王興在飯否上說過一句話，2019年可能會是過去十年裡最差的一年，但卻是未來十年裡最好的一年。
現在看起來，也許一不小心言中了。
尤其是房地產行業，在萬科2018年喊出“活下去”之後，迅速步入了寒冬。一邊是銀行貸款越來越難拿，一邊是90後當打之年的人口斷崖式下降和城市化進程接近尾聲導致的人口紅利逐漸消失。
再疊加2020年初的疫情，一整天無所事事，一覺醒來欠銀行幾個億的感覺非常不爽，房地產商們在瑟瑟發抖。
在熱愛多人運動的羅志祥不斷衝擊熱搜的同時，一家房地產公司默默發佈了2019年年報，和剛剛發佈過年報的幾家色厲內荏的大佬相比，這家公司的年報低調內斂的像極了老實人。
張文宏醫生說，不要欺負老實人。於是，表哥打開陽光城的年報：宛如一股清流。
一、
房地產唯一的出路：輕資產重運營
和絕大多數行業不同，房地產企業的業績有一定的欺騙性。
根據會計準則，房地產企業收到錢的時候，不能計入營業收入，只能計入預收款項或合同負債。
根據新收入準則，房地產企業原來的預收款項大部分都要計入合同負債（二者涵蓋的內容基本一樣，略有區別）。2018年起，海外、A股同時上市的公司開始使用合同負債，2020年起，全部A股上市公司都要執行新準則。
所以看到財報裡突然少了預收款項，不必擔心，都挪到合同負債了。
待蓋好的房子階段性交付了，公司才把這些預收款項或合同負債一點點轉入營收。通常來說，這個過程往往長達3-5年甚至更久。也就是說，公司的營收大部分是3-5年前的經營成果。當年的經營成果藏在預收款項或合同負債裡。
年報顯示，公司當期實現結算營業收入610.49億元，同比增長8.11%；合併歸屬於上市公司股東淨利潤40.20億元，同比增長33.21%。
數據來源：iFind，詩與星空
而實際上，公司全口徑銷售金額2,110.31億元，同比增長30%；權益銷售金額（合併報表項目*權益比例+參股子公司項目*權益比例） 1,351.43億元，同比增長14.21%。
如何理解全口徑銷售額？
這裡插播一段，王石還在萬科的時候，於2013年拋出一個理論：輕資產重運營。
在2013年的年度業績發佈會上，萬科首次提出了被稱為“小股操盤”的輕資產模式。這意味著，今後萬科在一些聯營合營項目中不再追求控股，甚至會出讓部分已有的開發項目或商用物業股權，但通常這類項目的經營管理仍會由萬科負責，萬科也可從中收取一定的管理費、或要求獲得高於股權比例的超額分配權。這樣的安排，有助於減少增長對股權融資的依賴性，提高公司的投資回報率。
然而，當王石離開萬科後，為了追求營收額，做大所謂規模，萬科又回到了老路上。
於是，陽光城扛起了輕資產重運營的大旗。
從財報上，輕資產重運營有什麼特點？
一是營收規模並不太大，陽光城全口徑銷售額超過2000億，權益口徑只有1351億，實際體現到利潤表裡的只有幾百億。因為參股部分不併表，不合並計算營業收入，只是將淨利潤按參股比例現在投資收益裡。
二是投資收益中的來自聯營合營公司的部分比較可觀。公司來自聯營合影公司的投資收益超過7個億，說明公司的參股企業業績較好。
三是企業經營風險相對較低。這些參股的項目也是陽光城主導的，最近幾年房地產市場風險越來越大，參股模式的風險相對可控。
二、
真·房住不炒：回籠資金
2018年以來，幾乎所有的房地產企業的年報上頻繁出現四個字：房住不炒。
但是，喊口號誰都會，真正做到，卻需要壯士斷腕的勇氣。
最簡單的指標：經營性現金流量淨額。
對於大多數房地產企業來說，經營性現金流入，是售房款；經營性現金流出，是買地和基建支出。
逆勢瘋狂拿地的，往往經營性現金流量淨額為大額負數。這是房地產企業在行業低谷時期押注，認為將來會回暖。
表哥認為，這低估了高層的決心。
為了經濟的轉型發展，為了智能製造，房地產行業已經不再是“帶頭大哥”了。
那麼房地產企業如何做才最穩妥呢？
現金為王。
在房地產市場最為困難的2018年和2019年，陽光城悶聲回籠資金，經營性現金流量淨額合計370億元。
公司的財務態度昭然紙上：穩健的現金流。
數據來源：iFind，詩與星空
年報顯示，賬面現金420億，相對應的，短期有息負債只有335億，公司的償債能力非常強悍。
這樣養眼的房地產年報，還真的不多見。
數據來源：iFind，詩與星空
三、
手握未來，土地儲備
雖然花錢很謹慎，但不是說公司不為未來謀發展了。公司手裡的土地儲備非常充裕，擁有土地儲備總計 4,101.20萬平方米（即未來可售建築面積），形成了二線以上城市全覆蓋、輻射機會型三四線城市的優質城市帶佈局。
如此看來，公司買的地，很貴吧？
並非如此，公司的累計土地成本，只有4300元/平米左右，和1.23萬/平米的住房售價相比，公司買的地性價比極高。
表哥饒有興趣的閱讀了公司關於買地的心得：招拍掛、收併購、一級土地整理、三舊改造、特色小鎮、尋找外部戰略合作資… …
和不計代價買地激進的房地產行業頭部公司相比，可以看出，陽光城是一家精細化管理到極致的公司。
四、
厚道的分紅
發佈年報的同時，公司公佈了分紅方案。向全體股東每 10 股派發現金紅利 2.00元（含稅），共計派發現金紅利 8.12億元。
由於高槓杆運行，大部分房地產商要麼不分紅，要麼分紅很小氣。陽光城在2019年的大手筆分紅，也是公司現金流充裕的結果。
需要特別留意的是，公司董事會做出分紅決定的時候，是4月份。因為疫情的影響，一季度的房地產企業大部分經營慘淡，公司仍能拿出大額資金分紅，可見公司的底氣十足。
五、
內部管理
陽光城交出的這樣一份答卷，讓表哥感到好奇，背後是怎樣優秀的團隊？
先是看了董事會高管團隊，除了從業履歷光鮮外，成員大多數是清華北大西北政法的碩士。
高學歷團隊的決策也比較有意思：
1、公司進入的城市，大多數以大數據統計數據作支撐，不是拍腦袋決定的，這也是公司能夠在房地產市場降溫的時期，依舊高速成長的原因。
2、公司的產品追求品質。比如，成立綠色智慧家研究院，牽頭供應商研發安全健康的新材料等。隨著人民生活水平的提高，客戶對居住品質提出了更高的要求。甚至可以通過品質，來攫取超額利潤。
3、精細化管理。年報長達339頁，很多細節非常精緻，比如在介紹償債能力、盈利能力和現金流的時候，指標精準，分析的邏輯也很貼近CPA（註冊會計師）的水準，顯示出公司內部管理的細緻。
六、總結
房地產行業進入了一個全新的時代，賺“快錢”的時代徹底終結了，但並不意味著房地產公司就沒有了機會。反而是那些專注於經營、關心資金風險、投資謹慎穩健的公司，能夠收穫投資者的青睞。
