和平時代，社會財富是建立在一種信心之上，建立在對未來增值和期待回報率的空中樓閣。
越是繁榮越是虛幻。
比如，香港的不可思議商業樓價，那是建立在天價租金和舉世無雙的租金售價比之上（1:100 就是房價是本已高昂年租金下，還有世界最高的100倍租售比）。
由於香港沒有製造業，只有地產服務業，整個銀行體系，整個社會財富的大肉其實都是這些房產的估值。
香港的租金本來就太誇張了，但是在持續自由行和蓬勃的國內消費需求下，大家對未來的預期都是最樂觀的。
而有錢人其實很多也是把商業物業抵押了，借出資金從事各種投資的。
支撐這些社會財富的信心的底層是什麼？
除了社會穩定、經濟發展，最重要的是容易借到的、低成本的資金。
房地產業是高負債依賴性或信貸密集度超高的行業。
中國房地產，天時地利人和，呼風喚雨、順風順水20年，要啥有啥，從來不缺錢。
但是！
過去的短短一個多月時間，三場高級別會議，10+6個城市、12家房企被點名，釋放了什麼信號？
7月24日，中央召開房地產調控專題會議，副總理坐鎮。
叫了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙10個城市去旁聽。
長沙是模範生，已有“長沙模式”之說。
8月26日，住建部又把房價飛起漲的瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州叫去開“房地產工作會商會”。
被點名的城市回去都搞了閒置樓市過熱的措施。
不過，中國房地產的參與者們是不信政策調控的，什麼限購、限貸都無法阻擋買房、賣房的狂熱。
也沒多少人相信點名批評有什麼用，反而可能產生新的預期：被限制就是好東西，總有一天會放開的，放開之日就是暴漲之時。
過去十年的確也是一再重複調控、暴漲、再調控、再暴漲的戲碼。
不管什麼調控手段，房地產業沒缺過錢。
這個泡沫硬度和持續時間，早已超出大部分人的想象。
情況總是在不斷地變化。
08月16日，人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2020年第16期《求是》雜誌 上刊登文章《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》。
直接定調：“房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛””。
8月20日，住建部、央行在北京召開“重點房地產企業座談會”。
劃出了重點房企融資新規：
房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
淨負債率不得大於100%；
現金短債比不小於1。
這也是此前在業內多次傳聞的“三條紅線”。
被叫去開會的12家房企：碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
以2019年上半年的財務數據為參考，如果這三條紅線同時踩中，開發商的有息負債就不能再增加；如果踩中兩條紅線，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條紅線，有息負債規模年增速不得超過10%；如果財務指標足夠健康，沒有踩中任何一條，有息負債規模年增速不得超過15%。
基於三道紅線的指標，監管層將試點房地產企業分為四擋。
觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
監管層總結成了“345”規則：三道紅線、四檔風險級別、5%的階梯。
要求房企9月底，上交降檔方案,包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整。
天風證券根據2019年財務數據，按照三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。
其中同時踩到“三條紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。
近十年以來，監管部門一直在對房企融資收緊，但是好像都未像現在這樣認真，這樣嚴肅。
人民幣的外升內貶對寬鬆貨幣政策帶來極大的壓力。
當資產價格在債務—泡沫螺旋式上漲到監管部門難以容忍的時候，融資開始收緊，一個反向的去槓桿過程就此形成。
恰恰任何貨幣信貸環境的風吹草動，都將首先在房地產業產生變化。
可以肯定的是：高槓杆、高負債房企，面臨有史以來最嚴的融資環境，
降價促銷可能是必選項。
從1929年的大蕭條，到1990s的日本房產市場崩潰，再到美國次貸危機，2015年股災，無一不是監管層收緊融資條件造成的悲劇。
1990年3月日本收緊房地產融資後房價走勢圖貼出來，大家自己體會。
房價會不會出現日本式的走勢，這個需要打一個問號。
可以再拿很極端的香港做個假設。
假如香港現在的租金跌一半，房產價值不是跌一半那麼簡單的，由於對未來的絕望，租售比也會下跌（從本來1:100跌到1:50）。
那麼實際房價就會跌75%。
一旦現在發生破產式的拍賣，新的售價會導致所有現存物業的估值遠遠低於抵押的貸款。
而銀行就要通知要提前還款一部分或全部貸款,不然就收樓，而很多業主來不及還錢時又會被連環逼賣。
這樣的連鎖反應下，必然導致整個社會的財富大調整。
一部分人的厄運，也許是兩外一部分人的機遇。
