如果不是王振華的“黑天鵝”事件，也許新城控股仍會是一匹“黑馬”，可是沒有如果。
3月28日，新城控股（股票代碼：601155.SH）披露2019年年度報告。這是繼“黑天鵝”事件以來，新城控股首次披露年報，也是新總裁王曉松“救火”上任後的首份答卷。
年報顯示，新城控股 2019 年合同銷售金額達 2708.01 億元，同比增長22.48%，銷售面積達 2432.00 萬平方米，同比增長 34.21%；實現營業收入 858.47 億元，歸母淨利潤 126.54 億元，分別比 2018 年增長 58.58%和 20.61%；手持貨幣資金639.41億，高於一年內到期的有息債務306.02億元（不含控股股東關聯借款）。
然而幾項增長的數據，能否說明王曉松交出了好的答卷？新城控股大傷的元氣又恢復了幾層？
大不如前 新城控股業績增速減半
根據年報，雖然新城控股2019年銷售業績錄得同比22.48%的增長。然而對比2016-2018年銷售業績103.76%、94.39%和74.82%幾乎每年翻一番的增長，毫無疑問，新城控股銷售業績的增速已經大不如前，單獨看2018和2019兩年，其增速也已下滑過半，不復剛上市之後那幾年的“黑馬”勢頭。
同時，新城控股2019年營業收入實現58.58%的增速，遠超歸母淨利潤，這成為其上市以來首次的顛覆性變化。回顧2015年到2018年，新城控股的歸母淨利潤增速從未低於57%，2017年更是錄得99.68%的超高增長率，且四年內始終高於營業收入的增長速度，如今其歸母淨利潤僅增長20.61%，遠低於營收增速。
對此，新城控股方面表示，房地產行業的營收結算具有延後性，2019 年營業收入增速58.58%，主要原因是：2019年的營收結算主要對應2017、2018 年的銷售，而2018年的營收結算主要對應 2016、2017年的銷售，公司2017年銷售額同比增長94.39%，達到1264億；2018年銷售額同比增長74.82%，達到2211億，相應2019年結轉的營收增速也高。同期2016年、2017年屬於行業利潤率的高峰期，行業均價上漲比較快，而到2018年、2019年，受調控、限價以及地價上升等影響，利潤空間縮小，利潤增速有所降低。
而據某位業內人士分析，新城控股營業收入的增長一方面是項目銷售帶來的，另一方面也和其項目轉讓有著直接關係，新城2019年為降低淨負債水平，往往會由於不少項目轉讓本身並非一定有很好的收益，因此會出現營業利潤增長趕不上營業總收入增長，2019年營業總收入增長約58%，而營業利潤增長約12.8%，同步直接影響到歸母淨利水平，其實歸母淨利的增長速度反而是超過營業利潤的。
開啟“賣賣賣”模式
減少拿地穩住現金流
除了銷售業績增速和賺錢能力的下滑，新城控股的資產債務結構也並不樂觀。
年報披露，新城控股2019年資產負債率為86.60 %，同比上漲超過2個百分點；EBITDA 全部債務比為0.0634，同比下降4.8%，整體來看償債能力走弱。至於短期內，新城控股2019年的流動比率和速動比率分別為1.04和,0.39，不僅低於2018年，且不在行業安全範圍內。
再看現金流，年報顯示，截止報告期末，新城控股持有貨幣資金639.41億元，遠高於一年內到期的有息負債306.02億元（不含控股股東關聯借款）。另外新城控股淨負債率為16.36%。在2019普遍“鬧錢荒”的一年，新城控股持有如此充裕的現金流和極低的淨負債率著實值得思考。
觀察2019新城控股一系列舉措可以發現，“黑天鵝”事件發生之後，新城控股當月隨即發佈轉讓項目公司股權的公告，交易總額不超過150億元。當時新城控股給出的理由是，為了優化公司資產負債結構，增強抗風險能力和經營穩健性。事實上，對照2019年年報，新城控股在報告期內累計對外轉讓 24 個項目公司的全部或部分股權，協議約定的交易對價累計約為 118.56 億元，佔公司 2018 年末經審計歸母淨資產的 38.88%。
同期，新城控股也大幅降低了拿地速度。根據2019半年報，新城控股累計拿地80幅；而2019年報中，新城控股的新增土地儲備卻只有 72 幅，總建築面積 2508.47 萬平方米，同比下降47.45%。由於在地產開發中土地佔據大部分的成本比例，拿地速度大幅放緩，自然也能為新城控股的現金流做出貢獻。
對於自身16.36%的淨負債率，新城控股表示，淨負債率下降最大的原因是公司 2019 年下半年的拿地數量較少。對房地產行業來說，最大的資金流出就是拿地和工程開支，拿地減少導致淨負債率的下降。未來公司淨負債率會具體結合市場行情和公司經營情況做適度平衡，爭取保持在 40%- 70%區間。
而針對接下來是否會繼續出售項目公司股權，以及如果有相關出售計劃、涉及的金額為多少，新城控股方面並未給出直接和正面答案。《青財經》從新城控股方面得到的回覆為，“公司2020年的投資拓展策略是精準投資，並保持合理的投資強度，公司不會往收縮方向走”。
房企首例 主動降低2020年銷售目標
在2018年銷售業績達到2210.98億元、實現74.82%的上漲後，新城控股將2019年的銷售目標定為2700億，而且也拼命實現了這一目標；但是對於2020年，新城控股將銷售目標定為2500億，比2019年還下降200億，新城控股也成為目前首家主動降低銷售目標的房企。
對於主動降低銷售目標，新城控股方面給出解釋，“2019年整體拿地投入佔比不高，同時疊加疫情的影響導致地方政府很多土地出讓延後。公司 2020年整體可售貨值近 4000 億元，按照去化率 60%左右（往年合理區間）計算，同時考慮疫情影響， 因此公司樹立 2500 億元的銷售目標”。
新城控股董事長兼總裁王曉松將“2500億”定義為“比較中性的數據”，並希望維持行業十名左右的排名，然而與其他第一梯隊房企銷售業績“穩增長”的目標相比，新城控股主動降低銷售目標，確實也是獨樹一幟。
也許“黑天鵝”事件造成的，不只是客觀數據上的影響，還有主觀心理上的。
轉載自青財經（ID：青財經2019）
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