和平时代，社会财富是建立在一种信心之上，建立在对未来增值和期待回报率的空中楼阁。
越是繁荣越是虚幻。
比如，香港的不可思议商业楼价，那是建立在天价租金和举世无双的租金售价比之上（1:100 就是房价是本已高昂年租金下，还有世界最高的100倍租售比）。
由于香港没有制造业，只有地产服务业，整个银行体系，整个社会财富的大肉其实都是这些房产的估值。
香港的租金本来就太夸张了，但是在持续自由行和蓬勃的国内消费需求下，大家对未来的预期都是最乐观的。
而有钱人其实很多也是把商业物业抵押了，借出资金从事各种投资的。
支撑这些社会财富的信心的底层是什么？
除了社会稳定、经济发展，最重要的是容易借到的、低成本的资金。
房地产业是高负债依赖性或信贷密集度超高的行业。
中国房地产，天时地利人和，呼风唤雨、顺风顺水20年，要啥有啥，从来不缺钱。
但是！
过去的短短一个多月时间，三场高级别会议，10+6个城市、12家房企被点名，释放了什么信号？
7月24日，中央召开房地产调控专题会议，副总理坐镇。
叫了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市去旁听。
长沙是模范生，已有“长沙模式”之说。
8月26日，住建部又把房价飞起涨的沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州叫去开“房地产工作会商会”。
被点名的城市回去都搞了闲置楼市过热的措施。
不过，中国房地产的参与者们是不信政策调控的，什么限购、限贷都无法阻挡买房、卖房的狂热。
也没多少人相信点名批评有什么用，反而可能产生新的预期：被限制就是好东西，总有一天会放开的，放开之日就是暴涨之时。
过去十年的确也是一再重复调控、暴涨、再调控、再暴涨的戏码。
不管什么调控手段，房地产业没缺过钱。
这个泡沫硬度和持续时间，早已超出大部分人的想象。
情况总是在不断地变化。
08月16日，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在2020年第16期《求是》杂志 上刊登文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。
直接定调：“房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛””。
8月20日，住建部、央行在北京召开“重点房地产企业座谈会”。
划出了重点房企融资新规：
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
净负债率不得大于100%；
现金短债比不小于1。
这也是此前在业内多次传闻的“三条红线”。
被叫去开会的12家房企：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
以2019年上半年的财务数据为参考，如果这三条红线同时踩中，开发商的有息负债就不能再增加；如果踩中两条红线，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条红线，有息负债规模年增速不得超过10%；如果财务指标足够健康，没有踩中任何一条，有息负债规模年增速不得超过15%。
基于三道红线的指标，监管层将试点房地产企业分为四挡。
触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
监管层总结成了“345”规则：三道红线、四档风险级别、5%的阶梯。
要求房企9月底，上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。
天风证券根据2019年财务数据，按照三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。
其中同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企有12家。
近十年以来，监管部门一直在对房企融资收紧，但是好像都未像现在这样认真，这样严肃。
人民币的外升内贬对宽松货币政策带来极大的压力。
当资产价格在债务—泡沫螺旋式上涨到监管部门难以容忍的时候，融资开始收紧，一个反向的去杠杆过程就此形成。
恰恰任何货币信贷环境的风吹草动，都将首先在房地产业产生变化。
可以肯定的是：高杠杆、高负债房企，面临有史以来最严的融资环境，
降价促销可能是必选项。
从1929年的大萧条，到1990s的日本房产市场崩溃，再到美国次贷危机，2015年股灾，无一不是监管层收紧融资条件造成的悲剧。
1990年3月日本收紧房地产融资后房价走势图贴出来，大家自己体会。
房价会不会出现日本式的走势，这个需要打一个问号。
可以再拿很极端的香港做个假设。
假如香港现在的租金跌一半，房产价值不是跌一半那么简单的，由于对未来的绝望，租售比也会下跌（从本来1:100跌到1:50）。
那么实际房价就会跌75%。
一旦现在发生破产式的拍卖，新的售价会导致所有现存物业的估值远远低于抵押的贷款。
而银行就要通知要提前还款一部分或全部贷款,不然就收楼，而很多业主来不及还钱时又会被连环逼卖。
这样的连锁反应下，必然导致整个社会的财富大调整。
一部分人的厄运，也许是两外一部分人的机遇。
