“樂伽公寓”的法律癥結

最近不少朋友諮詢如何處理“樂伽公寓”違約事件。作了一些調查，寫篇文章當作給朋友們的統一回復，之前電話回覆若與本文觀點不一致的以本文為準。

《房屋出租委託代理合同》是什麼

“樂伽公寓”和房東簽署的合同名為“房屋出租委託代理合同”，合同文本第一句話“甲乙雙方在平等、自願的基礎上就房屋出租委託代理的有關事宜達成協議如下”，合同第三條約定了“出租代理權限及期限”，“乙方（樂伽公寓）出租代理權限為：代甲方（房東）出租房屋並辦理與承租人之間的洽商、聯絡事宜：代甲方簽署、變更或解除房屋租賃合同；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相關費用；監督承租人按照房屋租賃合同的約定履行義務”。合同第五條約定了“管理服務費及其他費用”，“如果該房屋實際出租總價格高於本合同約定的租金標準的，則高出部分直接作為乙方的管理服務費”。

從這些約定內容初看，“樂伽公寓”和房東好像是一個代理出租的法律關係。

但是，和通常委託代理不太一樣的是，在樂伽模式中，無論代理人（“樂伽公寓”）能否將房屋出租出去，其都有義務按季度向房東支付租金，“樂伽公寓”實際上承擔了房屋空置、市場租金低於合同租金的風險。通常代理人應當將從事代理事務的情況向委託人彙報，但是合同補充協議特別約定“樂伽公寓將能夠通過合法途徑獲取的租客信息告知甲方”。 補充條款還約定，“同等條件下，房東享有簽約權（從樂伽公寓處承租）”。如果是委託人和代理人的法律關係，委託人依法有權隨時解除委託代理關係，同等條件下的優先簽約權約定純屬畫蛇添足。

2019年3月4日，南京市鼓樓區人民法院就原告陶瑾瑾與被告南京樂伽商業管理有限公司房屋租賃合同糾紛一按作出（2018）蘇0106民初14254號民事判決，法院認為——“房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告簽訂的《房屋出租委託代理合同》雖名為委託代理合同，但實質是房屋租賃合同，被告通過承租案涉房屋後進行轉租獲取收益”。

“名為出租代理”實為“房屋租賃”的法律意義

假如房東和“樂伽公寓”之間的法律關係認定為委託代理關係，那麼“樂伽公寓”就代表房東和承租人建立租賃關係，承租人向“樂伽公寓”繳納租金就視為向房東繳納租金，在承租人沒有其他違約情形時，房東自然無權解除合同收回房屋。也就是說，在代理人“樂伽公寓”喪失履行能力時，吞下苦果的只能是房東。

假如房東和“樂伽公寓”之間的法律關係認定為房屋租賃關係，那麼“樂伽公寓”就是作為承租人和次承租人建立了房屋轉租關係，次承租人向“樂伽公寓”繳納租金是履行轉租合同的法律義務。2009年9月1日，最高人民法院頒發《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》，對轉租的法律風險分配作出重要規定。《司法解釋》第十七條規定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。第十八條規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

在承租人違約時，如何選擇優先保護房東還是次承租人？從司法解釋第17、18條來看，最高法院選擇優先保護房東利益。樂伽公寓違約不付租金，房東自然可以向法院主張解除合同，並依據第18條要求次承租人限期騰房，逾期騰房的要求其支付佔有使用費。而次承租人已經全額向“樂伽公寓”支付的租金只能問“樂伽公寓”去要了。

“樂伽公寓”的法律癥結就在於《房屋出租委託代理合同》的性質判斷，認定為“代理合同”，那麼次承租人的權利就受到法律保護，認定為“房屋租賃合同”，那麼適用司法解釋的話，房東利益得到優先保護。

分析結論僅供參考，文責我付。“樂伽公寓”的房東們怎麼去做，法律責任自擔。

（江蘇竹輝律師事務所 郎一華律師）