如果不是王振华的“黑天鹅”事件，也许新城控股仍会是一匹“黑马”，可是没有如果。
3月28日，新城控股（股票代码：601155.SH）披露2019年年度报告。这是继“黑天鹅”事件以来，新城控股首次披露年报，也是新总裁王晓松“救火”上任后的首份答卷。
年报显示，新城控股 2019 年合同销售金额达 2708.01 亿元，同比增长22.48%，销售面积达 2432.00 万平方米，同比增长 34.21%；实现营业收入 858.47 亿元，归母净利润 126.54 亿元，分别比 2018 年增长 58.58%和 20.61%；手持货币资金639.41亿，高于一年内到期的有息债务306.02亿元（不含控股股东关联借款）。
然而几项增长的数据，能否说明王晓松交出了好的答卷？新城控股大伤的元气又恢复了几层？
大不如前 新城控股业绩增速减半
根据年报，虽然新城控股2019年销售业绩录得同比22.48%的增长。然而对比2016-2018年销售业绩103.76%、94.39%和74.82%几乎每年翻一番的增长，毫无疑问，新城控股销售业绩的增速已经大不如前，单独看2018和2019两年，其增速也已下滑过半，不复刚上市之后那几年的“黑马”势头。
同时，新城控股2019年营业收入实现58.58%的增速，远超归母净利润，这成为其上市以来首次的颠覆性变化。回顾2015年到2018年，新城控股的归母净利润增速从未低于57%，2017年更是录得99.68%的超高增长率，且四年内始终高于营业收入的增长速度，如今其归母净利润仅增长20.61%，远低于营收增速。
对此，新城控股方面表示，房地产行业的营收结算具有延后性，2019 年营业收入增速58.58%，主要原因是：2019年的营收结算主要对应2017、2018 年的销售，而2018年的营收结算主要对应 2016、2017年的销售，公司2017年销售额同比增长94.39%，达到1264亿；2018年销售额同比增长74.82%，达到2211亿，相应2019年结转的营收增速也高。同期2016年、2017年属于行业利润率的高峰期，行业均价上涨比较快，而到2018年、2019年，受调控、限价以及地价上升等影响，利润空间缩小，利润增速有所降低。
而据某位业内人士分析，新城控股营业收入的增长一方面是项目销售带来的，另一方面也和其项目转让有着直接关系，新城2019年为降低净负债水平，往往会由于不少项目转让本身并非一定有很好的收益，因此会出现营业利润增长赶不上营业总收入增长，2019年营业总收入增长约58%，而营业利润增长约12.8%，同步直接影响到归母净利水平，其实归母净利的增长速度反而是超过营业利润的。
开启“卖卖卖”模式
减少拿地稳住现金流
除了销售业绩增速和赚钱能力的下滑，新城控股的资产债务结构也并不乐观。
年报披露，新城控股2019年资产负债率为86.60 %，同比上涨超过2个百分点；EBITDA 全部债务比为0.0634，同比下降4.8%，整体来看偿债能力走弱。至于短期内，新城控股2019年的流动比率和速动比率分别为1.04和,0.39，不仅低于2018年，且不在行业安全范围内。
再看现金流，年报显示，截止报告期末，新城控股持有货币资金639.41亿元，远高于一年内到期的有息负债306.02亿元（不含控股股东关联借款）。另外新城控股净负债率为16.36%。在2019普遍“闹钱荒”的一年，新城控股持有如此充裕的现金流和极低的净负债率着实值得思考。
观察2019新城控股一系列举措可以发现，“黑天鹅”事件发生之后，新城控股当月随即发布转让项目公司股权的公告，交易总额不超过150亿元。当时新城控股给出的理由是，为了优化公司资产负债结构，增强抗风险能力和经营稳健性。事实上，对照2019年年报，新城控股在报告期内累计对外转让 24 个项目公司的全部或部分股权，协议约定的交易对价累计约为 118.56 亿元，占公司 2018 年末经审计归母净资产的 38.88%。
同期，新城控股也大幅降低了拿地速度。根据2019半年报，新城控股累计拿地80幅；而2019年报中，新城控股的新增土地储备却只有 72 幅，总建筑面积 2508.47 万平方米，同比下降47.45%。由于在地产开发中土地占据大部分的成本比例，拿地速度大幅放缓，自然也能为新城控股的现金流做出贡献。
对于自身16.36%的净负债率，新城控股表示，净负债率下降最大的原因是公司 2019 年下半年的拿地数量较少。对房地产行业来说，最大的资金流出就是拿地和工程开支，拿地减少导致净负债率的下降。未来公司净负债率会具体结合市场行情和公司经营情况做适度平衡，争取保持在 40%- 70%区间。
而针对接下来是否会继续出售项目公司股权，以及如果有相关出售计划、涉及的金额为多少，新城控股方面并未给出直接和正面答案。《青财经》从新城控股方面得到的回复为，“公司2020年的投资拓展策略是精准投资，并保持合理的投资强度，公司不会往收缩方向走”。
房企首例 主动降低2020年销售目标
在2018年销售业绩达到2210.98亿元、实现74.82%的上涨后，新城控股将2019年的销售目标定为2700亿，而且也拼命实现了这一目标；但是对于2020年，新城控股将销售目标定为2500亿，比2019年还下降200亿，新城控股也成为目前首家主动降低销售目标的房企。
对于主动降低销售目标，新城控股方面给出解释，“2019年整体拿地投入占比不高，同时叠加疫情的影响导致地方政府很多土地出让延后。公司 2020年整体可售货值近 4000 亿元，按照去化率 60%左右（往年合理区间）计算，同时考虑疫情影响， 因此公司树立 2500 亿元的销售目标”。
新城控股董事长兼总裁王晓松将“2500亿”定义为“比较中性的数据”，并希望维持行业十名左右的排名，然而与其他第一梯队房企销售业绩“稳增长”的目标相比，新城控股主动降低销售目标，确实也是独树一帜。
也许“黑天鹅”事件造成的，不只是客观数据上的影响，还有主观心理上的。
转载自青财经（ID：青财经2019）
閱讀更多 鄭州小鋼炮 的文章
