【潮汐商業評論/文】
2020年8月，北漂多年的河北小夥高遠，終於在老家縣城購置了人生的第一套房，沒有太多的猶豫，他選擇了“宇宙第一房企”碧桂園。
“在我們老家，碧桂園相當受歡迎，大品牌嘛，房屋質量、戶型、物業……應該不會出啥大問題”，在小高看來，“大眾的眼睛是雪亮的”，三四線城市很多中小房企沒有底限的做法經常讓人大跌眼鏡，比如建房質量上偷空減料、黑物業把控小區裝修物料、房屋開裂漏水無人管等，這樣的家讓人感覺“寒心”。
所以，在碧桂園大舉殺入三四線城市之際，能夠自信滿滿地喊出自己的slogan，“給您一個五星級的家”，雖然我們很難定義“五星級的家”是怎樣的，但碧桂園的確成為了當下的“宇宙第一房企”。
在黑天鵝頻飛的2020年，碧桂園“堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線”的戰略佈局，取得了非常出色的業績。
根據第三方機構（克而瑞）統計的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園上半年銷售金額3723.1億元，穩居行業第一；同時，在《財富》發佈的2020年世界500強榜單中，碧桂園排名達到147位，實現四年“四連跳”。
在房地產市場領域，我們看到了越來越成熟的碧桂園，其銷售增速、經營效率以及財務結構優化等方面均呈現出欣欣向榮的局面。
但這樣的巔峰狀態不是永恆，房地產行業的黃金時代已然過去，碧桂園當下的喜悅並不能緩解積蓄已久的轉型壓力，其股價的踟躕不前也在一定程度上反映了資本對其發展的預期，未來何去何從值得關注。
01 進擊的“宇宙第一房企”背後：高週轉“紅與黑”
一場疫情，加速了國內房地產行業的分化，在“大魚吃小魚”的市場中，碧桂園無疑是遊刃有餘的強者。
根據碧桂園公佈的2020年半年報，受疫情影響，碧桂園今年上半年的業績表現是2008年以來最差的一次，上半年實現營收1849.57億元，同比下降8.44%；歸母淨利141.32億元，同比減少9.61%。
但這樣的成績，已經足夠壓倒同樣遭到重創的同業友商。
來自克而瑞的最新數據顯示，2020年1-7月，碧桂園全口徑銷售金額累計達5293.1億元，同比微增3.88%，並以領先中國恆大（3333.HK）近800億元的優勢在榜單上排名第一。
實際上，回顧碧桂園的發展史可以用“野蠻”二字形容。1992年，碧桂園開發首個樓盤，碧江岸邊的荒地上的4000套滯銷別墅抵押給了包工頭楊國強，但當時半年時間內只賣出三套。
如果按照正常的發展軌跡，再這麼下去，資金鍊近乎斷裂的碧桂園將成為眾多“炮灰”中的一個。
但陷入絕境的楊國強遇到了一個貴人——當時新華社廣東分社的值班記者給楊國強支招，說北京有個景山學校，如果能在碧桂園附近辦個分校，房子就不愁賣了。
說幹就幹，楊國強通過各種努力在碧桂園社區內引入高尚會所和雙語學校等配套設施。就這樣，一棟棟將要爛尾的別墅轉眼成了炙手可熱的學區房，很快就售罄，令碧桂園起死回生。
之後碧桂園簡直所向披靡，瘋狂進擊。
1999年廣州碧桂園開盤，當時市場上大部分都是毛坯房產品發售，廣州碧桂園首推了全現樓帶豪華裝修的花園洋房，且社區配套、園林綠化同期交付。
2001年佈局佛山，轉戰佛山，開發均安碧桂園、碧桂園花城、荔城碧桂園等項目。
2004年，碧桂園向廣佛以外的珠三角地區拓展，在高明、鶴山、江門、清遠、南沙等地紛紛落子，從過去一年一個碧桂園邁入一年多個碧桂園的快速發展階段。
2006年長沙碧桂園威尼斯城於國慶盛大開盤。長沙碧桂園威尼斯城的開盤，標誌著碧桂園邁開全國佈局的步伐。
2007年4月20日，碧桂園在香港聯交所主板掛牌上市，上市當天市值1189億港元，這為碧桂園接下來在全國各地開創更多的五星級生活社區夯實了資金基礎。
2008年，碧桂園實施全國拓展戰略，拓展步伐深入黑龍江、遼寧、內蒙古、重慶、安徽、湖北、江蘇等區域，全年共實現23個全新項目開盤。碧桂園的版圖得到極大地拓展，開始將“五星級的家”帶向全國各地。
2011年 開拓海外市場，在馬來西亞開發樓盤項目，碧桂園走出國門，在馬來西亞投資。
……
短期內，碧桂園快速發展，但“未來隨著企業規模膨脹，地域多元化和業務複雜程度提高，這種管理風格能否繼續支撐企業的發展，會是一個很大的挑戰”，也為其埋下了風險。
為了能夠實現資金快速回籠，碧桂園將“高週轉”演繹到了極致。據報道，碧桂園要求摘牌當天出圖，拿地後四個月開盤，五個月資金回籠，六個月資金回正。
另有報道稱，碧桂園已將“高週轉”標準由“456”提高到了“不可能完成”的“345”（拿到地設計就基本完成，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用）。
不過，高週轉就意味著工期短，也很有可能影響到建築的建造質量。果不其然，2018年始，碧桂園工地事故在網上集中發酵。同時，在各大互聯網投訴平臺上，碧桂園因質量問題導致的投訴層出不窮。比如，2019年9月收房的晉中碧桂園二期，業主在收房時發現房屋裝修與樣板間“嚴重不符”等等。
02債務規模“壓線”面前：大擴張時代終成歷史？
除了質量問題飽受質疑，高負債也是碧桂園發展中面臨的老問題，而這也是每一家高速擴張的房企都無法避開的通病。
據公開報道，2019年，碧桂園全年負債總額約1.69萬億元（流動負債1.40萬億元，非流動負債2897.92億元）。資產負債率方面，碧桂園2019年為88.54%。儘管較2018年的89.36%略有下滑，但仍然處於高位狀態。財報顯示，這一數值在2016年達到86%之後，就一直處於該水平以上。
2020年中期報告顯示，上半年，碧桂園總借貸下降至約3420.4億元，相較2019年12月31日下降了7.5%；加權平均借貸成本為5.85%，相較2019年12 月31日下降了49個基點；可動用現金餘額約2055.2億元，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用。
不過，碧桂園債務隱憂依然閃現。今年上半年，碧桂園的總負債約17282.73億元，不僅同比上漲約10.76%，與2019年年末的1.69萬億元相比，也增長約2.4個百分點。
而2020年上半年碧桂園整體的資產負債率約88.03%，雖然較去年同期的89.33%和2019年年底的88.54%相比有所下降， 但仍處於高位。而結合近期融資縮緊、“三道紅線”等消息，碧桂園的資金情況明顯不樂觀。
8月16日，中國銀保監會主席郭樹清發聲：房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中國人民銀行、住房城鄉建設部召開房企座談會，約談12家房企，明確了資金監測和融資管理規則——“三道紅線”。自9月1日起，正式在12家房地產企業試點施行融資“三道紅線”。
具體而言，“三道紅線”指：第一，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；第二，房企的淨負債率不得大於100%；第三，房企的“現金短債比”小於1倍。
根據“三道紅線”的觸線情況，房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果三道紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
據媒體報道，在12家房企中，處於綠檔的只有4家，為保利發展、中海地產、華潤置地、華僑城；碧桂園、萬科、新城控股三家為黃檔；陽光城為橙檔。紅檔有4家，為中國恆大、融創中國、綠地控股、中梁控股。
這是監管部門首次明確房企舉債標準，足見房企融資整體收緊趨勢很難回頭。而“三道紅線”政策一旦開始嚴格實施，部分房企狂飆突進的高負債發展之路將難以為繼。未來房企融資渠道從表外轉表內，被迫放緩擴張速度。
作為高負債房企的代表之一，碧桂園後期融資無疑也將受到影響，過去20餘年高速擴張的發展模式或將慢慢退去。
而從市場定價來看，投資者一直對高槓杆、短債佔比高的房企普遍較為謹慎。從2018年至今，碧桂園股價已從最高時的17.4港幣每股跌至9.40港幣每股，跌幅接近46%。
03掉頭不易放手也難，碧桂園未來會何去何從？
2019年，碧桂園董事會主席楊國強給碧桂園提出了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的全新定位，驅動地產、機器人、現代農業“三駕馬車”，加速駛入多元佈局、協同發展的新賽道。
在中報裡，碧桂園端出了可喜的成績：重點聚焦建築機器人、BIM 、新型裝配式及相關核心技術的碧桂園博智林機器人項目，截至8月14日已累計遞交專利申請2,314項，獲授權567項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術，現有在研建築機器人50款，其中35款已投放工地測試。
今年以來，地面整平、樓層清潔、通用物流、室內噴塗、鋼筋自動加工機器人已分別在順德和陽江等地項目上使用。
按照碧桂園的計算，機器人施工的安全性和工作效率，都遠遠強於人工。比如，給建築外牆噴塗施工，如果是人工的話，就存在高空作業的風險，而機器人上去噴塗，不但避免人身意外，工效還達到了人工的8倍。牆磚鋪貼也是如此，碧桂園的機器人鋪牆磚，不但能減少瑕疵，還能提高效率45%。另外，樓層清潔機器人的清掃效率是人工的3倍，且每平米清掃費用較人工降低15%。
而這也得益於碧桂園研發投入的增加：今年上半年碧桂園研發投入費用為10.3億元，較去年同期的6.2億提升66.1%，主要應用於機器人以及現代農業的研發。
坊間有推測認為，楊國強堅持做機器人的原因，在於近年來快速擴張的碧桂園項目質量口碑欠佳，讓機器人取代人工，能更快速、高質量地完成項目開發。
而仲量聯行日前發佈《構建開放生態，重塑行業價值》房地產科技研究報告也認為：由房地產企業、房地產科技企業和相關機構共同建立的中國房地產科技生態圈已“初具雛形”，這將加速推進行業的資源整合、效率提升及人才培養等，從而進一步賦能行業的發展與創新。
然而科技並非房地產，一蹴而就的跑馬圈地並不一定適用於機器人市場。到今天，建築機器人還沒有成長到能解決碧桂園工程質量問題的程度。
雖然說，隨著房地產行業天花板一步步逼近，尋找第二增長曲線成為房企們的共識。但碧桂園科技業務短期成為第二增長曲線的可能性微乎其微，不過變化總好於坐吃山空。
那麼未來房企終將何去何從呢？博志成研究院院長黃博文認為，房企要順三個“勢”：順國家的勢。如聚焦戰略產業、新興產業、基礎產業、傳統產業的升級，國家相關的政策扶持能掃除企業轉型道路上的一些障礙。順民生的勢。從教育、醫療、衛生、物業管理等領域入手，更好的服務社會需求，解決民生痛點。順資本的勢。行業有朝陽、有夕陽，但資本沒有，資本是逐利的，永遠都是向著價值窪地流動。朝著價值窪地方向轉型，更容易搭上資本的快車。
顯然，恆大選擇了第三種“勢”。9月18日，恆大汽車發佈公告稱，公司董事會決定擬發行人民幣股份在上海證券交易所科創板上市。近日，恆大融資動作頻頻。3天前的9月15日，恆大汽車剛宣佈，將向騰訊、滴滴出行、紅杉資本、雲鋒基金等公司及機構配售新股，共計募集資金40億港元，用於支持新能源車發展。
與此同時，圈外的人正簇擁著進來。這周，房地產圈最大的新聞，就是馬雲進軍房地產。9月16日，阿里與易居聯合推出了“天貓好房“。國內房地產界排位前50的企業，幾乎都參加了成立儀式。值得注意的是，這不是阿里第一次進軍房地產。阿里房產拍賣，已經初現規模。阿里參股百安居後，在家裝上的成功，同樣引人注目。
施瓦布曾說：“未來不會是一個大魚吃小魚的世界，而是遊得快的魚會吃掉遊得慢的魚。這意味著，迅速擁抱新技術的公司和企業家會成為贏家。”也許只有擁抱互聯網和擁抱新科技，房地產業才有未來。碧桂園們已經邁出了一大步，但好賺錢、賺快錢的時代已經一去不復返，未來真的需要靜下心來，把自己都打造成工匠，通過自己的基本功、綜合的專業能力和素養，來獲得客戶和市場的認可，來獲得收益和利潤。
北漂多年的河北小夥高遠，他那個“理想的家”還會遠嗎？
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