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提問：房姐你好！想向您詢問一下甜水園東里的房子，目前看中一套東西向的65平兩居（低樓層二層），精裝修，滿五唯一，實地看房後覺得裝修風格還有戶型都很滿意，目前報價409w，合63000一平。目前感覺到房子缺點就是東西向，樓齡老（87年），您看如果談的話多少錢算是比較合適的呢？您對甜水園東里這邊如何評價呢？如果剛需自住兼保值划算嗎？謝謝您
回答：你好，這套房精裝修溢價嚴重 在售的有單價5.5左右的 加上房齡偏老，性價比並不高 自住建議再重新淘一淘，賣家的精裝修不值錢，用拆骨法還原房子的基本價值。
提問：你好，我看了都會華庭的房子，比周圍的東恆時代，愛這城都要便宜很多。請問這個小區值得購買嗎？
回答：都會華庭，城市廣場二期，是早期外銷公寓後的下一個產品。 這類產品，還有大量港式蝶形塔樓的特徵，不受後來的市場大眾喜愛，因為大多戶型的得房率低，採光有所影響，所以導致現在的價格一直沒有上去。 如果不是價格特別便宜，或者沒有低樓層等特別硬傷，價格合適可以入手，東恆2期和愛這城，由於存在區域內稀缺次新的對比因素，疊加了一層溢價，不建議入手。 這裡可以引申到另一個知識點： 為什麼朝陽路的很多小區價格明顯低？ 90年代末，北京只有幾條地鐵，這個時候的三環外地區，大家沒有太多的地段價值差異。 而朝陽路是最早開發的地段之一，慈雲寺遠洋天地，十里堡的雲柏鞋業、城市廣場，高碑店財滿街，朝陽路是最早鋪設了連接京通地區的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一號線，所以朝陽路有了第二批最早的外銷公寓，以及最早的一批商品房（甘露園板塊）。 然而在2008年以後，北京奧運會的契機迎來了地鐵的飛速蔓延，十號線六號線的鋪設，
連同南北的四號線五號線，產業區的十三號線，迅速盤活了沿線地區。 這個時候，當年的朝陽路反而成為“少數”沒有地鐵的區域，加上建成時間早，房子已開始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩餘的空間，沒有新樓盤帶動，對比之下，地段的價值形勢急轉直下。 當年的好地段，高價格； 10年後的弱地段，價格上不去。
提問：【新人首問】房姐好，本人在北京國貿工作，擁有工作居住證。在深圳灣擁有一套90平兩居，目前售價約1600。考慮到深圳灣房價已經漲幅較大，考慮將其賣出置換國貿的次新房，在自住的同時希望實現資產保值，有些疑問還望您不吝賜教: 1. 目前看上的的小區為禧瑞都，新城國際及君匯雅居，您認為從投資屬性看將深圳灣房子置換為北京國貿次新是否值得？您是否還有其他推薦？ 2. 可否麻煩您將三個小區的推薦順序排序？您認為禧瑞都單價與新城國際在同戶型情況下合理的差異應該是多少？ 3. 禧瑞都低樓層三居戶型近兩個月成交價在1300左右，但目前掛牌價仍普遍在1800，您認為預期的實際成交價應該大致是多少？非常感謝！
回答：深圳長期依然看好，能雙持最優，你在北京看得這幾個屬於小ceo盤，均有溢價 1500投資適合大面積低單價的標的，例如淘大望路四大金剛，雙井大四居，青年路一帶天鵝灣一類品質次新 禧瑞都>君匯雅居>新城國際 掛牌很多隻是試探市場，不能做為價格依據
提問：房姐你好，我在外地有過貸款記錄，已結清。應該屬於二套了，目前首付200多最多230，總價控制在400以內，工作地點自由，暫時沒有孩子，自住兼顧投資，有哪些小區可以考慮。還有經濟適用房限價房與商品房相比升值受限大嗎，看了您的帖子有很多推薦常營的，常營的限價房和商品房優先考慮哪個，我的情況可以幫助推薦一些小區嗎
回答：限價房投資屬性差不如商品房，經適房稅高會變相提高你的首付 常營主淘蘋果派、柏林愛樂、萬象新天，儘量買兩居
提問：房姐您好！ 目前工作在望京，北京戶口，單身。手上錢有限，看了下沒有合適能買的。名下有一套房，在青島（李滄區，屬於市區但不是繁華地區）。未來10年工作會在北京。 方案1.保留青島房子，再攢幾年首付買北京一居室。 方案2.現在賣掉青島房子，子彈能到270-280，去天通苑買（望京是買不起了）。 如果方案2合適，是買個面積大的合適，還是買個面積小點的，過一兩年用老人北京戶口再買個小的合適。 貸款方面有什麼建議嗎？希望房子能起到自住+保值增值作用。 謝謝！
回答：方案2，出掉青島房產，在北京早上車，面積經量選大。一套大面積好過兩套老破小，二套的話直接全款抵押做到4成首付
提問：房姐你好，我們有一套楊莊106平的三房沒有貸款，現在考慮換一套市裡的三房，加上手上現金大概30萬，應該賣掉後再買還是先買呢？
回答：具體是哪一套房呢？ 買進的時間，價格怎麼樣？這樣才能判斷是否應該繼續持有。 106可能是海特花園。 假設是海特，抵押大約300出頭，這樣有大大約350左右首付。 如果北京明年大漲，可以高位出掉，石景山長期發展緩慢。
提問：房姐您好:子彈總預算350—380w之間，想買兩居婚房，首套自住+保值，不用考慮學區，希望生活配套全些，您有推薦的區域嗎？對象在和平里北街上班，但是工作都比較自由不用每天都去。之前看過大興天宮院2014的次新房，西紅門一代興海家園2003年板樓，東四環翠城馨園，南四環舊宮地鐵站2000年左右商品房（戶型好），以及天通苑的房子，這些中的哪個區域比較好呢，如果沒有求推薦可以購入的板塊。
回答：垡頭最大的問題是價格和地段的落差。 京哈，四環，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發展空間十分有限的區域，加上過去本身已經有大量的老房子佔據了主要面積，沒有空間發展商業，目前只是作為連接的住宅片區。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。豐臺並不是最推薦的板塊。 子彈350，工作在和平里北街，首選是望京，次選國貿。優先產業區。 望京是new money，國貿是old money。
提問：房姐好！通過大家都懂的方法自己房票一張，父母還有一張，目前有一千個，首先需海淀學區附近必再買一套用於老人接送孩子上學，打算首付三百多個，貸兩百多點。然後過完年後用手裡有七百個再貸選套總價一千一二的優質房源，保值優先，幾年內不太會住，出租。問題1，自主和投資怎樣用自己和父母房票更有利於後續操作。問題2，投資房有何推薦區域，個人傾向望京。謝謝！
回答：只是接送租房也可以考慮，300可以老人票朝陽東三投一套 自己的房票主看望京單價7.5左右性價比高，還有雙井次新也不錯，九龍花園、華騰園、珠江帝景 都可以淘一下
提問：房姐好！住德外3居公寓房有學區，愛人西三環工作，家庭年收稅後50，倆娃剛出生，全家6人湊子彈900，計劃借400、貸200，stsd，投資+改善，投資為主，估計10年內都在德外學區房。因以後有經適房，這種情況應該不算剛需吧？初步考慮1500買個4居室，萬一以後老人來京，可以住在一起。按您推薦的望京、朝青板塊看了一些，感覺還是一頭霧水，按照我們這種情況，您有什麼好的建議？兩個板塊的好樓盤有啥推薦？到底是買1500的，還是再多一點？家人看上了一套嘉和麗園257平4居，1450，滿五不唯一，加上稅費是不是超的太多了？謝謝！
回答：算是投資加自住吧, 你看的嘉和麗園這套還可以 另外給你幾個參考，可以看看九號公寓，還有麗水嘉園150-240平的 石佛營一帶炫特136平5.5萬以下的 朝青國美大面積4萬下 亮馬橋嘉5.5萬左右
提問：房姐您好，我現在有北京工作居住證，sfsd資格，子彈250左右。我目前在中關村工作，老婆在國貿，想購置一套兩居室。目前看了立水橋附近【北京北】小區一套89平兩居，總價475，首付245；另外還看了大望路地鐵口【光輝裡】小區一套56平小兩居老公房，總價465，首付177。兩處房源都是滿五年。 1. 子彈250，按照精華帖的內容可以買到總價更高的房子，房姐有沒有建議的區域或小區？ 2. 北京北兩居是否值得買？立水橋片區附近還有別的小區可以推薦麼？ 3. 天通苑和立水橋離的很近，這兩個區域房姐推薦哪裡呢？ 4. 光輝裡小區小兩居單價超過8w，感覺性價比不高，房姐的建議是？
回答：250首付 買入500+的標的沒問題，從性價比來看立水橋不如天通苑 推薦看500+的天通苑大面積 8W的光輝裡肯定不看的，7萬左右才有性價比 另外推薦看下 朝青、常營片區
提問：房姐好，新人提問，今年剛結婚，8月份有購房資格，剛需，sfsd子彈120+，想在朝陽買一個小兩居或者一居可改兩居的老破小，請問有小區推薦嗎？我在望京上班，老公在東直門上班。
回答：120首付看300左右的標的，以公房為主，後期置換也會更好出手，板塊推薦 團結湖、十里堡、石佛營，標的並不多建議都淘一下
提問：房姐！我父母南三環洋橋全款一套三居自住，處於價值窪地，想一換二，但全家缺資質，目前我7月工作居住證，我弟深圳戶口工作居住證待定，房子賣560萬，想先低首付落實一套北京的小二手，目的保值地段優勢，剩下的等弟弟資質買80多平的，或可投深圳，請問這個操作有何注意事項？另，第一套位置有什麼建議嗎？
回答：流水充足的話沒有問題 第一套建議按揭看百子灣次新兩居400-500總價 第二套不推薦深圳，首先深圳去年有過30%漲幅，未來橫盤概率大。其次如果你們均在北京有主場優勢，更易於淘筍和維護
提問：房姐您好，目前我在豐臺七里莊附近工作生活，年前賣掉大興黃村的首套，目前現金260，作為二套首付，打算購總價400內想買70平左右小兩居，看了望園東里，怡海花園和新華街附近的板樓，發現前兩個小區樓層戶型理想的預算得在430+，除非朝向樓層不好的在400內，新華街一帶可以但是環境不太好，如何選擇？犧牲戶型樓層還是小區環境還是挑選面積再小一些的？
回答：建議犧牲戶型，只要不是太過畸形長期看影響不大，而且仔細淘也可能撿到性價比不錯的標的 誰的中介費少用誰，服務質量差不多
提問：房姐，重慶洺悅府精裝3房230w是否值得買？
回答：不值得，洺悅府對著東方港灣，小區上坡坎坎。 交通不如東原D7，品質不如華潤，江景不如中海北濱1號。 2.3萬的價格，實在沒有購買的理由。
提問：房姐您好！新人首問， 不吝賜教，本人公職，單位提供公寓住房，因為有住的，又不善投資理財，所以平時很少關注房子。2015年，朋友說，平谷馬坊鎮新華聯慧谷的房子不錯，去看的當天就買了，一直沒裝修，前幾天問中介，單價大概2.2。有兩個問題請教： 1.您認為還有繼續持有的必要嗎？有人說22號平谷線通了，還有升值空間，這幾天拜讀了您的精華帖，我感覺未來沒啥希望，所以想賣掉。 2.賣掉後能湊200子彈，您在精華帖中主要推薦東三東四老公房老小區，重點推薦了十里堡、石佛營等區域。本人住海淀，從未去過您推薦的幾個區域，從投資角度，房姐能不能具體推薦幾個不錯的小區呀？
回答：1. 有合適的機會建議優化掉，不值得長持 2. 符合的標的並不多，很多小區自有個位數，建議都淘一遍。大的原則：儘量選90年後公房，85年前的不要考慮（影響未來出手和貸款），2居為主
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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