11月11日，觀點地產網的一篇《首份“負面”評級報告中的物業成長虛實》，登上了同花順多家上市公司的新聞頁面。文中刊出“11月9日，麥格理髮表研究報告稱，給予某物業股目標價45.8港元，‘跑輸大市’評級”。並寫到“截止11月10日收盤，該物業股報56.00港元，下跌2.86，市值309.87億港元”。據此不難查出，文中所稱的“某物業”，指的正是保利物業。
另查，財華社11月9日以《麥格理給予保利物業（06049-HK）目標價45.8港元 跑輸大市評級》為題，以短文予以報道。
保利物業緣何得到負面評級
物業行業整體股價，在7月份達到峰值後，自8月始持續下行，8月下跌6.39%、9月下跌10.24%、10月下跌14.3%，11月還在探底中。保利物業也未能倖免，8月下跌16.8%，9月下跌11.42%，10月下跌7.24%，11月至11日收盤亦下跌1.88%至54.7港元。除受物業行業整體價值回調因素外，保利物業自身經營數據也未能支持其逆勢向上。
保利物業上半年毛利率為20.4%，較19年同期減少約3.2個百分點（其中物業管理服務毛利率減少約1個百分點、非業主增值毛利率減少約0.6個百分點、社區增值服務毛利率減少13.9個百分點）。而碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務的毛利率都在30%以上。
另外一個看物業公司潛力的重要指標“待接管面積與在管面積的比例”，保利物業為55.6%，而這一數據碧桂園是133.46%，即將於11月上市的金科服務和融創服務這一數據分別為96.93%和120%，保利物業儲備面積不足問題亟待解決。
然而，保利物業2020年上半年，以3.17億在管面積排上市物業公司第4，與彩生活、碧桂園、雅生活一起躋身3億方巨型企業陣營，以4.93億合約面積排上市物業公司第3位，其中合約面積中來自第三方的達55.6%。2020年上半年在營收同比增加27.6%、毛利同比增加10.1%、期間溢利同比增加28%，單從數據看，與非物業行業對比，還是不錯的表現。如此保利物業，就“應得”負面評級嗎？
負面評級，行業警惕
筆者認為這份“負面”不僅保利物業應予重視，物業行業特別是已上市及待上市的物業公司都應該警惕，“負面”評級有一個重要的不能迴避的大背景各家都要面對：上半年物業行業在疫情中保持穩健增長，抗風險性強、週期性不顯著以及有社區資源開發前景廣闊和規模有無限做大的可能性等因素，物業行業整體被資本市場寵愛過度，下半年，隨著其他行業的復甦，物業行業的價值被重估並回歸。保利物業的評級下調與此大背景密切相關。筆者在9月7日所寫《物業行業半年報的秘密》一文中，已觀察到“8月物業行業跑輸了大盤”，時至本月還在繼續下跌。現在，已上市或待上市物業公司，是時候重新審視和修正公司的發展路徑了。
通向未來企業的路徑：做大-做優-做平臺
目前已上市的物業公司中，在業務佈局和業態方面可謂百花齊放，有以住宅為主深度挖掘社區經營者，也有在商辦、公建等細分市場上持續發力者；有全國性佈局型，也有區域深耕型；還有將商業、健康等產業與物業打包一起上市者，也有跨境至市政環衛等領域者。
現今的物業行業，管理規模的集中度還不夠高，大如7億多合約面積的碧桂園服務，市場佔有率也尚不足2%，如一二十年前的房地產行業的發展，還將在規模化的道路上野蠻奔跑一陣子。中國歷史上的東周列國時期，群雄紛爭幾百年，才形成戰國七雄的寡頭格局態勢。那麼，物業公司要如何才能成為頭部，物業行業的未來企業又是什麼樣子呢？
首先，是規模要做大。據2020年半年報數據，過億管理面積的有彩生活3.64億方、雅生活服務3.53億方、碧桂園3.2億方、保利服務3.17億方、綠城2.26億方、招商積餘1.72億方、中海物業1.58億方等7家。到2020年年底，已上市的永升生活服務、新城悅服務、建業新生活都有望突破1億關口，年底前待上市的金科服務、融創服務、恆大物業、華潤萬象生活，管理規模都是1億方以上。可見的年底，上市物業公司在1億方以上的將達14家，在這些巨頭競食的舞臺，沒有規模的企業很難進入高光領域甚至被擠壓被蠶食。
中小型物業公司如想發展，務必放下所有的執念，努力擴大規模。此時，要特別關注的指標是“在管面積的增速”和“待接管面積與在管面積的比例”，前者建議年增速不低於50%，後者比例爭取在100%左右。
然後，篤定不搖擺，關注核心指標做優等生。正如前文提到的保利物業，已然足夠大，但幾項關注指標不夠耀眼，麥格理就給予其跑輸大市的負面評級。另如房地產行業的龍湖集團，十餘年來銷售規模一直位列全國前15強內，增速不求快，財務指標持續穩健，特別是“三道紅線”出臺後優勢愈加明顯，機構評級持續提升，最新融資成本低於4%，至10月份，銷售額排全國11位，但總市值卻達房地產行業第2，滾動市盈率達14倍以上（房地產行業的均值在8倍左右）。在物業公司達到一定規模的基礎上，減少內卷，特別關注內部良性指標的健康循環並構建可持續發展的組織。具體指標如營業收入增速及利潤率、經營收入增速及利潤貢獻、資金的使用效率、內部評價及激勵機制、公司架構適配性等，做優指標做行業優等生。
最後，搭建平臺型組織。英國管理思想大師查爾斯·漢迪寫有一本書《第二曲線：跨越“S型曲線”的二次增長》，裡面講了一個簡單的道理：每個組織和企業的發展都要打造自己的S型曲線（即第一曲線），但如果想持續增長，秘密是要在第一曲線到達巔峰之前，找到帶領企業二次騰飛的“第二曲線”。
10月，碧桂園服務以3.75億元戰略收購福建東飛60%的股權，以24.5億收購山東滿國康傑環衛70%的股權，深度涉足城市環衛領域。7月碧桂園收購城市縱橫100%股權，涉足社區廣告業務。而之前碧桂園服務佈局的“三供一業”業務，管理面積已達4080萬方。可見，碧桂園服務在“第一曲線”物業服務領域合約面積已達7億多方走在全國TOP1的前提下，已開始找尋能夠幫助企業實現騰飛的第二曲線、第三曲線，平臺型企業雛形初現。今年以來，隨著萬物雲和碧桂園服務等企業持續佈局城市環衛領域，“城市服務”這一傳統領域迅速火了，儼然城市服務成了物業服務企業的“第二曲線”。
那麼，一種可見的問題是，平臺型企業的每一個佈局都會成功嗎？物業行業是否都要去涉足城市服務這一領域？前者的答案是否定的，後者的答案是不一定。
所以，頭部企業跨境投資新領域，是頭部企業突圍的必然動作，雖然不能保證每一種嘗試都成功，但如能投多勝一都是值得的。由此，我們就更明白碧桂園服務不斷嘗試新領域的初衷了。而非頭部企業如過早平臺化，資源難支撐，也不容易集中火力形成核心競爭力，務必慎重。
“當你是市場中的第四或者第五的時候，老大打一個噴嚏，你就會染上肺炎。當你是老大的時候，你就能掌握自己的命運，你後面的公司在困難時期將不得不兼併重組。”這就是全球第一CEO傑克.韋爾奇所講的“數一數二戰略”，企業每進入到一個新領域，就要將自己打造為行業裡數一數二的組織，如果不能，就要果斷關停並轉。
小型企業拓規模，中型企業優指標，頭部企業搭平臺，既要又要還要的時代，物業企業通向未來企業的路徑必然是“做大-做優-做平臺”。如果已偏航，請快速調頭，一切都還來得及。
注：此文首發於‘淡茶先生’微信公眾號。
