來源：瞭望智庫（ID:zhczyj）

美好居住一直是人們的重要追求，作為中國住房租賃行業的重要組成部分，長租公寓從誕生起就一直為廣大在外漂泊的人們，尤其是年輕群體解決著居住問題，也對整個中國房地產行業的未來格局產生著深遠的影響。

疫情期間，因人口流動限制和延遲開工等問題，租房成為租住一族最關心的一項事宜，長租公寓被送上輿情的風口浪尖。不少業內人士發出了“路在何方”的感慨。

不過，長租公寓的未來真的變得更加艱難了嗎？蛋殼所經歷的波折又能為這個行業帶來怎樣的借鑑價值？

1一場大考

這次疫情是一次突然而至的大考，整個長租公寓行業都在接受檢驗。

在蛋殼公寓2月3日租金補貼政策的首發帶領下，魔方、微領地等多家長租公寓企業也開始推出減免武漢乃至湖北地區不能返回的租客租金。但在公益初衷的背後，企業也在為自己的生存問題犯難。

“這部分租金約佔我們營收的10%，大企業勉強可以消化。但讓企業面臨壓力的是多地不讓租客返程導致的大面積退租，以及銀行不續貸的財務危機。”魔方公寓CEO柳佳說。

一家知名長租公寓品牌運營商CEO也表示，疫情之下如何維持現金流，是他最為頭疼的問題。“租賃機構在申請貸款時，銀行主要是看現金流。”

現金流問題的背後，其實反映的是長租公寓自誕生以來就存在的投入產出關係。

2015年前後，“互聯網+”創新創業熱潮掀起，長租公寓這一傳統行業被注入移動互聯網基因，迎來發展新時期。相比傳統的住房租賃市場，以蛋殼公寓為代表的新生力量，用互聯網技術搭建線上租房系統，展示房屋的實際情況，通過創新的新租賃模式，為租客提供高品質房源的同時，還提供包括服務管家、保潔、維修、400客服、高速WIFI等多項租後服務，讓租房信息和租房流程更加透明化、便利化。

2017年起，由於國家層面提倡“租售同權”，長租公寓行業迎來高速增長期。為了提高居住美好度，從而獲得更多潛在租客青睞，機構化運營的長租公寓企業們爭相投入大筆資金，對從房東手裡接過來的每套房子進行不同程度的裝修裝配，還配備並不斷提升相應的居住管理服務。

可以說，從技術平臺搭建到拿房、裝修、獲客，每一個環節都需要長租公寓企業投入大量的資本去做發育培養。換句話說，長租公寓是個高前期投入，需要有耐心看長期收益的業態。

但並不是所有的長租公寓品牌都能等到規模效應逐漸顯現、成本控制能力提升，企業盈利得以改善的那一天。從2019年起，相繼有一波長租公寓品牌在“資本寒冬”下因經營困難，平臺、房東、租客三方關係愈加敏感。

原本像蛋殼公寓這樣經歷了幾輪淘汰賽後的優勝者，已經在咬著牙努力讓業務爬坡，期待著盈利能逐漸改善，誰料2020開年一場疫情，成為了這些倖存者必須經歷的又一場考驗。

這場突發的疫情，讓國內原本春節過後的租賃旺季急轉直下不說，平臺、房東與租客的微妙關係還被放置到了更為廣泛的社會關注問題中，用戶量、關注度更高的頭部公寓品牌更是一舉一動都能把自己送上風口浪尖。

如何正確應對這場突發風險？如何在保證自救的同時，讓房東、租客都滿意？如何讓業內業外正確看待、繼續看好長租公寓發展趨勢？幾乎成了所有長租公寓品牌無法逃避的問題。

2雙刃劍

不過，這場突發的風險帶來的，也不全是負面影響。

一方面，關於長租公寓品牌“套路房東”“兩頭吃”的討論曾在一段時間內被大眾熱議，的確給長租公寓企業在溝通方式、公益形式方面敲了個警鐘。

長期以來，作為平臺運營商，長租公寓品牌夾在房東和租客中間，扮演者信息及租金中轉者的角色，稍有不慎就會出現“兩頭不討好”。突發風險之下，不充分的溝通、不夠完善的解決方案，很容易引發多方聯想，給企業造成不必要的麻煩。

此時出現關於房租的各種討論，不僅能夠激勵當事企業本身，進一步完善自己的發展模式，也能為其他長租公寓品牌、甚至其他領域的企業提供一些經驗和思考。

另一方面，必須看到，在防疫抗疫方面，頭部企業已經在積極展開行動，多措並舉協助各級政府打贏這場防疫戰，這是行業積極承擔社會責任的進步表現。

以蛋殼公寓為例。在支持一線醫護的公益方面，1月25日大年初一當天，蛋殼公寓第一時間宣佈啟動武漢公益愛心房源，拿出武漢重點醫院周邊近800間專屬房源，為醫護人員提供免費租住；

在維護租客安全居住方面，除了推出0接觸看房、選房，蛋殼公寓還為進不去小區的返工租客提供安置房源、辦理出入證，為換租的租客打包行李、無償搬家等服務。

圖為蛋殼公寓租客在社交平臺上發佈的感謝內容

實際上，經過幾年的飛速發展，以用戶為中心的互聯網基因，正在讓長租公寓品牌不斷進行產品及服務的迭代升級。尤其是頭部公寓品牌，不僅以精細化、智能化的技術手段持續升運營效率和服務水平、探索新的利潤增長點，更在承擔社會責任、提供公益服務方面不斷探索，輸出力量。

公開數據顯示，截至2019年三季度末，蛋殼公寓運營房間數已超過43萬間，成為中國最大的共享居住空間平臺之一。邁點研究院及克而瑞的報告也都顯示，蛋殼公寓在中國所有共享居住平臺中的品牌影響力排行榜首。

從這個角度而言，蛋殼公寓作為行業頭部企業，其在抗“疫”支持、租金補貼、租客服務方面的探索，都能在很大程度上為行業內其他品牌做出有效示範。

當然，一場疫情讓這個行業企業的不足暴露在更廣泛的公眾面前，這是不爭的事實。

但換個角度想，疫情其實是把雙刃劍，在挑戰企業應對能力的同時，也促使企業們為了行業實力和市場口碑，加快解決固有問題，為長遠發展打好健康基礎。

3路在腳下

疫情衝擊過後，長租公寓的未來路在何方？

在回答這個問題之前，不如先來看這樣兩組公開數據（統計截止到2019年第三季度）：

美國、日本、英國的租賃家庭佔比普遍高於35%，而德國更是高達53%；

紐約的租賃人口占比為56.9%，洛杉磯為54.4%，倫敦為49.8%，東京為39.5%。

不難看出，在一些發達國家和國際大都市，有越來越多的家庭選擇租賃作為居住方式，而且隨著這些地區房價的不斷上升，人們停留在租賃市場的時間也將更長。

於是，長租公寓就成為了這些國家和地區許多人解決居住需求的重要承載，長租公寓行業也在市場需求的推動下，形成了穩定的商業模式。值得一提的是，不少國外長租公寓運營商，比如美國的EQR（EquityResidentialProperties），日本的Leopalace21，多年前就已實現可觀、穩定的盈利。

隨著我國房地產市場逐漸由增量時代步入存量時代，過去以銷售去化為導向的高週轉模式逐漸轉變為長期持有的運營模式，長租公寓也有望追隨國際大趨勢。

尤其是在“房住不炒”“租購併舉”的政策導向下，長租公寓行業快速成為租賃市場上重要的盤活存量供給，給租客帶來全新的租住形態。

“長租公寓特別是分散式長租公寓通過提供更便捷的租賃管理服務，降低個人業主的租賃管理成本，能夠提升個人房東將房源用於出租的意願，同時為租戶提供差異化住房租賃產品，在盤活存量市場、提高住房資源利用率，增加租賃供給、改善租戶租住體驗等方面發揮了積極作用。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示。

除了商業價值，北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥則指出，長租公寓在監管層面方面也具有重要意義。他認為，以個人住房為主體的住房租賃市場具有高度分散的特點，房源向專業化住房租賃機構集中，有助於主管部門規範市場主體行為，對規範租賃市場秩序、穩定租金和租賃關係等都有更強的約束力。

一個利好消息，在租住品質不斷提高、市場秩序日漸規範的業態運行下，2019年底的全國住房和城鄉建設工作會議上明確提出，2020年將重點探索把集體土地租賃房委託給專業運營商配租的運行機制。

這意味著，在行業趨勢、政策導向的雙重推動下，國內長租公寓企業將迎來新一波發展高潮。當然，前提是能在這次疫情衝擊中挺過去。

對比國外已經穩定盈利的長租公寓同行，國內的長租公寓品牌包括頭部企業蛋殼公寓在內，都尚未實現整體盈利。對於疫情帶來的衝擊，不少業內人士都坦言，疫情的到來加大了行業的生存難度。

前不久，廣東省公寓管理協會秘書徐再軍也曾呼籲，政府宜考慮給個人業主和租賃機構予以激勵措施，整個鏈條上的各方應攜手共渡難關。

所以，長租公寓未來的路在何方？答曰，路在腳下。對真正的強者而言，困難總是暫時的，它會一步步咬牙走下去。

值得一提的是，頭部企業蛋殼公寓2019年整體營收較上年大幅提升，經調整虧損率及經調整EBITDA（降稅息折舊及攤銷前利潤）值均較2018年有所下降。這意味著，中國頭部長租公寓品牌即將完成艱難的爬坡期建設，進入整體盈利期。

道路是艱險的，前途是光明的。

監製：蔣春林

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