編者注：近6成房企年目標完成率達80%以上，機構評融創仍有50%以上漲幅空間。

11月4日，內地房地產股整體表現強勢，其中融創中國、中國奧園、中國恆大、禹洲地產以及旭輝控股集團都有4%以上的漲幅。

而縱觀全年表現，會突然感覺地產股在2019年是處於牛市的狀態。截止11月4月收盤，恆生指數年內漲幅僅為6.58%。

但看看上圖的克爾瑞內房板塊中，40只內房股有31只年漲幅在9%以上，比例高達77.5%，也就是說近8成內房股可以跑贏大盤。

內房股年內漲幅之王當屬中國奧園，漲幅高達135.98%；其次寶龍地產、時代中國控股漲幅在80%以上；前段時間陷入負面事件更換董事長的新城發展年內漲幅達67.58%，而備受機構和投資者關注的融創中國漲幅也有56.88%。

究竟是什麼因素推動地產股上漲，而又有哪些地產股未來迎來投資機會呢？

10月份TOP100房企銷售增長13.7%

根據各大房企公佈的銷售數據，得益於國慶“黃金週”期間以恆大、碧桂園為代表的規模房企集中降價促銷，TOP100房企10月單月整體的權益銷售金額同比增長13.7%。在經歷了三季度末的一波業績衝刺後，10月百強房企的整體銷售規模環比微降1.1%，降幅較去年同期也有明顯收窄。

從累計業績規模來看，雖然近年來行業整體規模增速放緩，但百強房企截至10月末的累計權益銷售規模仍實現了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水平略有提升。

6成房企目標完成率80%以上

從房企目標完成情況來看，截止到10月末，在年內設定了全年銷售目標的企業中，近6成房企的目標完成率在80%以上。其中，恆大、龍湖、世茂等10家房企的目標完成率在90%以上，全年業績完成情況較佳。

另有近3成的房企目標完成率在70%-80%之間，剩餘少數房企目標完成率不及70%。總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴、整體項目去化率下降的背景下，房企銷售業績體現出了一定分化，但完成率好的房企數量不少。

券商展望：明年地產銷售保持平穩，看好融創、新城

國內知名券商中金公司，對於2020年房地產銷售情況給出了預測。中金判斷2020年銷售整體仍將保持平穩，預計全國銷售面積同比下跌4%、銷售金額同比增長1%。其中一二線城市銷售面積走平，三四線市場雖趨勢向下，但不會大幅失速。

從季度間變動趨勢來看，中金判斷明年一季度銷售增速將延續今年四季度的走弱態勢，二季度起開始邊際回升，三、四季度持續上行，全年整體呈現“前低後高”走勢。

實際竣工水平預計將在2019年四季度增幅提升，2020年預計同比上升9%。2020年前十房企集中度將從現時的29%提升至32%，未來5年銷售額平均可實現10%以上的同比增幅。

同時中金認為地產股處於歷史估值的底部。中金預測未來一年房地產板塊估值中樞將大體平穩，港股內地地產板塊歷史平均的市盈率在7-8倍，而當前估值約6倍明顯接近歷史底部。

長期來看，地產個股在發展路徑、增長前景和估值方面的分化將進一步加劇。地產頭部公司在行業持續整合出清中規模擴張和利潤率整體有支撐，而有業績，主營業務有投資性物業等多元賽道以及房地產基金等運營模式創新的有望更受資金青睞。

中金認為融創中國、龍湖集團以及華潤置地都是比較看好的標的，這些公司在2019和2020年將實現20%以上的核心利潤增長，而市場預期將隨著這些公司的業績而不斷上調，其中中金給與融創47港元的目標價。

而花旗證券對融創的看好程度則更高，達到了60港元的目標價。花旗認為市場對於融創淨負債率過高的擔憂太重，其預計融創在2019-2021年淨利潤上會實現年化複合增長率達31%，目前估值顯得非常有吸引力。

而另外一家知名投行摩根大通則對新城發展控股非常看好，它認為新城正逐步邁入復甦軌道，包括重開融資渠道，以及恢復購入土地儲備。

隨著不利因素消褪，預計新城發展後續將獲市場估值重評，特別是2019年合約銷售目標2,700億元人民幣預計可以達標，前九個月已完成73%，高於同業完成目標70%水平；以及全年租金收入40億元預計同樣可以達標。

摩根大通以明年預測市盈率5.5倍為估值基礎，上調了新城的目標價至11.5港元，維持”買入“評級。

作為聰明的投資者，你又是否認可投行們的觀點呢？

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