11月20日，據錢江晚報消息，杭州中擇房地產代理有限公司因無力支付租金，向房東打白條。據瞭解，該公司僅運營一年半時間，就收進了800多套房源，但“高收低租”以及對租金市場錯誤判斷的結果，讓資金鍊斷裂。目前該公司已欠房東2000多萬元。
另據央視新聞客戶端消息，今年7月5日，有租客通過中介和一家名叫西安左旗商業運營管理有限公司的房屋託管公司簽訂了一份為期一年的租房合同，也足額支付了一年的房租，但僅僅住了3個月就被房東要求退房。有業內不完全統計顯示，2017年2月以來，全國已經有近40家長租公寓出現嚴重問題，今年就已“爆雷”20多家，杭州成為長租公寓品牌“爆雷”重災區。
長租公寓頻頻爆雷，也有青客公寓、蛋殼公寓等搶先到赴美IPO上市，試圖“自救”。2019年10月初，青客公寓（QK）正式登陸納斯達克；蛋殼公寓近期向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO）。
就市場而言，長租公寓是一個藍海市場。根據艾瑞諮詢的數據，2018年中國租房市場規模達到1.8萬億元，預計到2023年將增長至3.0萬億元。中國一線和二線城市的租房市場規模在2018年達到1.2萬億元，預計到2023年將增長到2.0萬億元。
然而，如今這個市場正步入兩極化的艱難期。
杭州“中擇”爆雷，給房東打2000萬元欠條
“現在回過頭來看，最大的問題是誤判市場形勢。”中擇房產老闆李雪雷稱，“公司收進來的房子一般要求房東籤3年。如果租金逐年上漲，再加上有3個月的免租期，即便是高收低租，後面兩年還是有機會盈利的。”和很多同行一樣，中擇房產選擇高價搶收房源。
但現實很殘酷。“2018年底，我們公司在蕭山的歡騰金座一個小區就收了350套房源。原本以為春節過後可以高價租出去，可沒想到今年的市場出奇得冷，根本就租不動，無奈之下租金只能一降再降。”
“其實我們公司七八月份的時候資金就很緊張了，後來又苦苦支撐了兩三個月。到了10月25日，公司打完最後一筆租金之後，再也支撐不下去了。”李雪雷坦言。
中擇房產之前，杭州有多家長租公寓爆雷，不少公司負責人選擇跑路。“說實話我也想過跑路。諮詢過律師後，我決定還是留下來面對現實。”李雪雷說。
10月28日，中擇房產向業主發出通告：“公司因經營不善，現資金短缺導致無法正常運作……”
李雪雷表示，由於無力支付租金，中擇房產決定與房東協商重新簽訂合同，將原先的3年租期改為租客已交租金期滿為止。同時，李雪雷以個人和公司的名義，將未支付的租金以及違約金向房東寫下欠條。“我們一共收了800多套房子，主要位於蕭山和濱江，目前已經處理了500套左右。”李雪雷說，如果800多套房子全部處理好，欠條總金額將達2000多萬元。
西安“左旗”卷錢跑路
據央視新聞客戶端，今年7月5日，有租客通過中介和一家名叫西安左旗商業運營管理有限公司的房屋託管公司簽訂了一份為期一年的租房合同，也足額支付了一年的房租，但僅僅住了3個月就被房東要求退房。
租客稱“我們簽訂的租期是一年，包括押金交了28000塊錢。租到第三個月的時候房東突然給我打電話說，左旗公司只給他付了3個月房租。他現在收不到房租了，所以要求我立刻退房。”
但是當租客聯繫租房中介時，對方說左旗公司“出事情了”，聯繫不上。而此時的西安左旗商業運營管理有限公司辦公地址，已經人去樓空。
根據調查，左旗公司和房東簽訂的是房屋託管合同，託管期限從1年到3年不等，和租客簽訂的則是租房合同，時間最少為一年。查閱合同可以看到，左旗公司從房東手裡收房的價格，竟然比給租客的月租金還要高100到500元不等。
此外，公司通常只付給房東3個月的房租，卻一次性收取租客半年到一年的房租，也就是說，這是典型的“高收低租，長收短付”行為。
事實上，除了西安左旗公司，還有包括西安左旗、陝西龍德、西安木浮生、西安喔客在內的多家公司均已失聯，受損的租客和房東人數超過千人。西安市住建局表示，從今年三月份開始，他們陸續接到一些遭受損失的租客和房東投訴，西安市住建局隨即聯合公安等多部門介入調查。
西安市住建局房屋租賃管理處處長王文江稱：的確有部分企業存在有涉嫌失聯的情況。目前我們已經把這個情況報告給公安部門，據我們瞭解大概有18、19家企業。
針對這些情況，西安市住建局、公安局等七部門已聯合印發《聯合開展整治住房租賃中介機構亂象專項行動工作方案》，重點整治住房租賃中介機構違規經營、違規出租住房、違規分割出租、發佈虛假租賃信息、違規提供“租金貸”、違規提供經紀服務等違法違規行為。
目前，受損租客和房東已經報案，當地公安部門已經介入調查。
事實上，當前住房租賃市場基本沒有準入門檻，部分企業以託管租賃方式開展長租公寓業務，為了獲得資本支持，有的企業不惜通過租金貸、“高收低租”等模式跑馬圈地、擴大規模，甚至挪用租金和押金從事其它投資。通過不斷融資補血來維持擴張，已成為這個行業的公開秘密。
青客與蛋殼美股IPO
青客公寓：盈利模式較為單一
10月25日，青客公寓更新IPO招股書，計劃發行520萬股ADS，發行區間為17-19美元，最高募資近1億美元。
然而，青客在上市前夕大幅下調了發行規模。據11月2日更新的招股書透露，青客首次公開募股發行計劃以每股17美元的價格發行270萬股美國存托股票((每股ADS相當於公司30股A類普通股)。在承銷商不行使超額配售權的情況下，公司本次上市募資總額大約為4,590萬美元，距離此前的最高募資1億美元規模減半。
青客的商業模式是與租賃房源房東簽訂長期合約(至少為5-6年或合同鎖定期)，公司再將拿到的房源進行標準化裝修改造，再租給20-35歲的城市青年租客，通過租金差異獲取利潤。
過去6年，青客公寓經歷了高速擴張。青客公寓的可租賃房源數量從2012年的900多間飆升至2018年底的9.12萬間，複合年增長率達114%，共覆蓋6座一二線城市。以房源數量衡量，青客公寓是國內最大的月租金低於2000元的長租公寓運營商以及國內第三大長租公寓運營商。
截至2019年6月30日，青客公寓旗下籤約公寓數量為2.96萬間，可用公寓數量為2.88萬間，簽約租賃房源數量為9.76萬間，裝修中的租賃房源數量為767間，可用房源數量為9.68萬間。從房源分佈區域來看，上海是青客的主要市場。截至2019年6月30日，青客在上海地區擁有6.27萬間可用租賃房源，其次是杭州1.4萬間，蘇州1萬間。
青客的財務數據顯示，2017財年，2018財年和截至2019年6月30日的前9個月，青客的淨收入分別為5.22億元、8.9億元和8.98億元。但是公司過去三年一直在虧損。2017財年，2018財年和截至2019年6月30日的前9個月，青客的淨虧損分別為2.45億元、5億元和3.73億元，合計虧損超11億元。
青客公寓為何不賺錢?這或許與長租公寓的尚未成熟的盈利模式有關。早在2018年，潘石屹在被問及做長租公寓的前景時就表示不看好長租公寓這一模式:“不到1%的租金回報,租房的價格再翻一番還是虧本的。”
縱觀青客的盈利模式，其收入主要來自租金收入，盈利模式較為單一。2017財年，2018財年和截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓的總租金收入(折扣後)分別為5.09億元，7.97億元，7.93億元，佔總營收的比重分別為：97%，89.6%，88%。
然而，青客提供的租房價格並不高，基本都在1000-2000元/間之間，過去三年變動不大，呈現下降趨勢。招股書透露，截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓的月均租金(折扣後)僅為1075元，低於去年同期的1183元;折扣前的租金為1149元。憑藉低價優勢青客公寓受到不少年輕白領的歡迎。據悉，2017年和2018年，青客公寓的月均入住率分別達到91.6%和92.4%。然而租戶的入住時間並不長。據招股書透露，2018年，租戶的平均入住時間為8.5個月。在截至2019年6月30日的前9個月，租戶的平均入住時間為7.7個月。
盈利模式單一，但是花錢的地方卻不少。為了佔領市場，長租公寓運營方前期需要砸入重金盤下大量房源。金光傑曾透露：“3萬間-5萬間的規模，是公寓企業的生存底線。假如房源總數小於1萬間，公寓管理難以做到精細化，資金鍊斷裂風險較高。”在盈利之前，青客公寓要先向房東預付幾個月房租費用，並花錢用於翻新整修。財報透露，2017財年，2018財年和截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓在每個房源上投入的裝修成本均價為2萬元，1.98萬元和1.47萬元。
此外，長租公寓日常還存在運營費用、維護費用和營銷費用等。財報透露，2017財年，2018財年和截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓的運營成本分別為5.48億元，8.98億元和9.59億元;運營前費用分別為1.99億元，1.17億元和3.71億元。
蛋殼公寓：連年虧損
據瞭解，蛋殼公寓成立於2015年。公司旗下擁有兩大品牌，分別為蛋殼公寓和築夢公寓。築夢公寓於2018年11月推出，主要面向龐大的藍領一族。
截至2019年9月30日，蛋殼公寓已在中國13個城市運營。過去四年，蛋殼公寓經歷了迅猛擴張，公寓數量已從2015年底的2434個增長至2019年9月的406,746個，增長了166倍，其中北上深的公寓數量佔比超過一半。從入住率來看，蛋殼公寓的入住率基本維持在80%左右，在行業內屬於不錯的水平。2017年-2019年前9個月，蛋殼公寓的入住率分別為85.8%、76.9%和86.9%。
招股書透露，目前，蛋殼公寓的收入主要來自租金和服務費。2017年-2019年前9個月，公司的收入分別為：6.57億元，26.750億元和49.997億元。但是，資本邦注意到，蛋殼公寓的虧損也在持續擴大：2017年-2019年前9個月，公司淨虧損分別為：2.72億元、13.69億元和25.16億元。
蛋殼公寓的商業模式與青客公寓類似，都是由長租公寓運營商集中從業主/房東獲得長期租賃房源，公司再將拿到的房源進行標準化裝修改造，對外出租給租客，從中收取租金和服務費，產生收入和現金流。據蛋殼公寓透露，通常裝修改造需要17-21天后才能對外出租。這個模式意味著長租公寓在對外出租前不會產生收入，且需要在早期投入大量資本。
這也是造成多家長租公寓出現現金流問題，“爆雷”事件的主要原因。
蛋殼公寓透露，目前公司的投入回本週期為12-20個月。招股書提示，2017年-2019年前9個月，蛋殼公寓每個月在每間房屋上獲得的平均營收分別為2439元，2352元和2155元，平均租賃成本分別為1718元，1637元和1564元。
公司表示，目前仍處於快速增長階段，將繼續投入資金擴大公寓規模。蛋殼公寓認為，隨著公寓規模的擴大，公司將提高成本效率，進一步提高回報率並縮短投資回收期。在回本後，公司有望實現盈利。
為了改善運營業績，蛋殼公寓有意提高長租公寓的裝修效率和縮短開業前的平均期限。
——招股書提示，2017年，2018年和截至2019年9月30日的9個月，蛋殼公寓的平均裝修時間為22.4天、21.1天和18.7天。
為了控制租金成本，蛋殼公寓通常與業主簽署為期四-六年的租賃合同，在初期階段以相對較低的價格鎖定租金成本和資產專有權。此外，平臺與租客簽訂為期一年的租賃合同，招股書透露未來租金仍有上漲的潛在空間。除了租金外，蛋殼公寓還引入了更多增值服務以豐富收入來源。
新華每日電訊指出，在南京等地，有關部門正在考慮開展房源認證和租賃網籤備案。對中介企業的房源信息進行篩選鑑別，通過認定的房源在各平臺展示時，將被貼上認證標籤。租賃網籤備案工作則要求監管部門，不僅提供規範的租賃合同文本，還要將租賃合同像買賣合同一樣納入監管。
“監管之外，其實更重要的還是企業自律。”有長租公寓經營者認為，單純走燒錢擴張的模式不會持久，讓客戶安居才是長租公寓的生命線。租售並舉這個大方向是既定的，國家仍會繼續鼓勵長租公寓行業的發展，但前提是住房租賃市場不斷規範化，企業經營必須首先不斷規範起來，精細化運營、拓展新盈利點才是未來之路。
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