房地產政策加碼不斷，房地產和土地市場降溫明顯。而從未來城鎮化的目標和趨勢看，房地產仍具有投資價值。
2019年前9個月，房地產調控政策發佈高達415次。業內人士預計四季度，全國房地產依然會是雙向調控，房價平穩的城市不排除寬鬆政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。
政策加碼，房市降溫
堅持“房住不炒”，落實“因城施策、一城一策”；特別是今年年中政治局會議，首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段。金融監管部門嚴控信貸資金流入樓市，並限制房地產商融資，進而管控房地產商從海外融資，房地產企業陷入資金鍊隨時中斷的險境。而國家棚改計劃今年腰斬，計劃開工量從580萬套下降到289萬套。棚改是大部分三、四線城市房地產繁榮背後的支柱之一。
在一系列組合拳的重擊下，房地產企業生存艱難。截至2019年9月，全國已有331家房地產企業破產，相當於每天有1.35家房企消失。這些房地產企業消失的原因大相徑庭——資金鍊斷裂。如今，國內的房企進入償債高峰期。房地產主渠道的負債總金額為20.29萬億，2019年到期的債務金額達6.79萬億。房子難賣，回款困難，一旦債務逾期無力償還，就會導致企業資金鍊斷裂，最後不得不選擇破產。
2019年9月上旬，全國土地市場明顯降溫，月內累計超過5億元的地塊合計50宗，平均溢價率只有7%。這一趨勢延續了8月份土地市場的低迷，8月全國熱點的70大城市合計土地成交1057宗，成交土地金額2501億元，溢價率只有8%。而土地流拍逐年加碼，2017年全國土地流拍數量為936宗，到2018年時增加到1908宗。根據中指院數據顯示，2019年上半年土地流拍數量已超過去年全年了。
統計局數據顯示，2019年1月～8月，房地產開發企業房屋施工面積813156萬平方米，同比增長8.8%，增速比前7月回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積568025萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積145133萬平方米，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。房屋竣工面積41610萬平方米，下降10.0%，降幅收窄1.3個百分點。因目前政策仍處高壓態勢，市場觀望情緒逐漸增厚，購房積極性弱於往年，房屋整體成交量與去年持平或弱於往期。
抓住城鎮化紅利
在當前的形勢下，投資房產首選一線及新一線城市。一線及新一線城市彙集了全國主要的教育、醫療等資源，對這些資源的需求成為未來十年房地產價格的支撐因素。粵港澳、長三角、新經濟大都市圈的房地產價值最高，財富聚集效應最強且流動性強。
從短期來看，不建議投資酒店式公寓、旅遊地產、單價高或者地理位置不理想的遠郊。投資房地產還要研究地方政策的穩定性，如海南房地產政策變動比較多，商業違約率較高；重慶每年固定投資1萬億元，投資密度非常高，有較好的安全邊際。
不建議投資三四線城市的房產，因為三、四線城市去庫存難，人口外流嚴重。來得快、去得快是三、四線城市房地產行情的典型特點。目前，不同等級的城市房價走勢不一，受調控政策影響，也要看該地區未來幾年人口變化。過高房價導致資產泡沫，壓縮年輕人奮鬥空間，增加了地方政府債務風險，提高實體經濟的成本，導致產業空心化，嚴重傷害實體經濟。
從中國實際城鎮化質量看，目前我國城鎮化率才達到43.34%，和戶籍人口城鎮化（59.58%）還有16%的差距，即有大約2億人在城市生活卻沒有買房，而要達到發達國家70%的城鎮化標準，還需5億人進城。這加起來就是7億人口的城鎮住房需求。如此龐大的需求，構成城市房價的支撐。
所以說，中國城鎮化的紅利還沒有完全實現，未來7億人口進城購房，從農村消費轉向城市消費，帶動對實體經濟的需求，帶動人口結構的變化，這個紅利期至少有15～20年時間，遵循這個邏輯，可以看到房地產仍還具有投資價值。
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