3月份的最後一天，恆大發布年報，正式宣佈開始全新發展戰略！
許家印在業績發佈會上正式宣佈：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
在近10年“一路超車”高複核增長後，現如今的恆大已經成長為一家萬億體量的多元化公司。
隨著戰略轉型“三板斧”的實施，一個規模龐大且經營穩健的新恆大即將出現在大眾視野中。
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戰略轉型“三板斧”
恆大新戰略的背後邏輯，歸根結底是“開源節流”四個字，“降負債”是此次戰略的核心目標。
高增長是恆大的“開源”之舉。
許家印表示，“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億。
許家印還在現場算了筆賬：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。”
從土地儲備來看。恆大截至到2019年底的土地儲備為2.93億平方米，三年後的目標儲備為2億平方米。同時，恆大未來三年計劃每年土地儲備只補充4000萬平方米。
從成長性的維度來看。統計數據顯示，自2009年上市以來，恆大地產集團始終保持高增長態勢。2009-2019年銷售額複合增長率為36.8%，高於行業21.1個百分點。
恆大今年如果要實現8000億的銷售目標，同比需要增長33%；到2022年要實現銷售1萬億的目標，複合增長率僅為18.5%。對比歷史數據匡算，恆大要實現銷售回款的目標並不難。
“控規模”就是節流。
“控規模”，就是要控制土地儲備規模，2020年至2022年總土地儲備計劃平均每年減少3000萬平方米。
截至2019年12月31日，恆大的總規劃建築面積達到2.93億平方米（不包括舊改項目在內）。夏博士指出，恆大要利用自身作為房企中土儲最大的優勢，每年減少土儲3000萬平米，三年減少9000萬平米，將總土儲控制在2億平方米左右，按這個目標以後三年恆大每年新增的土儲大概是4000萬左右（以前是6000萬-8000萬），通過降低土儲，來實現該公司控規模，降負債的要求。
節流的基礎是恆大通過過去20多年的積累，擁有足夠多的“麵粉”。
年報顯示，截至2019年底，恆大土儲規模達2.93億平方米，是國內土地儲備面積最大的開發商。按照恆大2019年的銷售面積測算，即使不考慮新增拿地，這一土地儲備還能讓恆大再繼續賣五年。
降負債很大程度上是開源和節流的結果。
許家印表示，“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
隨著銷售規模的增加，按照恆大最近兩年約80%的回款率測算，8000到10000億的銷售規模，每年回款在6500到8000億元左右，比往年增加1500-2000億元現金；再加上每年又減少400億元左右的土地支出，恆大增加的現金在三年後完全有可能把總負債降到4000億以下。
02
恆大戰略轉型的底氣
恆大此次大刀闊斧地實施戰略轉型，力度之大前所未有，可能有兩個原因：
一是恆大有足夠多的“優質麵粉”。
恆大的優勢在於一是體量大，恆大的總規劃建築面積達到2.93億平方米；二是土地質量好，恆大67%土地儲備位於一二線城市；三是土地成本便宜，恆大的土地儲備平均成本僅為每平方米1800元。以上三大優勢決定了恆大降土儲一定可以釋放前期的土地紅利。
恆大董事局副主席、總裁夏海鈞認為，恆大在房地產企業中最大的優勢，是擁有優質的土地儲備。恆大2.93億平方米的土地儲備，67%是在一、二線城市，樓面價只有1800元/平方米，這個價格是所有人都沒有的。
目前的恆大的土地儲備成本加上建安成本包括精裝修是3800元/平方米，總成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾8100元/平方米的打折價來計算，2019年的毛利率是30%，淨利潤是10%左右。
事實上，統計數據顯示，恆大的儲備土地中，平均樓面價1800元/平方米是TOP10房企中最低的。而恆大2019年的年報顯示，其銷售均價為10281元/平方米。
夏海鈞認為，這是恆大在過去20年把握了中國房地產的方向，下大力氣做了優質土地儲備的結果。
有面粉才有麵包，但是麵包得賣出去了才能換回更多的澱粉。
第二個原因是恆大擁有強勁的銷售能力。
許家印認為，恆大的銷售能力也是轉型的一個重要條件。恆大實現了網上賣房是一個顛覆性的革命，實際上就是全民幫恆大賣房，這是要實現高速增長的基礎條件。
今年2月，恆大在全行業率先實施了全國所有樓盤網上購房的營銷舉措，通過恆房通為消費者提供網上VR看房、網上選房與網上購房等一站式服務，並推出大力度的優惠政策。
克而瑞發佈的報告顯示，恆大集團在2月份實現銷售470億元，同比增長118%，位居行業第一。
憑藉“網上賣房”創新舉措，恆大一季度銷售額大增至1465億，銷售回款大增55%至1133億，均為行業第一，刷新恆大有史以來一季度銷售及回款最高紀錄。
事實上，恆大一季度線上銷售的線上創新和銷售能力，只是恆大銷售能力的一個窗口縮影。過去10年每年36.8%的複合銷售增長率是最好的證明。
成立於1996年的恆大起步比較晚，在其發展的前20年，都是以追趕者角色緊隨龍頭房企的腳步。20年間，恆大采用高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”戰略成功站上中國房地產黃金時代的風口，規模做到了行業前三，實現了恆大的大；2017年開始，恆大從三高一低向三低一高（即“低負債、低槓桿、低成本、高週轉”）轉變，將降到並穩定在150%，實現了恆大的穩；2020年，恆大再次戰略轉型，新恆大正在朝著大+穩的全新發展階段進發。
