來源 |大偉看樓市（zdw123zdw123zdw）、
中國經濟網
作者 | 張大偉
4月15日，中國人民銀行宣佈開展1年期中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標利率為2.95%，較上期下降20個基點。這是今年以來MLF利率第二次下調，也是3年來首次跌破3%。由於3月末央行下調了公開市場操作利率（7天期逆回購利率），專家認為，本次MLF利率下調符合市場廣泛預期，政策利率聯動調整，釋放出逆週期調節力度加大的信號。
“為應對新冠肺炎疫情對經濟運行帶來的巨大沖擊，3月30日人民銀行下調7天期逆回購利率20個基點至2.2%，並決定自4月7日起，將超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%，打開了利率走廊下限。今日MLF利率下調20個基點，與逆回購利率下調幅度一致，確保不同期限政策利率水平整體下降。”中國民生銀行首席研究員溫彬說。
溫彬表示，貨幣政策調控應由數量型工具為主轉向價格型工具為主，引導國債收益率曲線下移和貸款市場報價利率（LPR）下降，推動實體經濟直接融資和間接融資成本“雙下降”。“從LPR報價機制以及此前變動規律看，預計4月20日1年期LPR報價將與MLF利率下調20個基點的幅度一致，利率為3.85%。同時，為保持房地產市場調控政策的穩定性和連續性，5年期以上LPR利率下降10個基點至4.65%。”
在降息降準落地之下，意味著，市場將獲得更多的資金流動性，經濟恢復也將更有動力。
央行調節貨幣供應量的工具有三種——存款準備金率、再貼現、公開市場操作。降準和逆回購都是央行釋放流動性的措施，二者比較，央行做多少億的逆回購就等於向市場釋放了多少流動性，是非常精準的，而降準對資金面的影響則是測算出來的，是個大概數。另外，降準的影響面比較大，可能會引起一系列的反應。而逆回購則就要溫和的多，並且也非常容易控制。
而這一次調整幅度歷史最大，也就意味著4月20日的LPR下調空間將大於2月降息幅度。對於房貸5年前以上的LPR來說，大概率也會下調，至於是10個基點還是20個基點，難以預料！
但5年期貸款利率無論是下調10個基點還是20個基點，對於實體經濟、股市、樓市都是利好。要知道，2020年前三個月，一年期LPR共計降息不過10個基點，5年期LPR降息不過5個基點。
（表：累計利息變動情況）
降息已經在路上了。而且很大概率會降息20個基點！
下面一個疑問就是4月20日房貸——5年前的LPR會如何降息？
有3種可能性，也降息20個基點，不降息，或者降息20個基點以內！
降息是必然，對房地產有什麼影響！
據央行官網最新消息，央行貨幣政策委員會2020年第一季度（總第88次）例會於3月26日在北京召開。會議分析了國內外經濟金融形勢，並對下一步貨幣政策作出部署。
從貨幣政策取向的整體表態看，結合政治局會議的最新部署，下一步貨幣政策仍將延續當前的基調和節奏。
中國在4月份降息的概率非常大。而且幅度不會太低。
降成本方式包括降準、降息、存款基準利率調整、考核指標、行政監管等。近期降成本與存款基準利率聯繫多，後續有調整存款基準利率的可能。
在房住不炒的原則下，降息有助於房地產市場的穩定。
一方面降息會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分群體入市。
另外一方面，降低會帶來銀行的放貸成本降低，預計銀行的信貸釋放也將降低價格增加信貸量。
從全球資本市場角度來說隨著美聯儲無限量的提供流動性，全球市場的流動性危機將得到極大的緩解，全球資本市場也可能迎來一輪較為強勁的反彈。
簡單的總結一下：老生常談。
全球比賽大放水時代來了，第一階段中國調控非常有定力！
青島成為第六個一日遊政策的城市，出臺的限售與限購政策寬鬆只維持了3天，就出臺了收回政策。
累計看，最近一個多月，全國已經有包括海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店、青島等6個城市出現了政策一日遊。
其次：各地鬆綁的政策內容不一，但都出現了只要媒體集中報道，就撤銷的現象。這代表了雖然樓市一城一策，但各地針對本地樓市出臺政策依然過於隨意，部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了房住不炒的大原則。
疫情下，宏觀經濟變化，過去過嚴的房地產調控的確應該有所調整，特別是在符合房住不炒的原則下，針對剛需和改善應該出臺一定的政策，這不違背樓市調控原則，也不會對市場帶來太大影響，但包括海寧等鬆綁政策，的確有鼓勵炒房的嫌疑。
第三：疫情來各地調控持續試探， 2月份以來截止4月14日的房地產市場多發，超過90城市發佈了不同程度的房地產調控政策。
各地房地產市場的調控政策不管是從力度和方向來看，因城施策的特徵非常明顯。
基本都從簡化相關規劃建設手續、分期繳納土地出讓價款、優化商品房預售許可、優化施工備案、合理調整繳費節點、優化農民工工資保證金、放寬公積金提取額度、補貼抗疫一線工作人員等諸多方面入手。
大部分城市的房地產政策主要集中在公積金政策和土地款緩解政策，還有就是預售加快政策。個別城市也有針對契稅減免購房補貼，但主要集中在個別三四線城市。
樓市靠天吃飯，最近大部分城市市場只是復甦，遠遠談不上火熱，3月到今天，全月全國只是恢復到了疫情前大約60-70%的水平，除南方少數城市稍微好一點外。市場都在等待政策。
從政治局3月27日會議的表述看，降息已經在路上，而且比例不會低。就怕一開始定力十足，後面政策力度空前，這可以看2014年，2008年的政策。
整體看，疫情平穩後必須穩定積極，而房地產一方面要堅持房住不炒，但也必須穩定，降息有利於保持房地產預期穩定。在出口肯定將出現問題、消費短期也肯定很難企穩的時候，房地產的穩空前重要。
對於購房者來說，4月20日是否降息就是是否買房的發令槍，不降息不買，降息就別猶豫。很簡單。
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