[法律]想買新房或二手房,如何避坑?有哪些注意事項?

[法律]想買新房或二手房,如何避坑?有哪些注意事項?

新房購買的糾紛,經常出現在三、四線城市,一般包括這麼幾種情況:

  • “五證”不全的樓盤,出現資金斷裂、爛尾的糾紛;
  • 新房在購買後降價,導致買房人集體要求退房的糾紛;
  • 交房後,因為發現了質量問題而引起的糾紛;
  • 開發商為了規避政策,額外收費而引起的糾紛。

第一、要確認開發商的售房資質,也就是通常所說的五證:

  • 《商品房銷售(預售)許可證》;
  • 《建設工程施工許可證》;
  • 《建設工程規劃許可證》;
  • 《建設用地規劃許可證》;
  • 《國有土地使用證》。

一般情況下,《商品房預售許可證》,就說明開發商具有合法的出售資質

。因為通常,沒有其他四證,他也拿不到預售證,所以這種情況一般比較安全。買房子時,只要你向銷售提要求,他就會給你看這些證件的。如果仍然不放心,找當地的住建委諮詢一下就可以了。

第二、要細緻閱讀《認購協議書》的條款。因為這份協議書是開發商單方面制訂的合同,往往會存在些霸王條款,要看清楚究竟能不能解除認購書,以及解除條件等內容。

第三、要核對清楚《補充協議》的信息。因為《購房合同》一般是格式合同,具體的信息還是要看《補充協議》,核心包括交房時間、違約責任、房產證的辦理時間、貸款情況、房款的支付時間等內容。

在交易二手房時,你應當注意以下這麼五點。

第一、一定要查看房本原件,確認產權情況。如果你要從已婚人士那裡買房,房子可能是的夫妻共同財產,一定要讓雙方到場簽字,以免以後有麻煩。

另外,有的房子產權更復雜一些,比如說通過繼承而獲得的房子,雖然房子只登記在一個人名下,但有好幾個共有權人。一定要確認所有的共有權人都在合同上簽字,或者他們共同委託了某一人來出售房屋。切記,一定不能圖省事忽略這一步,一旦有哪位共有權人提出異議,很有可能又是一場官司了。

第二、要注意產權證辦理和交房問題。一般情況下,是先辦產權過戶手續、再辦理交房,或者這兩者同時進行。這裡一定要考慮清楚,資金能否全部到位,至少你也要保證,交房前能拿到銀行的貸款批准通知。

第三、弄清楚戶口遷出問題。如果房子本身落有戶口,要考慮清楚這個戶口能不能遷出去。另外,要約定好如果戶口遷不出去的違約責任,因為一旦出現戶口不能遷出的情況,法院也不能強制遷出,對於買房人來說,也只能通過訴訟來主張違約責任,要求對方給點錢了。

第四、約定一些“彈性條件”。房地產交易的程序複雜,週期也比較長,所以通常可以在合同中約定好,因房價漲跌造成損失的處理方法,約定相應的調價條款或解除條款。

比如說可以約定,在產權變更登記前,如果房價漲跌不足 20%,風險應該如何分擔;如果超過 20%,又應該如何分擔的問題等等。

第五、處理好中介問題。二手房一般會涉及到中介費,在中介合同裡明確約定,一旦房子交易失敗,中介就要退還全部的中介費。至於交易失敗後多長時間內退錢,以及中介費的多少,也都應該在合同中說清楚。

合同前:籤合同時就做好準備。

購房合同中約定,因為政策問題而不能貸款的話,買賣雙方是可以解除合同的,並且互不追責,房主把錢退給我就行。

和中介籤的合同里約定,不管什麼原因,只要買賣的合同一解除,中介都得無條件退還中介費。

合同中:概念搞清楚

一、定金

定金是具有懲罰性的。簡單來說就是,簽了合同交了定金後,如果交錢方違約,定金不用退;如果收錢方違約,應該雙倍返還定金。這一點在法律上叫做 定金罰則。定金的具體數目要由雙方約定,但不能超過合同金額總數的 20%

二、訂金

“訂金”沒有懲罰作用。如果雙方合同上寫的是訂金,一旦發生違約,合同不能正常進行,收錢的人把訂金退回去就行了。

三、押金

押金則具有保證的屬性。一旦交錢方違約不履行合同,收錢方可以不用退還押金;而如果收錢方違約,只用退還押金就行了。所以押金的存在,主要保障的是收取者的權益。遇到交押金的情況,就一定要慎重考慮了。

合同後:關鍵注意事項

房屋網籤”。房屋買賣的雙方簽訂合同後,需要到房地產管理部門進行備案,並要公佈在網上。備案後就會得到一個網籤號,雙方可以通過網籤號在網上查到相關信息,並且網籤後,賣房人就不能再通過合法渠道對房子二次出售或抵押。網籤主要是為了保障買房人的利益,防止有些房主“一房二賣”。

如果未網籤,並出現簽訂合同後原房主的各種問題,儘快起訴房主,同時申請財產保全,查封這套房子,保證訴訟過程中房子不被交易或抵押出去。


分享到:


相關文章: