問：十三老師好，前面問題沒被回覆，我又來了。想請教，剛需三房，首付150w，總價430w左右，是買光明新房（華潤公園九里山）還是觀瀾（招商瀾園，有朋友在），光明和觀瀾以後哪個發展好些？觀瀾，龍華的二手房有好的推薦嗎
答：你好，感謝讚賞！ 深圳發展雖然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未來還是無法撼動的，龍崗的地理位置無法與主城連在一起決定他的未來是個城市副中心。東部大運是龍頭，沒有崛起之前坪山沒前途，同理紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 華潤公園九里周邊農民房及工業廠房比較多。沒有名校加持，地鐵站點距離較遠。不過價格比較良心。 深圳目前大力發展前海，光明前景不錯，公明也差不多哪去！但是，需要長持！ 招商瀾園89以上都是雙拼，89及82都是一衛，兩梯四戶，四號線延長線竹村站830米，小區環境不錯，適合居住，但是投資回報率一般般。 龍華推薦紅山和上塘板塊，比如金地上塘道 潛龍曼海寧花園等。
問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！
答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。
問：十三房你好，我們情況首付需要五成，目前大概有230萬左右的首付。我暫時在南山上班，老婆在龍崗中心城上班。由於馬上要有小孩了，想找個小區環境好點的小三房，目前看了布吉14號線石芽嶺地鐵口的宇宏健康花城和鴻榮源尚峰，環境都不錯。還看了大運的頤安都會中央二期的三房，感覺比較吵，又超出一些預算了 十三房覺得怎麼樣，或者還有更好的推薦嗎？
答：你好，選籌思路陷入誤區 深圳操作成首付3成的幾種常見的方案： 1.全款抵押，找墊資公司配合，最多可以抵押7成，相當於首付3成 2.操作5改3，做一筆首付貸 3.開發老人票，做接力貸 布吉和大運並非投資首選。 如果月供能力不錯，建議首選南山 如果只考慮自住，這3個盤 矮子裡面拔將軍，鴻榮源尚峰是個比較折中的選擇。
問：老師你好，我和愛人工作在龍崗坪地，小孩在讀幼兒園過兩年讀小學，準備在龍崗買房，深圳首套房，三成首付150萬以內，總價450以內小三房可以接受，自住加考慮投資升值，龍崗中心城附近這邊這兩年基本沒有多大漲幅，在考慮新盤和二手房之間，新盤考慮附近的龍園大觀、君勝熙隴山、遠洋新天地，遠點有寶荷的京基御景半山，新盤價格350-380左右，二手考慮中心城片區遠洋新幹線、金地龍城中央等總價360左右，還有附近的地段更好的萬科天譽、保利上城等總價450左右，請結合學校、後期潛力和樓盤品質等給點意見，剛需的話是新盤還是二手的好，這幾個盤如何選？或者有沒有更好的推薦，謝謝
答：你好，其實龍崗中心城未來潛力不如大運板塊。 如果想買龍崗不跑輸，推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府 龍園大觀 百萬大盤，這個項目的亮點是華中師大附屬9年制 其他真看不出來什麼亮點了，太貴了，這個單價在龍崗選擇性太大了； 周圍都是舊改，買這個盤最少套兩年； 距離在建16號線龍園站實際距離1公里以上 利用率相當低，沒有贈送。 如果不是新房癌，不建議買這裡 遠洋新天地有點窩，不靠3也不靠16，作為遠郊住家盤，單純只是房子新、品相好，還不太夠。 另外幾個盤也是同理，適合自住，但是大概率跑不贏大勢。
問：十三老師，世紀春城四期99平復式三房，550萬左右，金地梅隴鎮89平三房，價格在530左右。五成首付，要求幼兒園，較好的小學，長線投資。老師遠哪個樓盤合適？另外有沒有推薦的戶型？
答：1.金地梅隴鎮 嚴格意義上講是在紅山片區的邊緣，除了外觀差了點，園林物業戶型都還不錯，住家其實來說應該是很不錯的。但是離地鐵遠（腳程20分鐘左右吧），學位不行是重大限制因素。現在深圳北站商務區沒有發展起來，而紅山片區主要的賣點來自於學位，承擔不了就業需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對於地鐵的依賴度高。如果北站商務區發展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮就能很快翻身。 2.世紀春城 共四期04年-09年的房子，四期屬於區域內成交量大戶，相比較紅山區域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。 這幾個盤比較推薦金地梅隴鎮 89的3居還不錯
問：老師你好，你覺得深圳外國語學校龍華校區怎麼樣？那裡的學位房龍悅居可以買嗎？未來三年有沒有上漲空間？
答：深外龍在龍華板塊還不錯，目前來看出了深高北就是深外龍更有潛力了。 龍悅居和上河坊都可以關注，有空間。
問：球主，你好。個人情況：41歲，夫妻雙方穩定工作，家庭年收入60，深圳兩套房，市值1700，一套有欠款公積金90和銀行50。現有資金60，想再買一套，父母深戶，還有一個名額。請問購買片區，價位，如何操作比較好？期待球主的回覆，感謝！
答：你好，以你們的目前融資能力和收入狀況，選籌範圍跨度非常大。 500-1500左右的產品都可以關注，重點看你們的風險偏好。 2個思路： 1.深圳入手一套1000萬以上的大標。 2.深圳入手一套剛需盤投資，剩餘資金去其他一線城市加倉，比如北京 上海（破限購都好解決），再入手一套剛需盤作為資產對沖。 長三角，珠三角和京津冀不是同類產品，漲幅輪動順序也不一樣，分散風險。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。
問：十三大師您好，光明樂府花園與龍崗京基御景半山哪個盤更適合10年投資的
答：您好，感謝讚賞！ 樂府花園消費自住可以買，投資性價比一般，還有很多選擇。 京基御景半山 去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動來講，現在深圳東部還沒怎麼漲，現在是不是應該去買東部龍崗、坪山？ 去年深圳西部房子的價格為什麼會上漲？主要原因還是西部產業強，購買力強，市場需求量大。而西部南山、寶安、光明無論是新房還是二手房供應量都非常有限。深圳房子的價格是買上去的，是需求推動價格上漲的。所以去年深圳西部房子價格的上漲還是供需關係推動的。 去年深圳東部房子的價格為什麼沒怎麼漲了？主要還是東部產業弱，購買力弱，市場需求相對來說會小。而東部像龍崗、坪山無論是新房還是二手房的供應量又相對來說會大很多。供應量大，需求又相對少，價格自然漲的慢。 深圳不大，房子價格都會上漲。只是有的區域漲的多一點，有的區域漲的少一點；有的產品漲的多一點，有的產品漲的少一點。但如果我們是投資，就會有投資的機會成本，你如果買了漲的少一點的房子，那你就不能去買漲的多一點的房子，那你自然就賺的少了。 板塊會輪動。但其實去年深圳東部的房子不是沒漲，只是漲的少一點。事實上東部也已經漲了，不存在再輪動的。從供需關係講，未來也是深圳西部漲的會比深圳東部多一點。 所以這2個區域長持，也是優先光明。但是現在光明也漲上去了，建議淘淘二手筍。
問：十三老師好，之前向你提問過，龍崗360萬的房子，90萬貸款，想置換學位➕保值的房子。考慮置換羅湖螺嶺只有小學還不錯且房子偏舊，想仍然在龍崗選擇。考慮龍崗外國語的綠景大公館、中森雙子座，深圳中學龍崗初級的萬科翰鄰城、招商依山郡，龍崗實驗的學府道，從投資保值的角度，請幫忙分析一下，如何選擇好？龍崗片區有哪些地段值得投資？萬分感謝！
答：你好，感謝讚賞！ 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，可以買，但如果資金量夠，我建議買依山郡，性價比高。 但是依山郡由於不是九年一貫制，所以反而在龍崗受歡迎度不如龍外。 這個看你自己權衡了。
問：老師您好！ 1.有套貸款房寫的是夫妻雙方的名字，現在想刪除一個人的名字，可以這樣操作嗎？如果可以，那做假離婚用刪除人的名字再買房可以算首套嗎？ 2.一個人可以貸款買兩套房，如果這兩套貸款的房都已經賣出，名下無房後再去買房是否依舊可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的貸款買房的方式呢？ 謝謝老師！
答：您好，只有全款房可以去名，需要先還清貸款，房產證去名後再離婚。 深圳只要處女貸用掉了，都算二套。當然可以通過全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。
問：老師您好！福田工作，準備購置總價400萬左右兩房自住。龍華民治世紀春城和碧水龍庭兩個盤請分析下，謝謝。
答：世紀春城 共四期04年-09年的房子，四期屬於區域內成交量大戶，相比較紅山區域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，均價5，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。均價4.5, 9樓的帶電梯，一梯兩戶，離地鐵也太遠 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯，潛力很好。 這2個樓盤對比，優先碧水龍庭
問：十三老師好，拜讀完您的文章，很專業很到位，不敷衍，耐心認真分析回答每一位人士提出的問題。 麻煩您百忙中抽時間幫我好好分析一下，感謝!
答：你好，感謝信賴和大額讚賞！ 中洲華府這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，周圍大範圍舊改。都是大花園，人車分流，80%的戶型為雙拼。 中洲華府分兩期，車位1:1以上，戶型方正，高贈送，缺點是一手業主購入原值低，稅費高。 中洲華府的成交量很高，由於小面積較少，需求一直旺盛，從2015年到現在成交價格一直攀升。 如果房票充足，建議保留中洲，抵押融資繼續加倉深圳灣。 傾向方案2
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