的可能性。根據香港上市規則，增資規模超過市值的75%，審批程序更為複雜，耗時更長。從另一方面理解，恆大引入戰投的上限為市值的75%。當前，中國恆大的市值在600億元人民幣左右，按75%上限計算，恆大的引戰規模最高可以達到450億元。也就是說，恆大還有不超過150億元的引戰空間。
按照300億元投資額所對應的13.16%的股權比例計算，恆大地產A股估值約為2280億元，這一估值已經超越龍頭房企萬科A+H股最新總市值2207億元。以此測算，上市後恆大地產的市淨率約為3.58倍。根據某機構，這一數字明顯高於萬科2.28倍、保利1.3倍、綠地1.97倍等A股同類房企。
作為孫公司，恆大地產的估值也已數倍於母公司中國恆大（不足700億的市值）。儘管恆大地產是中國恆大的主要盈利性資產，這樣的估值情況也實屬罕見。究其原因，還是因為兩地資本市場估值差異巨大。
根據深深房今年10月公佈的交易初步方案，公司擬以發行股份及支付現金的方式購買恆大地產100%股權，交易構成借殼。以恆大地產目前2280億元的估值體量來看，要裝入深深房，大概率情況下不可能完全現金支付交易。
假如本次交易完全採用股份支付進行，以深深房停牌前120個交易日的加權均價11.14元/股的90%為發行價格（即10.03元/股）計算，深深房本次大約需增發227.41億股。增發後，深深房的總股本將增至237.51億股。
在恆大地產引入300億戰投後，凱隆置業（為中國恆大全資子公司）持有恆大地產的股權比例將降低至86.84%。據此計算，深深房將向中國恆大增發約197.48億股。這一持股數量意味著中國恆大將持有深深房83.15%的股份。再刨除深圳國資委變化後的持股比例，深深房的社會公眾持股比例略高於10%，不會喪失上市地位。
可以看出的是，恆大地產此次引入戰投，一方面可以大幅提升估值，另一方面亦可降低凱隆置業對恆大地產的持股比例，使得恆大地產借殼深深房後不觸碰社會公眾持股比例不得低於10%的紅線。
但從上述計算來看，即使恆大地產引入戰投後，社會公眾持股比例的安全邊際並不高。當然，如果在此次借殼交易中引入現金支付部分，相關各方的持股比例還將有所變動。
從另一方面來看，恆大地產的估值可能也並不會僅僅止步於2280億。根據香港上市規則，增資規模超過市值的75%，審批程序更為複雜，耗時更長。可以理解為，中國恆大引入戰投的上限為市值的75%。以中國恆大600億元市值粗略計算，75%上限意味著恆大引入的戰投規模可達到450億元，刨除此次300億元的戰投，恆大還有約150億元的引戰空間。
假設恆大地產後期再引入150億元的戰投，在本次引投基礎上，不考慮溢價，那麼恆大地產的估值將達到2430億元。凱隆置業對恆大地產的持股比例將相應調降至80.26%，根據上述相同的方法計算，中國恆大可獲得深深房約80%的股權，略低於上述約83%的股權，社會公眾持股比例的安全邊際也將相應提高。
理論上，恆大地產的估值還可能進一步提高。更大的問題在於，中國恆大此次分拆恆大地產迴歸A股，政策上面臨不確定性。
繼去年興起一波中概股私有化尋求回A之後，今年又有多家在境外上市的國內公司尋求分拆業務回A，包括中國恆大旗下的恆大地產；京東旗下的京東金融；中國中旺旗下的中旺集團擬借殼中房股份等。
而就在2016年4月中下旬，史玉柱控制的巨人網絡“登上”世紀遊輪後不久，監管層就對外表態，注意到中概股迴歸A股有較大的特殊性，特別是對境內外市場的明顯價差、殼資源炒作應該高度關注。證監會“正對這類企業通過IPO、併購重組迴歸A股可能引起的影響進行深入分析研究”。此後，監管層關於中概股回A的態度一直未明朗。
巨人網絡成為最後一個迴歸A股的中概股。“香港紅籌迴歸第一股”中國中旺以及搜房控股的回A計劃目前都已“卡殼”。如果恆大地產此次能順利迴歸A股，也意味著將在當前的政策壁壘前撕開一道口子。
不過，根據早前的一些報道，中國恆大早年與深圳國資委已有交易，包括介入萬科的股權之爭等，都使得中國恆大此次分拆回歸A股與上述公司回A案例有相似之處，但也有了更多微妙的不同。
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