【品橙旅遊】4月17日，中國文旅集團有限公司（以下簡稱：中國文旅集團）向港交所主板遞交上市申請，國泰君安融資有限公司為其獨家保薦人。由此，中國文旅集團成為2020年首家在港交所披露招股書的文旅企業。
據中國文旅集團招股書披露：2017年-2019年，中國文旅集團實現收入分別為1.86億元、3.35億元、7.36億元，淨利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元；同期，中國文旅集團的毛利率分別為35.3%、44.8%和43.3%。此外，中國文旅集團分別錄得流動負債淨額約1.13億元、1.77億元及2040萬元。
圖：中國文旅集團2017-2019年營收情況 單位：人民幣千元
中國文旅集團是一家以文化旅遊物業為主的開發商，主要在中國廣東省江門市從事文旅遊勝地內度假物業，主要包括度假物業銷售和文化旅遊業務兩大板塊。截至2020年2月29日，中國文旅集團在恩平等地擁有18個度假物業，其中8個項目已竣工、4個項目在建和6個項目待建，土地儲備總建築面積約160萬平米，其中持作未來發展的建築面積約110萬平方米，佔總土地儲備約69.6%。
2017年，李克強總理在第十二屆全國人大第五次會議上首次提出大灣區概念，其中包括廣東省江門市等11個城市在內的區域被劃入該範圍。中國文旅集團所擁有泉林黃金小鎮度假物業發展項目（即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區與水禾木泉世界、悅泉灣、印象泉林商務街、御山湖、悅公館及御龍灣低層洋房）也得以受惠於大灣區的政策優勢。此外，有接近400萬祖籍江門的中國人定居海外，江門被認為是中國最大的僑鄉之一，而大灣區計劃的目標之一就是為支持江門發展成為重要的華僑文化交流及合作平臺。
1.以泉林黃金小鎮為核心區域的度假物業
招股書披露，中國文旅集團的主要收益來自度假物業，其項目核心區域為泉林黃金小鎮。2017年-2019年，中國文旅集團的銷售度假物業收入分別為1.86億元、2.67億元和5.94億元，分別佔總收入的99.8%、79.8%和80.7%。其中，度假物業板塊中收入佔比和增速最大是公寓物業，其次是洋房物業。截止2019年，公寓物業營收佔比增長到71.2%，洋房物業下降為28.6%。
圖：中國文旅集團業務板塊收入情況 單位：人民幣千元
文化旅遊業務板塊主要有三部分業務組成：（1）來自泉林黃金小鎮的愛必儂泉林度假村。其為復星愛必儂管理的酒店度假村，由泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區及泉林黃金小鎮內的配套設施組成，其主要受益來自租賃酒店客房、餐飲及票務服務；（2）第三方擁有的文化旅遊勝地提供講點諮詢及管理服務；（3）酒店管理服務及旅行代理服務。2017年-2019年，文化旅遊業務實現營收分別約為379萬元、6771.4萬元和1.42億元。其中，增速和佔比較大的分別是景點諮詢及管理服務、票務、酒店諮詢及管理服務。
2.主要里程碑事件梳理和股權結構
中國文旅集團的前身是由陳凱君（女士）等人出資於2006年4月成立的恩平金輝煌，用來收購位於恩平的土地，該地塊即現在的泉林黃金小鎮所在，泉林黃金小鎮項目佔地1.2萬畝，由3000畝天然湖和9000畝陸地板塊組成。
2010年，從事相關物業發展的譚文超與陳凱君溝通後，同年6月，以3600港元的價格獲得恩平金輝煌36%的權益，該部分權益由譚惠霞（女士，譚文超胞姐）以信託方式持有，譚惠霞也因此成為恩平金輝煌的董事，譚氏開始進入恩平金輝煌，併成為公司元老級管理團隊。
2012年4月，恩平金輝煌開始著手建設泉林酒店別墅區與水禾田泉世界的同時，譚文超也在物色潛在投資者。同年7月，譚文超胞姐譚惠霞向個人投資者蔡宏江及一名獨立第三方轉讓25%權益，向程耀轉讓25%權益。由此揭開，恩平金輝煌資本運作之路。
程耀後來逐漸成為奧園文旅和中國文旅集團的重要人物之一。他文旅生涯源於宋城，2015年8月加盟萬達文旅，任西雙版納萬達主題娛樂有限公司總經理，一年後，加入奧園地產，後升至奧園集團副總裁、奧園文旅集團總裁、中國文旅集團首席營運官。
中國文旅集團主要發展歷程：
2006年，收購恩平市的首塊地塊以發展泉林黃金小鎮；
2012年，首項度假物業發展項目泉林酒店別墅區與水禾田泉世界動工；
2013年，華僑公館一期動工；
2014年，悅湖灣一期動工；
2015年，華僑公館二期動工；華僑公館一期、泉林酒店別墅區與水禾田泉世界及悅湖灣一期竣工；
2016年，華僑公館二期竣工；委聘復星愛必儂以其品牌名義即服務標準管理愛必儂泉林度假村的營運；
2017年，悅泉灣竣工；同年12月，中國奧園入主中國文旅集團；
2018年，開始向第三方擁有的文化旅遊勝地（包括位於英德的英德巧克力王國及中山泉林歡樂世界園區）提供景點諮詢服務及景點管理服務；收購廣東泉林以取得愛必儂泉林度假村營運的控制權；悅湖灣二期竣工；開始向包括廣東及江西多名第三方酒店擁有人提供酒店管理服務；同年10月，中國文旅集團（開曼）正式成立；
2019年，收購分別位於開平及清遠的地塊；御山湖、悅公館及御龍灣低層洋房竣工；開始向第三方擁有的酒店提供酒店諮詢服務；
2020年，收購安徽省歙縣的地塊；4月18日向港交所主板遞交招股書。
3. 地產大鱷奧園的加持
在前期關鍵人物相繼進入中國文旅集團的基礎上，直到2017年12月28日，地產大鱷中國奧園（03883.HK）才正式亮相中國文旅集團。中國奧園旗下全資公司悅景、趙文煒旗下騏達及林錦堂旗下雅志各自與恩平金輝煌母公司聯新訂立協議，以向聯新收購冠基當時已發行股本的合共60.0%，總代價為3億元。其中，悅景持股28%，騏達持股27.5%，雅志持股4.5%。
圖：中國奧園入股時的中國文旅集團的股權結構
以房地產開發為核心主業的中國奧園1996年在廣州成立，2007年香港聯交所主板上市，截至2019年底，中國奧園整體銷售額實現1330.6億元，穩居中國房地產開發企業24強。
中國奧園的文旅夢緣來已久，早在2011年就入股由中國大型山水實景演出創始人梅帥元先生創立的山水盛典文化產業有限公司，奠定文旅複合地產基礎。2017年中國奧園主席郭梓文在香港舉行的中期業績發佈會上透露，奧園的文旅集團已搭建兩年，按計劃將用3年左右時間培養成有100億營業額，能夠獨立發展的集團，且有分拆上市的規劃目標。
2018年10月23日，中國文旅集團於開曼群島註冊成立為獲豁免有限公司，中國文旅集團（開曼）正式成立。中國文旅集團作為中國奧園文旅板塊下屬公司，主席兼執行董事林錦堂曾擔任奧園集團首席財務官，首席營運官（文化旅遊）程耀系奧園文旅集團總裁，首席財務官江永標尚任奧園集團（廣州）有限公司集團策略投資中心總監助理等職務，非執行董事阮永義奧園集團總裁助理等職務。
截至本次股票發行前，第一大股東Rich Planet持股30%，其中Rich Planet股份分別由譚嘉偉（中國文旅集團副主席，系譚文超之子）、卓時（陳凱君女士及其兒子通過CKJ信託持有）、蔡宏江及許清彬擁有36%、24%、20%及20%；單一最大股東為中國奧園旗下的悅景，持股28%；趙文煒、譚嘉偉、林錦堂通過旗下公司，持股比例分別為：27.5%、10%、4.5%。
4.募集資金用途
中國文旅集團的董事會由6名董事組成，包括2名執行董事，1名非執行董事及3名獨立非執行董事。
對於此次中國文旅集團上市所募集資金，主要用於4個方面：度假物業發展項目的建築成本（包括御龍灣高層公寓樓宇、山湖公館、御璽灣、清遠奧林巴斯）、用於改善及升級泉林黃金小鎮的設施傢俱及裝置、用於安徽歙縣土地的開發及建設以及一般營運資金。
此外，招股書披露顯示，中國文旅集團共有457名員工，主要集中在文化旅遊業務部分，其中酒店及文化旅遊勝地營運194人，佔比42.45%。
圖：中國文旅集團員工崗位分佈情況
自2018年由新經濟引發的赴港潮，截止目前已有包括同程藝龍、復星旅文、開元酒店等在內的10家旅遊企業成功在港交所上市。其中3家於2018年上市，7家於2019年上市。（中博文旅 梁國慶）
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