天道好輪迴，蒼天放過誰，12年時間，剛好一個輪迴。
2007年，上一輪樓市的多事之秋。這一年除了高速增長的中國經濟之外，瘋漲的股市和房價給予國人無比深刻的印象，而很少有人能預料到太平洋彼岸的次貸危機即將在這邊掀起風暴。
那年的12月13日，王石在清華大學參加活動，有記者問他：“進入10月以來，珠三角住房交易量出現不同程度縮水……，樓市拐點是否出現了？”
王石說：我認可你關於“拐點論”的說法。
一石激起千層浪。“拐點論”一出，不少人將買房計劃推遲了三四年，行業內則痛罵王石胡說八道，置同行利益於不顧。
某種程度上，當時的萬科是對的。金融海嘯下，2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，在中國房地產行業十多年來尚屬首次。萬科率先降價出貨，展開一場生死大逃亡。
只不過後來事情的發展，出乎了所有人的意料。隨著4萬億刺激計劃的出臺，房地產行業強勁反彈，隨後開啟了魔幻現實的黃金十年。在這十年間，我們看到了房價的單邊上漲，看到了千億房企、五千億房企的誕生，看到了土地、鋼筋和水泥如何以一種瞠目結舌的速度被整合到中國人關於財富的敘事當中。
拐點?站在當下回看12年，那是不存在的。
不過，現在一切都起了變化。
進入2019年，非常罕見且沒有太多徵兆地，在多年的狂奔之後，萬科、恆大、碧桂園——3家規模前三的大房企——同時栽了個不小的跟頭，權益銷售金額都出現了下滑。
這一次，不是金融海嘯，不會有去庫存，也不會再有大水漫灌。儘管信號幽微，但是中國樓市的走向，或許已經逐漸明瞭。
1 三巨頭的神同步
自從2017年登頂房企規模No.1之後，碧桂園很少有這麼難看的銷售數據。
克而瑞的榜單顯示說，碧桂園上半年的合約銷售額是3895.4億元。和去年同期相比，這一數字下降了約230億元，下降幅度約為5.56%。權益金額也未能倖免，同比下滑約0.56%。
在此之前，從2012年到2018年，碧桂園的合同銷售同比增速從未低於10%：
2012年10%
2013年131%
2014年14%
2015年12%
2016年120%
2017年78%
2018年32%
年複合增長率50%。
尤其是2013年和2016年，規模翻了一倍不止。
不能說碧桂園不努力，因為上半年為了完成這一銷售業績，碧桂園已經是費了好大的勁兒。
從圖中可以看到，儘管權益銷售額逐月增高，但不少月份的銷售增長是以均價的大幅降低作為代價。
比如1、2月份，碧桂園的均價跌入8字頭，分別為8657元/平和8214元/平。其時正逢春節前後，碧桂園可能採取了以價換量的策略驅動銷售。
6月份的情況也類似，權益銷售均價從5月的9335元/平下降為9095元/平，下降幅度2.57%。結果便是，6月份的權益銷售額同比增長10%至603.9億元，比上半年月均權益銷售額470億元高出一大截，也高於行業平均增速，不排除上半年底衝量的可能性。
可即使是這樣努力，碧桂園6月份的權益銷售額和去年同期相比還是下滑了18.84%。
形勢比人強，得認。
不過碧桂園先別急著哭，難兄難弟可能比它還要慘。如果說在碧桂園身上只是看到了拐點的苗頭，恆大則直接向下了。
和去年同期的3040億元全口徑銷售額相比，恆大2019年上半年同比下滑7.06%，為2825.4億元。恆大的權益金額為2687億元，同樣同比下滑約7.06%。
根據不完全統計，這是恆大10年來第一次銷售下滑。
和碧桂園一樣，這一個成績，也是恆大拿出了吃奶力氣的結果。
上半年，恆大開啟打折模式，將3月份開啟的全國樓盤降價促銷活動延期至5月4日，690個項目在恆房通掛出，限價產品以外的住宅產品給予9折優惠，商鋪產品8折優惠。
在頭部房企仍保持增長之際，恆大的成績顯得非常刺眼。整體來看，Top 10房企的權益銷售額由1.57萬億元增長至1.62萬億元，增幅為3.22%。Top 4- 10房企中，除了綠地，上半年全口徑銷售額同比增速都在10%以上：中海40%，華潤37%，新城28%，保利20%。（對於這幾家房企的銷售表現，我們另文再述）。
其實，恆大在2018年已顯現出了銷售見頂的態勢。2018年，恆大錄得銷售額和銷售面積同比分別增長 10% 和 4.25%——這兩個增速基本是恆大近 5 年來最低，似乎暗示著不日到來的下坡路。
萬科的情況也不容樂觀。
從權益金額來看的話，萬科也在下滑：從2018年上半年的2121.1億元到今年上半年的2009.6億元，下降5.26%。
據不完全統計，這是萬科2009年以來首次較大幅度的權益銷售額負增長。
兄弟一生一起走，誰先增長誰是狗。
好在萬科還保留了一些顏面。今年上半年，穩健型選手萬科的全口徑銷售額同比增長了11%，重新回到第二的位置。
不過這一增速和前幾年比起來顯然是慢了。
要知道，從2012年到2018年，萬科的全口徑合同銷售同比增速分別是：
2012年17%
2013年23%
2014年22%
2015年24%
2016年38%
2017年45%
2018年16%。
2 釋放了什麼信號？
作為中國前三的龍頭房企，碧萬恆體量龐大，對集中度越來越高的市場影響甚巨。
以萬科為例，2018年其在全國商品房市場的份額上升至4.05%（2017年為3.96%）。2018年，碧萬恆三家房企的權益銷售額相加約為1.47萬億元，約佔全國商品房銷售額15萬億元的9.80%，也即十分之一。
也就是說，全國每賣出10套房子，其中有一套房子就是來自碧桂園、萬科或是恆大這三家的。
而且，碧萬恆在全國均有廣泛佈局。根據三家企業2018年的年報，碧桂園業務遍佈中國內地約31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮區。恆大的項目則遍及228個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達的地級城市。
因此，碧萬恆的銷售趨勢，或許也隱隱指示著中國樓市增長邏輯變化。
首先來看萬科。
萬科從來就更加偏好一二線城市。鬱亮對樓市的看法是，從全國範圍來看住房全面短缺的時代基本結束了，目前需要解決的是居住的平衡與品質。未來的城市化重點，會是重點城市圈和城市群。
年報顯示，萬科2018年新增的項目，按建築面積計算，其中72.1%位於一二線城市；按權益投資金額計算，81.4%位於一二線城市。
別看萬科嘴上喊著活下去，實際上還是在加碼一二線。的確，再也找不到像房地產這麼賺錢的營生了，哪能就這麼放手呢。
克爾瑞的數據顯示，2019年上半年，萬科在一二線的新增土儲建面都超過了1000萬平方米，成為上半年在一二線城市拿地最多的企業之一；
按建築面積計算73%位於一二線城市。
從萬科上半年的銷售數據來看，一二線城市的樓市增長乏力，可能即將進入一個橫盤的階段。
你看，過去10多年萬科的權益銷售額基本上都是正向快速增長，沒有像今年上半年這樣下滑過。
而且，從2012年起，萬科的全口徑銷售額同比增速基本都在20%左右，或者更高，7年複合增長率差不多是26%。而現在，同比增速只有11%，不到一半。
最直觀的解釋就是，一二線城市的雖還平穩，但過去的好日子沒有了。
而碧桂園和恆大的經歷則說明了，三四線城市樓市開始掉頭向下了。
我們說碧桂園、恆大兩家，都是吃三四線紅利長大的，受益於三四線城市的去庫存和棚改政策實現了規模的快速擴張。
2018年，碧桂園約64%的權益銷售金額來源於三、四線城市。
執著的楊國強仍長遠看好三四五線城市的房地產市場。在碧桂園2018年度業績發佈會上，他不無自豪地表示：“前十名房企中我們的房價最低。”
能夠反映未來銷售的土儲方面，碧桂園仍然加碼三四線，在一二線城市拿地體量相對較低。2018年碧桂園獲取的土地中，一二線與三四線的地塊按金額劃分的比例為40:60。2019年上半年，碧桂園在三四線的新增土儲建面接近3500萬平方米，佔總新增土地建面的78%。
恆大也類似。2016年恆大的年報顯示，其一二線城市項目數量佔比為52.2%，三四線城市佔比為47.8%。截止2017年11月，恆大一二線新增土儲合計佔比為30.7%，三四線城市新增土儲佔比為69.3%。
2018年恆大年報顯示，其一二線土地儲備原值3285億元，佔比66%，平均樓面地價2040元/平；三線城市土地儲備原值1677億元，佔比34%，平均樓面地價1178元/平。
儘管恆大宣稱從三四線城市向一二線核心城市轉型，土儲結構也在進行優化，但是目前三四線仍佔據很重要的一部分，強如恆大要想在一二線找機會也很困難。
現在我們就能明白，為什麼碧桂園和恆大的全口徑合約銷售出現了較大幅度的下滑，很有可能是：
三四線樓市已經難以為繼了！
3 對未來樓市的五個判斷
當行業前三的碧萬恆都看見了規模的下滑通道在招手，再對樓市的走向抱有過分的信心，那便如同堂吉訶德般不合時宜。
未來樓市怎麼走？
1、 行業的總量見頂
不知道大夥注意到沒有，7月15日國家統計局公佈的上半年國民經濟數據中，關於房地產的各項指標，主旋律都是回落、回落、回落：
全國房地產開發投資完成額1-6月同比增速10.9%，比前五個月回落0.3%；
同期，房屋新開工面積同比增10.1%，增速比1-5月回落0.4%；
房地產開發企業到位資金同比增7.2%，增速比前5個月回落0.4%。
這還不是最主要的。
一個值得引起注意的數據是，上半年全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。事實上，今年前6個月，全國商品房銷售面積累計增速全部為負。
要知道的是，自今年1-2月份出現的銷售面積下滑是43個月以來的首次。43個月，差不多是3年半的時間。
有人說，這是最長牛市的新週期；也有人說，這就著樓市的拐點。
在很早以前，就有專家預測中國樓市的天花板在15萬億元人民幣左右。這一數字其實在2018年就已經達到了。
悲劇之所以是悲劇，不僅僅在於悲慘，更在於其不可避免。對樓市而言，其悲劇就在於總量見頂幾乎是必然的，永遠增長是不切實際的。
現在來看，這個拐點，極有可能在2019年到來。
2、 巨頭的增速見頂
多大的葫蘆裝多少水。行業總量固定下來了，實際上也意味著劃定下了玩家的侷限。
碧桂園曾經在2018年計劃衝擊萬億，結果大家都看到了，後面不得不提質控速，把速度慢下來。
也就是說，規模不是海綿裡的水擠擠總是有的，不能一味大下去。
最近中南置地董事長陳凱說了一番話，很有道理：
“100家1千億，等於10萬億，其他房企都不用繼續做了，說明肯定不可能。如果是50家房企破千億，平均2000億是有可能的，那麼又是10萬億了，也沒其他房企什麼事了。
“所以雖然很多中型房企都在提出衝千億規模的目標，但實質最終能突破千億的卻不會太多，否則整個行業10萬億+量級就爆了！”
盤子就那麼大，單獨一家又能吃多少肉呢？碧萬恆今年上半年的遭遇就是最好的證明。還在增長的房企也不要偷笑，你們只是還沒大到有瓶頸的地步罷了。
3、 除了一線和少數二線城市，多數城市的價格短期見頂了
短期來看，大多數城市的不動產價格失去上漲的動力。
來看看碧萬恆三家近3年的均價情況。
前面也說了，由於這三家全國性的房企在各地佈局廣泛，分佈大中小城市甚至鄉鎮，並佔據龐大的市場份額，因此具有典型的風向標意義，能夠較為準確的指示市場的某些變化。
（除碧桂園2018、2019H銷售均價為權益口徑外，其餘皆為全口徑）
可以看到，2017至今三家的銷售均價基本上小幅波動，沒有太明顯的變化，和前幾年形成鮮明對比。
4、 三四線見了短期歷史大頂
按照任澤平等人的看法，房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。我們說，三四線城市這一波歷史性的行情，主要受益於兩點，一是一二線城市嚴厲限購限價的溢出效應，二是棚改貨幣化。而這兩點很大程度上是短期的金融貨幣現象。長遠來看，三四線城市的樓市並沒有人口和產業支撐。
就拿人口來看，隨著二三線寬鬆落戶，三四線城市人口難擋抵擋大城市“人口虹吸”，人口可能會加快流失，向都市圈集聚，即使是東部省份也是如此。
以浙江省為例，近期公佈的人口抽樣調查報告顯示，2018年與上海、杭州、寧波較近的城市如嘉興、紹興人口淨流入，而稍遠的溫州、台州、麗水都是淨流出。
成交量可能已經亮起了指示燈。今年上半年，全國商品房銷售面積下滑，金額卻在上漲，只有一種可能，那就是房價更高的一二線城市的成交佔比在不斷提升，三四線城市的成交佔比在下滑。
中指院的監控顯示，三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平米，同比下降12%，降幅最為顯著，遠超一二線，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。
因此，三四線很可能見了短期歷史大頂。
在未來，很有可能會出現這樣的情況，那就是某些城市的房子白菜價無人問津，一線城市的房子價格高企卻引人瘋搶。
鶴崗就是最好的案例。
今年年初，東北城市鶴崗在社交網絡上火了一把。部分二手房售價低至400元/平方米左右，幾萬一套的房子比比皆是，把全國人民都給驚到了。一個“東山沿河北小區”，一套位於7樓的46平毛坯房（一室一廳）總價只有1.5萬，摺合一平方米326元。
供應量大，又無交易量，今日的鶴崗就是某些三四線城市的明天。
5、 地產股見頂
最後想說的是，刺激房地產很難成為拉動經濟增長的“永動機”，房地產的地位只會越來越邊緣化，支柱作用將越來越小。尤其是房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應，對經濟增長將得不償失。
也就是說，房地產的實質性失寵幾乎是必然的。
房地產其實是一個沒有多少想象力的行業。資本市場一般通過對企業未來現金流進行貼現的方式給予企業估值。一旦未來確定沒有增長，其實也就意味著地產股沒有多少的上升空間——地產股也見頂了。
