業委會本該是代表業主權利，監督物業公司履行物業合同的機構，然而，上海市楊浦區439街坊橡樹灣業主委員會（下稱“橡樹灣業委會”），卻在去年年底成立至今短短的時間，未督促開發商和物業解決歷史遺留未盡問題，卻直接將上漲物業費上到業主大會議題，併發出情況說明，變相動員業主同意物業漲物業管理費。
上海華潤橡樹灣（包括二期三期華潤九里在內）是整個新江灣城最大的小區，住戶共有1392戶，總建築面積超過30.55萬平方米，住宅面積超過23.94萬平方米，繞小區一週，足足有兩公里。
諾大的小區，卻僅在臨近東門100米處，有一個告示欄。如果不是特別留意，大部分的業主都不會關心告示欄的內容，包括重要內容。
比如這幾天，小區很多業主就錯過了一個重要的公告：涉及小區1392戶業主的全體利益。在公示欄中，有一份橡樹灣業主委員會主任續簽現有物業公司——華潤置地（上海）物業管理有限公司（下稱“華潤物業”）合同，合同時間從2021年到2023年，而物業費高層由現在的3.0元漲到3.6 元，別墅區由4.5元上漲到4.95元。
物業費要漲價了，幅度20%，而幾乎所有的業主都不明白漲價的來龍去脈，這不免引起一些業主的不滿和質疑。
物業費為什麼要漲價？在華潤業主群，群主發佈了一個沒有署名的文件——《關於業主大會及選聘續聘物業的幾點說明》（下稱《說明》），該說明主要針對為何要續聘華潤物業以及物業費為何要漲價？
根據《說明》物業提價是由於現有物業費是十年前的定價，而經過十年，通貨膨脹的因素人員工資漲價，所以，如果不提高現有物業費，華潤物業將繼續虧損（之前已經虧損三年）；其二，與周邊的小區相比，華潤物業目前的物業費是最低的，該《說明》同時對比了周圍幾個小區，其中最貴的仁恆怡庭物業費接近10元，九龍倉的物業費也達到5.2元。
不知道這《說明》來自何方，從內容上看，這份說明就是一份動員文件，動員業主同意續聘現有物業，並同意漲價。
另一方面，在500人的業主群，不停有消息稱：“如果不同意漲價，華潤就要撤離橡樹灣物業。”導致有些人擔心，如果不支持漲價，就一定會換物業，而一旦小公司來替代華潤物業，效果可能更差。
只是，無論從什麼渠道來源，從任何反饋來看，隻字未提的幾點是漲價的充足理由以及定價來源和提價後相應的服務。
第一，華潤物業造成虧損是什麼原因？內部管理成本控制的問題，還是確實是成本增加導致？如果是成本增加，成本增加了多少？至今為止，華潤並沒有提供證明其虧損的審計報告。
第二，為何制定出3.6元和4.95元這兩個價格？如果漲價了仍然虧損，是否繼續提物業費為物業公司補差？
第三，《說明》以及合同中，均無說明物業費漲價後提供相對應的服務是什麼？
業主開始分為三類，一類無條件支持業委會提議的漲價，不問緣由，並且還在群裡對提出漲價質疑業主進行各種抨擊；
一類觀望，觀望者提出十六條意見，在這些意見沒有理清之前，不支持也不反對漲價；
第三類，則選擇反對漲價。
不過，即便分了三類，三個群的總人數也不過上百人，業主中，一大半都不在群中，也沒有專門去看公示欄，漲價這件事，還矇在鼓裡。
一個十年未漲價的物業能不能提漲價？當然能提。但要有足夠的理由，且在業委會介入後，管理提升的基礎上再提漲價。當然，也可以不漲，上海十年不漲物業費還降物業費的小區都有。比如華潤橡樹灣附近的三湘世紀花城，就是物業費十年不增反降的最好例子。
無論是否漲價。業主關心的是物有所值。另外，物業費上漲，也不該是業委會來提出，並且是在華潤物業之前十年的審計報表尚未公佈，就準備召開業主大會進行漲價，同時通過各種途徑變相鼓勵大家支持漲價。
物業費漲價該由物業公司來提出。物業公司提出的同時要擺出事實依據（通常是被認可的審計報告）來證明自己的虧損以及什麼原因導致的虧損。根據相關規定，物業公司應該每半年就公佈收支，但是華潤物業十年來從來沒有公佈過。
同時，華潤物業還要說明按照現行價格提升管理優化成本，開源節流，仍然無法實現盈虧平衡或者盈利。
業委會需要做的，先是要與開發商和原物業公司對接，解決遺留歷史問題，以免將本不該由業主維修基金以及之後的物業費承擔的費用，轉嫁到業主頭上。應該站在業主的立場，與物業公司據理力爭，最大限度保護業主權益，最大限度督促物業公司提升服務。而不是先動員大家認可現有物業，認同漲價。
華潤橡樹灣十年前定的3.0的物業費，到現在來看確實不算高，但是，並不是與周圍小區相互攀比，就能成為漲價的理由。也不是人員工資上漲，就能成為漲價的理由。
第一，無論是5.2的九龍倉（物業費包含免費會所），8元（含會所費用2.2元）的仁恆怡庭，其建築面積戶數，均遠遠小於華潤橡樹灣。華潤橡樹灣住宅面積超過23.94萬平方米，粗粗一算，年均物業費達上千萬元，而眾所周知，一些公共成本，小區規模大小，所付出的總價差別並不大，但是，分攤以後人均就會差很多。
第二，管理的水準也是不一樣的。比如同樣是綠化，四季換花的綠化與簡單的維護，僅澆水殺蟲，養護成本也是不一樣的。而華潤橡樹灣的綠化，明顯疏於管理，雜草叢生。
第三，再說地下車庫，一到黃梅雨季，華潤橡樹灣的地下車庫溼滑嚴重，牆壁常年都是黑漆漆的，斑駁發黴，無人管理，地下車庫的車位費每個月的物業費是100元，從來沒有見刷過牆。這些物業費用去哪裡了？
去年車庫修過一次，一年不到又壞了。此次又要從維修基金拿出90萬修理地庫，屢修屢壞，屢壞屢修，付出了代價又沒解決問題。豆腐渣工程誰的責任？
有人藉口，車庫損壞是因為只有一個車庫出入口。只有一個車庫出入口，超負荷運作，這是開發商的設計先天缺陷，難道開發商不應該為此承擔責任嗎？這本來就是開發商的遺留問題。
同比華潤位於上海南翔的小區，該小區是五年房齡，物業費4.5元每平方，但僅地下車庫的管理，明顯更上一層樓。同樣是黃梅季節，地下車庫並不潮溼，下圖是該小區地下二層和車庫入口的照片。
再看同樣十年未漲價某物業的車庫，同樣是黃梅季節，同樣乾燥井然有序。
第四，簡單以物業價格來與周圍小區物業相比，是是偏頗的。周圍小區，物業管理費用高的，會所幾乎都是免費的。華潤橡樹灣在購房之初，還承諾雙會所，之所以能承諾，當時一定也是經過成本核算的，但是，在實際入住以後，從雙會所變成了無會所，會所外包，如果業主不支付年費，也同樣連會所的門都踏不進。
第五，雖然人力成本在漲價，但小區的物業人員數量也在大大減少，按照現任物業經理的說法，現在的物業人數是原來的45%。服務每況愈下，小區內晾曬衣服，亂停車問題無人管理。
第六，物業的承諾，與實際管理有很大的差別。比如承諾的即時修復小區路面也並沒有做到。
物業公司的服務能力，有些與成本有關，而有些與成本並無關係，比如管理亂停車、隨處晾曬衣服這件事，用心就能做好。比如綠化中的雜草，物業完全該向年度提供綠化管理的公司提出要求？如果物業疏忽了，行使監督責任的業委會也同樣可以提出改進意見呢！
第七，橡樹灣物業雖然看起來物業費收得不高，但物業上門的維修成本貴得驚人，有業主反映，修理電梯明顯高於市場價，而在支付的物業費中，也是涵蓋部分維修費用的，這些是否都該有明明白白，不高於市場的明碼標價呢？
當然，橡樹灣業委會的成員高風亮節，是不拿工資的，作為業主，我支持業委會成員拿工資，但既然民意選擇了這屆業委會成員，也希望真正能夠立場堅定，為業主利益撐腰，對物業公司提出的要求做甄別，而不是物業公司的年度審計報告還沒出，就急著動員業主同意物業費漲價。
物業費漲與不漲，審計報告出來再說。如果物業公司“霸王條款”威脅不漲價就撤出物業，那麼，這種傷害業主利益的物業公司，撤了也無妨。
業主都是講理的，大家要的不是便宜的物業，更不是佔物業的便宜，但是，漲價要有理有據。 華潤物業在談漲價前，有義務向業主公佈賬目，各種明細說清楚，讓業主清楚漲價背後的真實原因，同時，還要對物業公司進行相應的條款約束，使其更好服務於業主。
作為業委會成員，更是首先要站在業主的角度考慮問題，最大程度保障業主利益，而不是如某位橡樹灣業委會成員所說的那樣：“按照三大公約辦事”即可。
橡樹灣業委會三大公約約定棄權等同於認同，去年業委會選舉的時候，很多不知情棄權的票數都變成了“同意”，如果漲物業費這件事，也是這樣低調進行，很多業主不知情的情況下，被動同意，那跟業委會直接聯合物業操縱漲價有什麼區別呢？
其實，這些年雖然人員工資漲了，但看得出橡樹灣物業也在“開源”，比如小區引進的快遞櫃、生鮮櫃，每棟大樓都會張貼的房產廣告等一些廣告牌的引進，以及小區東門開設的如房產中介、小區會所外圍開闢的生鮮、培訓機構能公共租賃，這些也為物業帶來了新增的收入。
另外值得提醒的是：物業費漲價的過程也要堂堂正正，讓每個業主都能第一時間瞭解信息。僅僅貼在離家幾百米的小區公示欄是不夠的，參照另一家十年沒有漲過價的物業公司，他們是將告示張貼在每家電梯裡的公示欄，那裡，幾乎沒有人能忽略。其實，華潤橡樹灣每棟樓的大堂、地下車庫入口也都有公告欄，涉及這樣重大的決策，希望能告知到位，陽光操作。
而橡樹灣業委會在橡樹灣物業之前的審計報告，尚未公佈，十年以來盈利不詳的情況下，不去積極解決前期遺留的未盡事宜，就忙著動員業主投票同意物業費漲價也是操之過急了。
廣大業主認為：作為業委會，不如，先將立場撥回來，跟物業公司提提要求，談談條件，把物業報表審計到位，把前期未盡事宜落實到位，把如此破爛不堪潮溼的的車庫要求開發商修一修，地面補一補，綠化整一整，一切都井然有序了，大家滿意度高了，物業確實在現有基礎上提供新增的服務，並進行落實了，到時候再支持續聘現有物業並漲價也不遲。
也有業主提議：在制定表決時，業委會該把是否同意漲價與是否同意續聘分兩件事情來表決，漲價和續聘物業公司這是關係到小區1300多戶幾千名住戶的大事。這件兩件事情上希望能充分聽取業主們的建議，做到三公開：公開、公平、公正，讓業主們有充分表達意願的方式
以下是代表觀望業主群發出的一些質疑，希望橡樹灣業委會在續聘物業及漲價物業費之前瞭解清楚，給予正面的回答。
對於明年物業漲價，大家會有一些問題，可以接龍提問
1.續聘華潤物業和漲價有關聯嗎？是不是明年用華潤就一定是物業費漲到3.6/平
2.物業漲價的依據是什麼？
3. 3 -> 3.6 漲價幅度20% ，為什麼是20%？這個數據是怎麼來的？
4. 物業費的預算和審計是怎麼做到？管控機制和流程是什麼樣的？希望物業對這一點的回答清晰，並提供詳實數據
5. 如果漲價被否定，華潤物業會有何調整？
6. 如果漲價被接受，能維持週期是多少年？
7.超過政府指導價多少，超過的依據。
8.物業費漲價需要有依據，建議請第三方機構評估，主要是合理，我們可以同意漲價。 9.漲價需要提供依據說明，如成本提高清單、環比成本提高對比證據等，理由充足可以漲價;
10，從3.0漲價到3.6,華潤的服務有哪些提升？
11,華潤說這三年虧損，請問虧損的主要成本增加在哪裡？人力成本增加嗎？但是，感覺這些年，團隊的人員數量也在減少，請具體註明。
12,物業管理費，有些費用是隨著年限增長攤薄的,比如綠化管理費，初期的成本肯定高，這些年來無非就是澆水除蟲，甚至綠化帶雜草都很多，水系髒亂差，明顯屬於粗放化維護，綠化管理成本比最初減少了多少？
13,地下停車庫物業收入有沒有專款專用？為什麼交了這麼多年物業費，地下車庫路面90萬還要從維修基金扣？車庫從來只看到收管理費，沒看到管理，地面溼滑，牆面漆黑。
14,物業這幾年雖然所謂人力成本上漲，但也有新增的收入，如，健身房會所的租金收入，小區快遞櫃生鮮櫃入駐的收入，以及在一樓大堂做仁恆房產廣告的收入，請問這些收入大概是多少。
15.我們雖然交了物業費，但家裡換個燈泡，修修補補，也是要額外付款的，隨著住戶的增加以及年限的增加，這部分收入也是增長的，請問這部分增加是多少？
16,購房時承諾的雙會所制，並沒有實現，這些既然當初能承諾，說明按照當時的物業費核算也是計算在內的，這部分如何對業主進行補償？
