作者 | 房姐
來源 | 房地產洞察（ID：fdc920）原創
自市場慢慢轉冷之後，樓市也逐漸沉寂下來，掀不起半點漣漪。
“今年還要不要買房？明年呢？能不能等到2020年？”，可以看出，大家對目前的狀況都很迷茫、糾結。
有人希望房價跌它個2、3成，然後上前抄底；也有人看得很明白，就算回調，房價也回不到上漲前的價格了。
01
總的來說，我國房價上漲有兩個原因：
其一，通貨膨脹。
在中國，房子不僅有居住屬性，還兼具投資價值。所以，房價不單單取決於供需關係，還與貨幣供應量密切相關。
過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長16倍。
作為“蓄水池”之一的樓市，自身價格自然“水漲船高”。
澤平宏觀研究發現，只有少數一二線地價房價、醫療教育等服務類產品、股票市場上的核心資產等收益率能抵禦通脹。
其二，城鎮化及其帶來的人口紅利。
房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口，是業內普遍認同的觀點。人口源源不斷地向一二線城市和沿海地區轉移，是大勢所趨。
首先，這是個人自身發展的要求。大城市的產業優勢、教育、醫療服務等優質資源，對廣大年輕人的吸引力不言自明。前幾年網絡上曾有一股“逃離北上廣”的呼聲，但沒有產業、無法安放“靈魂”的三四線，最終沒有留住年輕人，北上廣深依然是廣大畢業生就業的首選。
此外，中國的城鎮化進程也遠未結束，從國家長遠發展戰略看城鎮化是未來的趨勢。
自2016年以來，中國一大批二線城市掀起了“搶人大戰”，成果顯著。
以武漢為例，據武漢市統計局數據，2015年和2016年武漢市戶籍人口增加量分別為1.96萬和4.57萬人，與上一年相比增長率為0.2%和0.5%。而在2017年戶籍人口數量為853.65萬人，增加了19.81萬人，增長率達到2.3%，與2015年相比戶籍人口增長率翻了11.5倍。
“搶人”的大背景，是國家發改委發佈的“推動1億非戶籍人口在城市落戶”規劃。（詳見一億人進城落戶，才是大勢所趨！）
部分「新一線城市」人才流入數據（來源：馮侖風牛馬）
02
如果按照以上邏輯，房價永遠有支撐。
但在“房住不炒”主基調下，隨著“堅決遏制房價上漲”的問責不斷深入，調控有了顯著效果。
一般來說，銷售面積往往跟樓市熱度呈比較明顯的正相關。從數據上看，最近的商品房銷售開始走弱。
三線城市8月開始銷售增速明顯下滑，一線城市銷售增速在10月後開始下滑，而二線城市銷售增速持續較弱。
瘋狂上漲的勢頭被遏制住了，但購房者卻變得迷茫。
當所有人都在搶房，都覺得房價還要漲的時候，人們反而不會猶豫，跟風入場就是了；但一旦下跌，尤其是剛需，又要搖擺不定。
房價下降是調控的成果，市場轉冷也是不爭的事實。
但你要清楚的是，房價即便回調，也回不到從前。下跌是基於原來過快上漲的基礎上，出現了購買力不足，這種跌幅是在ZF可控範圍之內的，但其總體目標是保持穩定，不要大起大落。所以，你指望房價能跌個20-30%，尤其是在一二線城市，可能性不太大。
很多人跟房姐抱怨，沒有了購房名額，手裡頭還有點錢，要不要去買個公寓或者商鋪做投資。再次強調，千萬不要！尤其是三四線城市的商鋪。
與其買一個投資回報率不高的商鋪或公寓，不如持有現金，等待筍盤。
有人說剛需早上車是ZZ正確，但是等待一兩個月，換來少則幾萬、多則幾十萬的下降還是值得的，畢竟誰的錢都不是大風颳來的。越是剛需，就越要謹慎！
此外，還要警惕開發商的營銷陷阱！輕易不碰法拍房！
03
現在已經不是閉著眼睛買套房都能掙錢的時代了，買房也是一門技術活。別以為炒房的都是人傻錢多，想在樓市掙錢，一個智慧的大腦是十分必要的！
中國房地產是政策市，不清楚貨幣和信貸的方向，不瞭解住建部最新的講話，不明白ZY的經濟工作會議。當別人已經手持現金等候入場時，你還一無所知，然後跟著身邊的人買漲不買跌，又是高位站崗，在風中凌亂……
說了這麼多，其實就是希望大家要把買房這件事當成重要的事去學習，不要再閉著眼睛隨意買！借用一句雞湯的話，將來的你，一定會感謝現在拼命的自己！
整天期待著房價要Beng的人，沒有看到國家未來經濟發展的潛力；而堅信房價會一直漲上天的人，也沒有看到“房住不炒”的決心。這兩種想法房姐認為都不可取，一味地看多或者看空都需要警惕。
最接近真實的情況是什麼？一二線的房子仍然具備投資價值，三四線的房子橫盤微調，跑不過通脹。
當然，也有人表示看破紅塵，不結婚，要一輩子租房。
房姐覺得，這畢竟只是極少數人吧……
有購房需求的人還是佔大多數，不如趁著這段樓市冰封期，好好學習房地產相關知識，好好挑選房子，給自己定個小目標，然後和家人期待美好的明天。
最後，祝大家都能買到自己心儀的房子！
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