11月11日，观点地产网的一篇《首份“负面”评级报告中的物业成长虚实》，登上了同花顺多家上市公司的新闻页面。文中刊出“11月9日，麦格理发表研究报告称，给予某物业股目标价45.8港元，‘跑输大市’评级”。并写到“截止11月10日收盘，该物业股报56.00港元，下跌2.86，市值309.87亿港元”。据此不难查出，文中所称的“某物业”，指的正是保利物业。
另查，财华社11月9日以《麦格理给予保利物业（06049-HK）目标价45.8港元 跑输大市评级》为题，以短文予以报道。
保利物业缘何得到负面评级
物业行业整体股价，在7月份达到峰值后，自8月始持续下行，8月下跌6.39%、9月下跌10.24%、10月下跌14.3%，11月还在探底中。保利物业也未能幸免，8月下跌16.8%，9月下跌11.42%，10月下跌7.24%，11月至11日收盘亦下跌1.88%至54.7港元。除受物业行业整体价值回调因素外，保利物业自身经营数据也未能支持其逆势向上。
保利物业上半年毛利率为20.4%，较19年同期减少约3.2个百分点（其中物业管理服务毛利率减少约1个百分点、非业主增值毛利率减少约0.6个百分点、社区增值服务毛利率减少13.9个百分点）。而碧桂园服务、世茂服务、雅生活服务的毛利率都在30%以上。
另外一个看物业公司潜力的重要指标“待接管面积与在管面积的比例”，保利物业为55.6%，而这一数据碧桂园是133.46%，即将于11月上市的金科服务和融创服务这一数据分别为96.93%和120%，保利物业储备面积不足问题亟待解决。
然而，保利物业2020年上半年，以3.17亿在管面积排上市物业公司第4，与彩生活、碧桂园、雅生活一起跻身3亿方巨型企业阵营，以4.93亿合约面积排上市物业公司第3位，其中合约面积中来自第三方的达55.6%。2020年上半年在营收同比增加27.6%、毛利同比增加10.1%、期间溢利同比增加28%，单从数据看，与非物业行业对比，还是不错的表现。如此保利物业，就“应得”负面评级吗？
负面评级，行业警惕
笔者认为这份“负面”不仅保利物业应予重视，物业行业特别是已上市及待上市的物业公司都应该警惕，“负面”评级有一个重要的不能回避的大背景各家都要面对：上半年物业行业在疫情中保持稳健增长，抗风险性强、周期性不显著以及有社区资源开发前景广阔和规模有无限做大的可能性等因素，物业行业整体被资本市场宠爱过度，下半年，随着其他行业的复苏，物业行业的价值被重估并回归。保利物业的评级下调与此大背景密切相关。笔者在9月7日所写《物业行业半年报的秘密》一文中，已观察到“8月物业行业跑输了大盘”，时至本月还在继续下跌。现在，已上市或待上市物业公司，是时候重新审视和修正公司的发展路径了。
通向未来企业的路径：做大-做优-做平台
目前已上市的物业公司中，在业务布局和业态方面可谓百花齐放，有以住宅为主深度挖掘社区经营者，也有在商办、公建等细分市场上持续发力者；有全国性布局型，也有区域深耕型；还有将商业、健康等产业与物业打包一起上市者，也有跨境至市政环卫等领域者。
现今的物业行业，管理规模的集中度还不够高，大如7亿多合约面积的碧桂园服务，市场占有率也尚不足2%，如一二十年前的房地产行业的发展，还将在规模化的道路上野蛮奔跑一阵子。中国历史上的东周列国时期，群雄纷争几百年，才形成战国七雄的寡头格局态势。那么，物业公司要如何才能成为头部，物业行业的未来企业又是什么样子呢？
首先，是规模要做大。据2020年半年报数据，过亿管理面积的有彩生活3.64亿方、雅生活服务3.53亿方、碧桂园3.2亿方、保利服务3.17亿方、绿城2.26亿方、招商积余1.72亿方、中海物业1.58亿方等7家。到2020年年底，已上市的永升生活服务、新城悦服务、建业新生活都有望突破1亿关口，年底前待上市的金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活，管理规模都是1亿方以上。可见的年底，上市物业公司在1亿方以上的将达14家，在这些巨头竞食的舞台，没有规模的企业很难进入高光领域甚至被挤压被蚕食。
中小型物业公司如想发展，务必放下所有的执念，努力扩大规模。此时，要特别关注的指标是“在管面积的增速”和“待接管面积与在管面积的比例”，前者建议年增速不低于50%，后者比例争取在100%左右。
然后，笃定不摇摆，关注核心指标做优等生。正如前文提到的保利物业，已然足够大，但几项关注指标不够耀眼，麦格理就给予其跑输大市的负面评级。另如房地产行业的龙湖集团，十余年来销售规模一直位列全国前15强内，增速不求快，财务指标持续稳健，特别是“三道红线”出台后优势愈加明显，机构评级持续提升，最新融资成本低于4%，至10月份，销售额排全国11位，但总市值却达房地产行业第2，滚动市盈率达14倍以上（房地产行业的均值在8倍左右）。在物业公司达到一定规模的基础上，减少内卷，特别关注内部良性指标的健康循环并构建可持续发展的组织。具体指标如营业收入增速及利润率、经营收入增速及利润贡献、资金的使用效率、内部评价及激励机制、公司架构适配性等，做优指标做行业优等生。
最后，搭建平台型组织。英国管理思想大师查尔斯·汉迪写有一本书《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》，里面讲了一个简单的道理：每个组织和企业的发展都要打造自己的S型曲线（即第一曲线），但如果想持续增长，秘密是要在第一曲线到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”。
10月，碧桂园服务以3.75亿元战略收购福建东飞60%的股权，以24.5亿收购山东满国康杰环卫70%的股权，深度涉足城市环卫领域。7月碧桂园收购城市纵横100%股权，涉足社区广告业务。而之前碧桂园服务布局的“三供一业”业务，管理面积已达4080万方。可见，碧桂园服务在“第一曲线”物业服务领域合约面积已达7亿多方走在全国TOP1的前提下，已开始找寻能够帮助企业实现腾飞的第二曲线、第三曲线，平台型企业雏形初现。今年以来，随着万物云和碧桂园服务等企业持续布局城市环卫领域，“城市服务”这一传统领域迅速火了，俨然城市服务成了物业服务企业的“第二曲线”。
那么，一种可见的问题是，平台型企业的每一个布局都会成功吗？物业行业是否都要去涉足城市服务这一领域？前者的答案是否定的，后者的答案是不一定。
所以，头部企业跨境投资新领域，是头部企业突围的必然动作，虽然不能保证每一种尝试都成功，但如能投多胜一都是值得的。由此，我们就更明白碧桂园服务不断尝试新领域的初衷了。而非头部企业如过早平台化，资源难支撑，也不容易集中火力形成核心竞争力，务必慎重。
“当你是市场中的第四或者第五的时候，老大打一个喷嚏，你就会染上肺炎。当你是老大的时候，你就能掌握自己的命运，你后面的公司在困难时期将不得不兼并重组。”这就是全球第一CEO杰克.韦尔奇所讲的“数一数二战略”，企业每进入到一个新领域，就要将自己打造为行业里数一数二的组织，如果不能，就要果断关停并转。
小型企业拓规模，中型企业优指标，头部企业搭平台，既要又要还要的时代，物业企业通向未来企业的路径必然是“做大-做优-做平台”。如果已偏航，请快速调头，一切都还来得及。
注：此文首发于‘淡茶先生’微信公众号。
