南京，只有一個核心區！

最近，南京的“核心區”數量越來越多：

北邊，江北核心區不必多說；

東邊，紫東地區核心區閃亮登場；

南邊，南部新城、江寧劃定了核心區已經有些日子，就連子版塊——江寧濱江核心區也疑似“欽定”。

這樣江北核心區就受到威脅了嗎？！

答案是肯定的！

01

南京本是一個單核城市，幾千年來都是。

沿著城中往外擴散，是南京城市的發展脈絡。

後來，長江以北的地區，橋北最先繁榮了起來；

自成一體的江寧也圍繞百家湖、九龍湖形成了內部中心圈子。

再後來，河西新城在一片灘塗中房價蹭蹭漲；

2015年，河西發展告一段落，江北的江北新區和江南的南部新城也正式啟動。

今年，紫東地區提出，江南主城完成最後一塊拼圖。

每個板塊內部都設立了核心區，多“核心區”已經代替了唯一“市中心”模式，在南京地面上呈現星羅棋佈之態。

02

在二線城市中，6597平方公里的南京不算大。

杭州，16600平方公里；武漢，8494平方公里；西安，10108平方公里；合肥，11445平方公里；連省內兄弟城市蘇州都以8488平方公里的面積力壓南京。

就南京目前的城市發展水平和城市規模來看，本不需要那麼多核心區。但決策層深謀遠慮，為各個板塊釘上圖釘，也就為未來點亮了指路明燈。

“核心區”雖多，但只有綁上買房，才能受到關注。

目前的情況是這樣的：

江寧濱江本身就是江寧的子版塊，房源不多，買房人目前對它的核心區不敏感； 南部新城核心區大校場片區先落地配套再賣房，走自己的路，讓買房人等去吧； 而南京的河西板塊，從樓市來看已經不存在核心區了，或者說河西到處都是核心區；

一個城市的核心區在很大程度上是在特定經濟社會與技術條件下，由該城市的區位、資源環境條件等稟賦所決定的，不宜多。就在一個月以前，當我們說起核心區，都特指的是江北核心區。而如今再提到核心區，雖然大多數人第一反應還是江北核心區，但紫東核心區的聲音已經漸漸捂不住了。

銅鑼灣只有一個浩南，南京也只有一個核心區。

所以，當我們討論江北新區核心區和紫東地區核心區之前，我們必須站在決策層的高度，分清設立“江北新區”和“紫東地區”這兩大板塊的初衷。

03

江北新區是江蘇唯一一個國家級新區，級別與魔都的浦東新區對等。

從戰略高度上說，江北新區是南京都市圈和蘇南地區的新增長極，

往東看是揚子江城市群的龍頭，往西是江蘇輻射中部省份的支點。

這裡是長三角戰略中的關鍵節點，也是天下人才入蘇的橋頭堡，逼格無出其右。

江北新區的核心區，自然就是龍頭上的龍珠。一開始劃定的核心區基本覆蓋緯三、緯七路隧道到臨近五橋的部分區域，面積並不大，僅僅16平方公里出頭。

2017年，江北核心區進行擴容，浦口區把江浦、頂山兩個街道部分進行調整，隧道口片區和青奧公園片區就歸屬於核心區統一管理，整個核心區的“勢力範圍”南拓到了城南河，相比之前，整個核心區擴大了1倍，總範圍約33.2平方公里。

不過，目前更多買房人認可的核心區還是原來的16平方公里，也就是“兩河”之間。

而目前，核心區的新房價格已經穩定在3萬/㎡以上，市場認同度較高，未來幾個新樓盤是否會進一步突破，進一步突破後是否仍然被“瘋搶”也猶未可知。

在售樓盤如下：

江與城、金地風華國際、佳源玖棠府、中海左岸瀾庭、綠地海悅。

04

紫東地區

是4月公佈的新概念。紫東地區提出後，整個紫金山以東瞬間沸騰了，一時間“趕河西超江北”“秒殺江北核心區”等聲音不絕於耳。

但其實，紫東地區內部板塊功能分工非常明確，“創新、文旅、產業、生態”每個板塊都各司其職，按照目前釋放的規劃內容，紫東地區核心區就是緊靠仙林的“青龍地鐵小鎮”。

坦率的說，紫東並非是等同河西、江北新區的新城建設，而是一個內部補短板的過程——後發制人，縮小差距。

紫東地區的意義，更多地體現在寧鎮揚一體化中，也就是南京目前十分關注的一件大事——省會首位度。

南京位於江蘇省西陲，要進一步擴大省內影響，必須向東，也就是要先往揚州和鎮江方向發展——這不是被動，而是南京主動的選擇。而紫東地區，就是寧鎮揚一體化進程中最重要的板塊。只有紫東發展好了，南京的重心才能逐漸東移。

當然，紫東地區的另一大價值，在於百萬老城居民的執念。

即便明城牆內部人口密度已經超過北京，但江南對於買房人的吸引力仍然大於江北。要像上海浦東那樣全面逆襲浦西，江北可能還需要一些時間。