有這樣一類特殊的房屋，它們利用樓層低、臨街，或者地理位置等優勢，將住宅改成商鋪進行經營。一段時間後，在房屋拆遷的時候就面臨一個問題，房子究竟是按照房本上登記的住宅用途的標準，簡單進行補償呢？還是按照營業執照，以經營性用房額外給予經營損失補償呢？這就是拆遷中關於“住改非“（俗稱住改商）的補償難題。
“住改非“在滿足特定條件時可以多拿補償，這裡首先進行一次嚴格的界定："本是住宅性質的房屋，在沒有變更房屋用途的情況下，將住宅房屋用作商用"。這種情況下遇到拆遷是應當包含經營損失補償，北京京康律師事務所主任史西寧律師以最高院案例進行講解。
案情簡介
賈曉家是家住蒙古某市的居民，登記在其下的房屋包含3處住宅和一處自建房，這些房屋都是臨街而建，共計114.9平方米。除了自建房都有國有土地使用權證，辦證時間為2001年，使用權取得方式為國有劃撥。
2010年開始，賈女士將這幾處房屋改成了商鋪，分別開了一家小吃店和麵店，也辦理了合法的個體工商營業執照和稅務登記證。
2015年2月16日，區政府發佈了涉及當地舊城改造項目的《房屋徵收決定公告》。賈女士的四間房均被劃入了徵收範圍。因不滿4000元每平方米的補償標準，賈女士與徵收中心多次協商未果後，便不再與徵收中心聯繫，拆遷補償協議的簽訂也一拖再拖。
首先是房屋徵收中心通過搖號選定了房屋評估機構，對四間房進行了又一次評估，認定評估單價為3100元每平米，因為找不到賈女士，通過公證的方式將評估結果予以公告。
久拖不決徵收中心比賈女士更著急，然後作出了徵收補償決定，然後以《某地國有土地上房屋徵收與補償項目徵收補償公告》再次送達給賈女士，最終敲定以4000每平米的標準補償。賈女士要麼選擇各項補償共計191781元的貨幣補償，要麼補交差價128255元選擇一套置換房。
談崩後賈女士在法定期限內向人民法院起訴確認補償決定違法，經過一審二審均敗訴。
在申請再審後，為糾正原生效判決的錯誤，最高院裁定受理了賈女士的再審請求。
裁判摘錄
最高人民法院行政裁定書（2017）最高法行申3677號
最高院認為：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定：”為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”因此，在為公共利益需要徵收房屋時，應充分保障被徵收房屋所有權人的合法權益。在城市房屋徵收過程中，尤其要注意合法合情合理的解決其中久拖不決的遺留問題。國辦發明電（2003）42號《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（以下簡稱42號文）在第四部分“完善相關政策措施，妥善解決遺留問題”中載明：“各地要本著實事求是的原則，採取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”42號文確定瞭解決城市房屋拆遷中久拖不決遺留問題的基本原則，即對待遺留問題，不能一刀切，完全按照產權性質不給予住改商房屋有關經營方面的任何補償。
重要提醒
史律師在這裡要提醒大家。雖然國務院在《緊急通知》中對“住改非“房屋的拆遷補償問題明確表示要”視經營情況適當補償“，但這個表述相對模糊。實踐中”住改非“的補償標準主要還是依照各地方制定的拆遷辦法、補償規範、安置公告等規範文件。所以如果自己住宅滿足”住改非“的事實，一定要注意關注地方發佈的補償標準公告。保證自己對標準的知情，及時發現問題才好及時解決問題。
另外，“住改非“的被拆遷人要注意保存好完稅憑證，工商登記證件等有關可以證明合法經營的證據，還有營業設備裝修價值、經營收入情況、無形資產等有關證明經營損失的證據。證據越多越充分，在諮詢專業拆遷律師的時會更輕鬆，律師也能更有效率的談出高補償。
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