本文是“房地產帶鹽人”的第134篇文章，今天我們說一下居住與生活的關係。接下來的若干年，我們選擇房子究竟是在選擇什麼？
最近朋友們聊疫情和房子的話題自然是很多，一方面慨嘆國內以停下經濟兩個月為代價組織蔓延的手段，一方面驚訝於全球疫情的飛速變化。我們突然從擔心身邊的環境變成擔心輸入性風險，看到北京、上海的國際航班入境都被分流到了各處，我們則剛剛開始獲得自由活動的勇氣和機會。
這時候簡單地說什麼是你需要的房子，例如擬需要一個遠郊環境好的大house是偽命題，因為在疫情之前你未必就不需要這樣的房子，經歷了疫情，你所改變的和未改變的需求分別是什麼，這才是前提。
與過去相同的是我們仍然要“做取捨”
疫情也許造成了部分地區房價的下降，但不代表想買哪裡買哪裡，居住是我們生活、就業、撫育後代和養老的一個基礎保障，但同時也必須要隨著這些目標的側重變化而排序。
如果正值壯年，但上有老下有小，工作重心和養家重擔，居住配套和工作距離半徑會極大的制約一個家庭的居住選擇。如果你有穩定的收入而人在中年，籌劃未來的第二居所，更在意的追求是什麼？這方面又自然是千人千面。
如今我們的社會在居住方面呈現兩個特點：
1、多元化的需求，來自每個人的差異，別人的道理未必是我決策的依據；
2、人一生的流動性更加強，擇業、居住地不再一成不變，不再是一個穩定的小圈子，而是在路上抉擇。尤其是人面對的環境也是持續變化的，產業革命、技術革命、環境革命，隨之而來的城市興衰週期交替。
可以說上面個相輔相成，遷徙中習慣了變化，也無法從眾，更沒必要從眾。
就像我的很多同行，春節過後真正開始體會到對家庭的擔心和牽掛——時常出差或者駐外，但是家人的情況讓人牽掛：買東西放不方便，孩子幾時上學，跟自己去工作地居住還是留在戶籍地，以後大家是長期分隔兩地還是怎麼辦。疫情面前，其實第一是安全的需求，然後是基本生活便利性，子女成長所需等等，它會自然形成一個排序，逼迫你做選擇。
所以任何大而全的對居住的描述，都是在蹭疫情的熱點而已，沒有實操意義，說的好像你本來就買得起一樣。此刻我們更迫切的需要是什麼，就先解決什麼。
如果我們開始關心社區裡的便利店，停車、物業服務的水準，其實這是分為三個維度的：產品設計規劃、配套招商和居民經濟條件、品牌和管理。我們以最近關注度最高的物業服務為例子來分析，物業是一個典型的品牌高門檻的領域，建立品牌不容易，一旦建立起來則會形成很好的護城河效應，為什麼這麼說呢？
因為物業服務是一個細碎而持續的東西，同時又無法先試用、後付費。對於業主而言，選擇物業公司試錯成本挺高的，又得全體業主超過三分之二授權，又得業委會去提交申請，動輒就得有訴訟法律程序。況且如今各大房企都有自己的物業公司，初始交付的時候一般默認自己的公司優先。在這個過程中業主既要天天跟物業打交道，有需求，同時又很難在入住之前對物業水平有個清晰的判斷。
這時候，品牌就成了關鍵因素，因為品牌至少保障服務水準更大概率的不會太差，或者說品牌企業即使做的不夠好的地方，其“糾偏機制”會更完善，有改進的可能性。
最初我們說疫情期間反饋最迅速、最到位的那些物業企業，往往來自成熟的管理經驗和積累，這又是品牌的另一個特點：有積累、有標準、有能力做到。所以說我們選擇居住環境，是通過那些可以代換的參考因素來判斷，而不是直接去評判我該要什麼，物業就是一個例子。
做判斷之後就是做取捨，要距離、要配套、要環境、要可控的支出成本……你的優先級決定了你的決策，而疫情給人的壓力直觀反應是最近大家都需要健康和安全。但健康和安全是兩個跨越具體到抽象的東西，可以說在這兩個方面，你的感覺跟你的實際境遇一樣重要，甚至更重要。就好比你在出差路上戴著三層口罩和手套，同時不斷叮囑家裡人少出門、少接觸外部，這更多反應的是一個人對安全感的需求，它並不能完全通過具體的安排和標準來完全解決。
居住到了質變的時候
我說的質變可不是居住面積增加的問題，近年來我國人均居住面積大約在35~38㎡左右，鑑於過去10年的房地產市場飛速增長，房地產投資增速一直領先於GDP，咱就不論跟過去相比的增加速度了，肯定是大幅提升的。其實面積我認為不是目前普遍的制約因素，三口之家按照這個人均面積可以做三室一廳戶型沒任何問題。
在居住功能劃分已經基本有保障的情況下，居住的質變突破來自哪裡呢？我認為本世紀接下來的下一個20年在於居住空間的外部。
一、交通的通達性；無論是公共交通的地鐵輕軌，還是快速路和私家車，如今人的活動範圍大大突破了距離的限制，那麼再過分的讓一幫又能去遠足的人擁擠在一起是沒太有必要的。既然有了選擇，去遠一點的地方住，要有前瞻性，我近幾年都不是特別推崇城市核心區域，我認為居住的空間、距離通過時間來換取是值得的，生活品質和低密度，且價格能承受的範圍，更多的需要交通來支撐。
可以遠一點，只要交通方便，不必太挑剔。而且接駁遠其他交通方式的便利性也很重要，現在大家去高鐵站、高速、飛機場的頻率越來越高，還是那句話，只要很快上了直達的快速路，去這些地方很省時間，比你去趟市區快多了。
二、基礎配套很重要；我這裡並不是強調學校、醫院這些，我認為未來教育資源的分化不是通過居住區能改變的，我想說的是包括取暖、充電樁、社區智能化服務等等這些生活類配套。你可以去遠處採購，但不能容忍去遠處給車充電，在上班的時候跑回家收快遞，給來訪的父母開門，這些便利是不能替代的，也左右了舒適性。
三、公共關係；社區鄰里的自治、共管的協調開始變得重要，尤其是對社區維護的一些投入需要社區居民自己操心，這個交給物業或者居委會是不現實的，權責不對。而我們相對缺乏自治的理念和習慣，在物以類聚的情況下，說不定才能達成一些社區居民的默契。因此選擇鄰居的不僅僅是房價，更多的是自由流動的選擇權，這個其實依賴的是另外一個市場——二手房交易。
以後換房子是否更容易，會逐步成為選擇一個社區的判斷依據，看二手房成交週期是對一個小區評分的參考。當你有選擇，居住權才得以延伸，選擇自己喜歡的社區鄰里是一個很複雜，但是會在社會上慢慢形成群落的過程，我三言兩語說不清，但我們拭目以待。
今天這個話題比較開放，也沒法絕對的給出什麼結論性的東西，歡迎留言說出你的看法和意見。
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