物業公司扎堆赴港上市究竟背後有什麼秘密？由於物業服務輕資產運營、收入回報穩定的特性、存量時代來臨、經營收入的增長與利潤增長的考慮，近年房企扎堆分拆旗下物業板塊上市。2019年共有10家物業公司成功上市，並首次超越地產公司上市5家的數量，包括保利物業、嘉寶股份、濱江服務、奧園健康均在去年登陸資本市場。
2020年3月份，星盛商業管理（星河地產物業）、宋都服務（宋都地產物業）、金融街物業、正榮服務（正榮地產物業）、建業新生活（建業物業）、弘陽服務、寧駿物業（合景泰富）、世茂物業、融創中國物業、華潤置地物業、朗詩綠色集團物業、卓越集團物業、陽光城物業等13家物管公司均已經遞交招股書。通過這次疫情，物業管理差距凸顯，品牌物業服務質量遠勝一般物業，因此人們在購房選擇時，會把物業當成重要的一個選擇項目，從而加快物業企業的淘汰速度，品牌物業的市佔率實現快速上漲。
若非疫情影響，從3月份開始，比較快上市的物業公司可能是正榮服務、星盛商業以及建業新生活，卓越集團的分拆預計在三四月。實際上，香港資本市場制度透明，在時間表上可預期性較強。以紅籌架構公司為例，上市主要分三個階段，一是準備階段包括聘請保薦人、編制招股章程等，大約10-14周。二是審批階段包括向港交所申請排期、聆訊等，大約10-14周。三是銷售階段包括路演、組承銷團、掛牌買賣等，用時約5周。也即是說，從準備上市到通過港交所聆訊，最快大約只需要20周時間。
物業公司上市需要什麼條件？一是決定物管公司估值的核心因素是業績增長的確定性。若關聯地產公司未來能夠持續給予物管面積，市場願意給出高估值，此外，龍頭公司也會有估值溢價。二是物管公司管理的物業面積與未來可交付的面積。其三是高優品質的物業管理服務與高端的物業。四是物業管理公司的業績增長點實現多元化，基礎物業管理、非業主增值服和業主增值服務。
對於上市地和上市方式的選擇來看，物業管理企業欲借力資本市場乘風而起，首先需要考慮上市地和上市方式。A股還是港股？如前介紹，目前A股已上市的物業管理企業僅南都物業一家。物業管理企業選擇港股上市居多，主要原因看，一是港股上市的審核時間相對較短。二是A股對於公司財務、合規性、尤其是關聯交易和獨立運行方面的審核政策更為嚴格。如物業管理企業在管項目面積來源於關聯房地產企業面積佔比較高，則通過A股審核的可能性較低。
三是限於目前A股的政策，A股上市的房地產開發企業較難分拆其旗下的物業管理企業再於A股上市，形成“大A套小A”的模式。其次是H股還是紅籌？港股上市，有H股和紅籌兩類方式。11家赴港上市的物業管理企業中，雅生活服務為H股上市，其他公司均為紅籌上市。那麼H股上市和紅籌上市應該如何選擇？H股上市相比於紅籌上市的優勢在於，未來可直接申請A股上市，轉為H+A模式。
而目前雖然允許紅籌企業申請發行股票或存託憑證並在科創板上市，但該等企業需滿足《關於開展創新企業境內發行股票或存託憑證試點若干意見的通知》〔2018〕21號）的規定，而傳統的物業管理企業不屬於前述通知中規定的高新技術產業和戰略性新興產業中的創新企業，未來科創板關於紅籌企業的政策是否進一步放開尚未可知，因而目前紅籌上市的物業管理企業不能直接回A，需要通過分拆、退市及拆紅籌結構方式間接回A。
紅籌上市相比於H股上市的優勢在於，小紅籌無需證監會審核，而H股上市需要證監會國際部審批，因而審批流程和時間更長。另外紅籌上市公司的股票可以在香港聯交所全流通，而目前H股“全流通”尚在試點，首批試點企業名額少，未能申請作為試點企業的，內資股無法上市流通。最後是介紹上市。香港紅籌上市的物業管理企業中，中海物業和碧桂園服務為通過介紹方式上市。
物業公司上市，最大的好處於是能夠獲得融資、擴大品牌影響力、提升項目溢價力、增加營業收入，最關鍵是為未來房企轉型鋪墊，這是房企為什麼一定要把物業分拆上市的最根本原因。由於房地產項目開發完成之後，房企手上的資產不斷減少，如何活下去，是房企必須面臨的難題。作為房企，沒有土地，沒有項目，意味著就用退出房地產市場。唯有手上有土地有項目，或者是持有物業與運營、管理物業才是長期發展之路，是活下的動力根源。
為何房企紛紛忙於分拆物業公司上市？原因有以下幾點：一是優質物管需求提升，潛在發展空間廣闊。中國的城鎮化進程繼續推進，伴隨著收入的增加，預期與物業相關服務的需求將繼續上升。部分地區政府推行物業管理全覆蓋，大量住宅區逐步引入物業管理；物業服務用戶趨於成熟，用戶對於優質物業服務的需求明顯增強。
二是行業利潤下行，物管或成新的利潤增長點。從未來行業發展趨勢來看，樓市將逐步進入存量房時代，圍繞著消費終端進行價值挖掘成為必然選項，以住宅為主體，以服務為抓手，延長消費生命週期，而物業管理服務將成為存量房領域重點佈局的市場。三是行業集中度不高，物業行業競爭格局尚未完全固化，藉助資本力量有較大規模擴展空間。北美物業管理公司的前50強市場佔有率近30%，而中國的前50強僅為5.6%，龍頭物業公司的市場佔有率整體偏低。
物業上市，核心是通過資本的力量加速加快社區數量和物業面積的指數增長，而規模的擴充是物業公司與社區服務供應商談判時最有力的籌碼。四是分拆物業上市或是打造A股上市平臺的間接通路。融資渠道收窄，造成房企融資成為階段性的難題。政府又不願意讓地產開發擠佔上市申請的名額，因此房企與其買殼不如用自有版塊先上市，打造A股上市平臺，成為一條拓寬融資渠道的間接道路。
自2014年第一家物業管理公司“彩生活”港股上市後，資本市場的價值發現功能使物業管理公司的擴張呈現加速狀態。截止目前，在港上市的內資物業管理公司共計9家，分別為：彩生活、綠城服務、中海物業、碧桂園服務、浦江中國、中奧到家、雅生活服務、新城悅、佳兆業物業。A股僅有一家上市物業管理公司，為南都物業。目前還有三家排隊等待著在港交所敲鐘，分別為永升生活、奧園健康生活、濱江服務，其中永升生活為旭輝控股旗下物業公司於2018年12月與2019年3月上市。
自2014年彩生活上市至2017年的整整四年間，物業管理公司成功上市融資的僅有5家公司，平均每年1家。而2018年1年時間就有6家物業管理公司成功登陸資本市場，呈明顯崛起之勢。上述公司中，當前市值從5億多港幣到318億不等。商業模式主要分為三類，一是通過併購中小物業公司得以壯大發展的，如彩生活。二是作為第三方承接項目的物業管理公司，如中奧到家、綠城服務。三是伴隨母公司一同成長的物業公司，如新城悅、碧桂園服務、中海物業等。
物業行業步入發展快車道，為什麼這麼多的物業企業選擇上市？在目前房地產融資受限的大背景下，物業公司上市可以帶來更多的現金流，企業更容易獲得金融機構的青睞。在房地產向存量時代邁進的過程中，物業公司未來對於房企的重要性會愈加明顯，也是未來頭部房企重點搶佔的發展新高地，同時物業公司的美譽度提升也會為母公司品牌加分，更好促進集團整體項目的銷售。經過最近幾年發展，品牌開發商的物業公司規模和營收有了很大進步，越來越多的物業滿足上市要求。
房企拆分物業公司上市，能獲得更多資金支持，在資金週轉困難的當下，可以減輕資金壓力。房企本身開發項目都會使用自己的物業，背靠房企的物業有著天然的規模優勢，同時可以享受房企的品牌和管理優勢。物業股的這種財富效應，會隨著更多新股上市而得到進一步放大。去年上市的10家物業公司，除了時代鄰里因估值偏高而破發，其餘均錄得上漲，比如奧園健康漲21.59%、鑫苑服務漲41.83%、藍光嘉寶漲15%，保利物業漲29.20%。
今年以來，物業公司的上市、併購交織進行。IPO、資本化是多數物業公司預期實現規模擴張的先決條件之一。然而，僧多粥少，在長長的隊列中，保利是為數不多的幸運者。除目前已上市的22家物業外，還有12家物業公司在排隊等候中。需要注意的是，物業IPO並非等於上了一道保險。儘管房企分拆物業上市如火如荼，今年物業股也表現不錯，但物業服務作為脫胎於房企的獨立板塊，以及轉型運營的第一站，依然有不少的潛在風險點。
IPO意味著進入規模賽道的入場券。房企熱衷物業分拆上市，一方面是在融資環境收緊的情況下，謀求快速發展和規模擴張。另一方面也是為了升級原有業務、佈局新業務，從而增加新的利潤增長點。2019年以來，物業行業的規模爭奪戰硝煙瀰漫，雅生活、佳兆業、碧桂園等房企在IPO不久，便開啟併購式擴張。併購的硝煙甚至發生於龍頭房企之間。此外，有強大資金背景的央企也投身併購潮中。其一是行業整合之勢凸顯，集中度正快速提升。
按照中指院數據顯示，2018年，TOP10企業均值管理面積為2.39億平方米，是TOP11-TOP100企業總量的2.4餘倍，是百強企業均值的6.43倍，市場份額達11.35%，與2017年相比提高0.29個百分點，強者愈強態勢延續。其二是業績的不確定性。作為房企多元化、輕資產運營的排頭兵，物業服務板塊成為今年以來資本市場的“香餑餑”，備受投資者青睞，市場給出了比傳統房地產開發更高的市盈率和估值。
一片大好背後，物業公司業務和經營諸多潛在風險點，同樣不容忽視。首先是物業服務合同和管理面積的不確定性。由於房企的物業公司都是從母公司接管過來的前期物業，目前的在管面積很大程度上依賴於集團物業，而在前期物業合同到期後，以及擴張後進入新的非本集團小區，都需要經過該小區業主大會的同意，才能獲得新的合同，這方面的不確定性和行業競爭，都會越來越大。其次，物業公司在當下的市場重組中，要參與到競爭中去擴張，也必須承擔更多的資金風險。
房企的物業板塊往往通過增加現有和新市場內的合同管理總面積而持續擴張業務，而擴張業務需要大量充足的資金。但物業管理行業與房地產市場不同，由於其資金回籠較慢，往往容易造成大量的資金沉澱。對於一些本身資金狀況堪憂的房企來說，分拆物業上市並非是一件利好之事。保利物業的招股書提到了公司可能面臨的諸多風險。
其指出，對於大部分房企的物業板塊來說，其收入大部分來自包乾制物業管理服務。當收取的物業管理費金額不足以涵蓋其提供物業管理服務所產生的所有成本，或在收取該等費用方面遭遇長期拖欠，其現金流狀況可能會受到不利影響。隨著各家房企的物業獨立分拆上市、兼併擴張，物業公司面對的市場競爭壓力持續加大。若物業公司不能與現有及新競爭對手成功競爭，也將會對整個公司的業務、財務狀況、經營業績及前景造成不利的影響。
利潤率方面，與傳統的房地產開發不同。物業公司利潤率邊際變化取決於新交付項目情況。物管公司在收入端增長受限，成本端卻剛性上升，因此存量項目利潤率逐年下降，而利潤率水平較高的新交付項目，會在邊際上影響物管公司整體的利潤率。現在港股上市的物業公司估值比較低，盈利能力比較弱。總體來說，沒有哪家非常拔尖，普遍做得比較弱。若一些資金狀況不太好的企業盲目分拆物業板塊上市，對其業績將造成不利影響。
截至2019年年末，國內香港上市的物業管理公司已經達23家，2020年以來上市速度在加快。自2014年6月30日彩生活（01778.HK）在香港掛牌上市開始，內地物業管理公司正式開啟赴港上市之路。截止至2019年12月31日，在香港上市的物業管理公司已達 20 家，全部是在香港主板上市。另外，還有2家物業管理公司在深圳交易所上市，1家在上證交易所上市，共23家。
事實上，物業公司扎堆上市的跡象開始源於2019年，共有11家物業公司進軍資本市場，創物業公司年上市數量新高。2019年內地物業管理公司在香港上市 9 家（2018年5家），佔2019年香港全部IPO161家的5.6％；內地物業管理公司在2019年香港IPO募資額的佔比達5.0％。另外，2019 年恆生指數全年小幅上漲 9.07％，整體走勢偏弱，而港股物業管理行業基於業績增長的高確定性及可預見性，行業全年上漲 58.21％，所有行業中漲幅排第 一。
其中新城悅服務（1755.HK）、永升生活服務（1995.HK）、佳兆業美好（2168.HK）、 雅生活服務（3319.HK）、中海物業（2669.HK）、碧桂園服務（6098.HK）分別錄得222％、 199％、187.3％、161％、116.3％、112.4％的漲幅，大幅跑贏市場。值得注意的一點是，在2019年上市的物業管理公司中，A股僅有兩家，物業管理企關聯業之所以大多選擇港股上市，其中原因主要是物管公司大多都有房企背景，而 A 股在交易方面的規則較港股更為嚴格，因此房企背景物業管理公司普遍選擇港交所上市。
就目前在2019年前上市的23家物業管理公司，截至今年2月20日收盤價計算，市值在TOP5的公司有碧桂園服務（711.64億港元）；雅生活服務（358.58億港元）；招商積餘（276.75億元）；保利物業（249.18億港元）；綠城服務（237.34億港元）。股價在TOP5的公司有新大正（59.66元）；藍光嘉寶服務（49.7港元）；保利物業（46.75港元）；雅生活服務（26.9港元）；碧桂園服務（26.25港元）。
截止至2019年12月31日，在香港上市的物業管理公司已達20家。2020年3月9日、3月13日，又有興業物聯、燁星控股在香港上市，截止至2020年3月13日共有22家物業管理公司在香港IPO上市。國內物業公司本身的運營模式正在不斷成熟，物業公司規模隨著增量市場的不斷擴大而同步擴大。物業公司對於人民“安居樂業”起到的作用不容小覷，這次疫情讓民眾對於物業公司的關注度得到明顯提升。
從未來發展來看，優秀物業公司對於小區的保值增值將起到更重要作用。物業企業未來在市場上的地位會不斷提升，並且將產生更多大型優秀品牌物業。企業開始對行業有了更多的思考。這次疫情改變了人們的傳統物業價值觀，物業服務價值不僅僅是房子的增值，更多的是呵護生命、保護親人的價值。更多的是服務標準提升、管理水平提高的要求。更多的是對安全防護、風險防範的期待。物業公司應該緊密圍繞“健康、服務、安全”三個主題方向，提供更多增值服務。
按照收益來源看，物業管理業務分為基礎物業管理、非業主增值服和業主增值服務。三者中，儘管增值服務的業務比重有所提升，但基礎物業管理佔比仍是最大的，如今年上市的碧桂園服務所公佈的數據顯示，近幾年物業管理服務佔營收比重都在80%以上。與之相對應的毛利率佔比也是，2015年至2018年上半年碧桂園服務的毛利貢獻佔比中，物業管理佔比分別為77%、74%、72%、68%，可以說物業服務的絕對主角的位置短期內難以改變。
物業企業可以縱向介入房地產產業鏈，也可橫向整合社區資源，“物業能做的事情還有很多”是投資物業行業的重要邏輯，也是抗週期屬性中表現出高成長性的原因。截止2018年底，全國物業管理面積279億平方米，經營收入7044億元，而招銀國際預測，2021年物業管理的市場規模將達到萬億。因此在目前規模導向的行業趨勢下，那些背靠大型開發商的物業企業也被持續看好，皆因母公司結轉項目會帶來愈來愈多的在管面積。
在1月下旬爆發的疫情中，物業管理由於基礎物業服務收入基本不受影響，加之在疫情防控中凸顯價值，因此板塊總體估值得以迅速提升，這也是物業股的韌性所在。2月包括佳兆業服務等多隻物業股相繼創下歷史新高，令企業家的財富意外地進一步放大。近日在投資者平臺上，中介服務商世聯行也被問及是否涉及物業管理業務，該公司隨後表示有聚焦於商辦物業、工商物業等物業管理。物業公司上市對地產公司而言是“意外之財”，因為它們並不需要為上市做太多準備。
物業管理已成為內地房地產企業的核心價值和股價驅動力，由於其非週期性、經常性現金流和淨現金增長的可見性，也因此‘輕資產’的物業管理公司的市盈率會明顯高於‘重資產’的房地產開發商。物業管理行業作為房地產開發的下游行業，是經營永續現金流的行業，週期屬性相對地產開發存在時滯，但其週期性、增長情況完全依附於房地產開發行業的週期性及增長情況。尤其是佔物業管理公司主要收入來源的基礎物業管理項目，其增速幾乎完全取決於上游地產的發展景氣度。
地產公司的經營受政策影響波動較大，屬於偏週期行業，資本市場給予的估值水平較低。物業公司有著可持續性高、輕資產、現金流穩定等優勢，偏向於服務行業，因此資本市場給予較高的估值水平。物管行業的發展潛力是很大的，市場的空間是足夠的，行業的集中度仍然很低。物管行業是房地產開發鏈條的後周期環節，市場增量滯後於商品房新開工及銷售情況。我國2016年、2017年商品房銷售面積增速分別為22.5%、7.7%，在2018年高基數下，銷量依然實現1.3%的正增長。
對應2016年至2018年的銷售規模，預計未來兩年物管行業將進入高速擴張期。未來，物管公司跑馬圈地，併購將越來越多，形成更大的規模效應。此外，物管公司人力成本比重較高，因此面臨成本增加但提價困難的問題。物管公司可通過科技賦能、提高物業服務質量兩條路徑提高毛利率水平。通過物聯網、雲計算及人工智能等技術提高運營效率及提升服務質量。保利物業將部分募集資金用於升級數字化及智能化管理系統，降低運營成本，提高營收能力。
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