從惡性競爭哄抬房租，到“租房貸”橫行，近期的住房租賃市場的事有點多！
8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司長租公寓公司發出通知，稱公司因經營不善而導致資金斷裂，宣告破產。這一消息有如平地驚雷，給4000戶租客留下了滿地雞毛，也引起了公眾對長租公寓模式的警覺。
租金怎麼就變了貸款！
有機構數據顯示，長租公寓客戶主要以80、90後用戶為主，主要集中在20-35歲年齡段，佔比高達90%。2000-3500元的月租金性價比較高、選擇人群最多。
讓我們先來了解下這種“長租公寓”模式：
“長租公寓”，又名“白領公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。房主把房子租給中間商，中間商再把房轉租給承租人。中間商承諾管理房屋並按期給房主交租金，承租人只要按月支付租金就行了，甚至可以憑藉信用，免於交付押金。這個“中間商”其實就相當於我們以往認知中的“二房東”，但是新的這個“中間商”它的規模更大，操作看起來也更規範，因此大家也認為它的可信度會更高。
但與以往的“二房東”不同的是，在簽訂租賃合同的過程中，“中間商”還會在租客不知情的情況下使用網絡貸款。租客看似每月通過金融公司支付房租，
實際上是每月償還租金貸款。簽訂合同之後，金融公司一次性給中間商一年的租金，租戶也欠下了金融公司12個月租金，然後一個月一個月的還。那麼中間商拿到的貸款是給直接給房東嗎？然而並不是的，中介一般是按季度付給房東租金，也就是三個月一次付給房東。不難發現，這裡面實際上是有兩個租賃合同和一個貸款合同。中間商的本質則是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，融資的途徑，在這個過程中，真正掌握資金的是“中間商”，實際上達到的是“空手套白狼”的效果。
這種模式雖然對租客和房東來說都是比較規範，一個按時交租，一個按時收租，並不需要太多的交涉。但其中不可忽視的是其中含有的重重隱患。
這一切假如中間商資金充足，經營正常，並不會出現什麼問題。只是我國法律對中間商手中操控的這些資金的管理並沒有明確的規定，也就是說，中間商手上的資金經營，全憑良心。
一旦掌握資金的中間商經營出現問題，資金鍊條斷裂，或者某一天中間商宣佈破產了，那會出現什麼後果呢？房東收不到租金，要求收回房子。這時候他會發現租客已經與金融公司簽訂一年的租金貸款，而且還需每月繼續按月償還貸款，所以租客肯定不願意搬出去，因此他們三方就陷入了死循環。貸款公司要求租戶償還貸款，租戶要求繼續租用房子，但房主收不到租金，必然也不願意讓房客白住房子，要求收回房子。
那麼，鼎家等中介機構是怎樣洗劫年輕人錢包的？
鼎家的套路並不深，簡單說，就是套取了租客繳納租金和房東收取租金的差額。
根據此前媒體報道，租客若想在鼎家實現“押一付一”的租金支付方式，要通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（現更名為“愛上街”）的APP，一次性把12個月租金付給鼎家，再每月返還給貸款APP相應金額。
這就相當於，在不完全知情的情況下，你向網貸平臺借了全年的租金，然後，以每月等額的方式償還借款總額和利息，與信用卡分期還款十分類似。
當然，這只是長租公寓“租房貸”陷阱的第一步！
你向網貸平臺借出來的全年租金，並沒有直接打款給房東，而是直接到了中介賬戶。中介機構一般會按月或按季度支付給房東租金，剩餘錢款均流入了中介機構的錢袋子。
隨著侵吞的租金越來越多，中介機構的資金池也越滾越大，靠著這些資金，他們有能力以更高的價格盤到更多的房源。久而久之，個人房東會認為自己的同等房源也該值更多的錢，從而推漲市場房租。
近期，長租公寓亂象遭到輿論熱議。百度新聞搜索截圖
有網友調侃稱，這簡直就是“花明天的錢，租今天的房，爆後天的雷”。
在中原地產首席分析師張大偉看來，漲租金只是表象，租房市場最大的問題來自租賃機構資金鍊的斷裂。
常規操作中，租賃代理企業賺取的是租金服務費與差價，基本不存在風險。但現在，越來越多的企業利用租金支付差額，建立資金池、挪作他用，必然觸發了經營風險。
年輕人，你可能錢、房兩失！
“長租公寓的雷，比P2P更可怕。”我愛我家原副總裁胡景暉一語中的。
來自新浪微博截圖。
藉助金融工具，長租公寓企業可以大量沉澱資金，加大資金槓桿。加之在業主和客戶兩端都是金融槓桿，住房租賃經營就成了“空手套白狼”的生意。
那麼問題來了，房子既然被要求收回，承租人可不可以依據合同履行不能，要求解除貸款合同呢？
答案是不可以的。因為中間商早在最初就拿走了全年的房租，租客後來交的不是房租，而是每月貸款。因此，無論租戶是否有房子住，金融公司都是要根據借貸關係進行收款。也就是說，租賃合同解除，中間商破產，租客還是有義務償還貸款，因為貸款是租客本人與金融公司簽訂的，一個法律關係的改變並不意味著其他法律關係的權利義務的變更和免除。
租客既然承擔了全部的租金貸款，那麼他能否要求房東履行租賃合同，繼續租用房子呢？
答案是不可以的。我們上面就有說到，這種“長租模式”實際上形成的是兩個租賃合同。租客向中間商租房子，中間商向房東租房子。因此，租客與房東的租賃關係實際上隔著一箇中間商，屬於兩個法律關係。租客與中間商簽訂的租賃合同並不足以保證租客能夠繼續使用該房屋，無法要求房東履行租賃合同，租客的損失只能向中間商索賠。
有著七、八年租房經驗的童欣告訴記者，“租房貸”還可能影響個人信用。如果你住不上房、就不繼續還貸，在銀行或者金融機構的信用評級就會降低，肯定會影響到個人信用。
一旦作為中間人的住房租賃平臺跑路，租客既拿不到先行支付的押金，又要每月向網貸平臺還錢；而房東收不到後續租金，完全可以依法中止租賃合同。
“租房貸”合法嗎？
鑑於可能存在的資金風險。北京市住建委近日表示，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，目前正聯合多部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。
那麼，“租房貸”是否合法呢？
房地產行業律師姜寶告訴記者，租房貸行為本身並不違法，但前提是貸款人要事先知情，且貸款要全部用於租金支付。
杭州市某住宅樓。胡哲斐 攝
租房貸本身是好事，但一些中介或機構存在違規和截留的問題：一方面是貸款資金來源是否合規合法；二是貸款資金支付與監管是否到位。
那麼，租客與房東應該如何通過法律途徑來維權呢？ 對此，北京市盈科（廣州）律師事務所李倩雯律師，有如下幾點建議：
一、相比於趕走仍在交租期間的租客，房東更應該去起訴中間商非法侵佔租金。由於房租權益屬於房東被中間商非法侵佔，因此其清償順序應優先於破產順序；而如果租客被房東趕走，租客可以報警或者向法院起訴，起訴房東侵犯了自己對房屋的使用權。
二、單方面終止協議不可對抗善意第三人。房東跟中間商可能會簽訂“中間商無力支付房租，合同隨之終止，房東可即日起自行收回房屋”，但這條協議對租客這個善意第三人來說是無效的。如果房東趕走租客，租客可以起訴房東侵權。
三、租客被房東趕走，可依據其與中間商簽訂的租賃合同，向法院起訴中間商，要求賠付押金和承擔違約責任。
四、對於租客與金融公司的貸款，租客需要履行貸款合同義務，但可向中間商起訴追償。
如何避免租房不成、反被騙貸？
首先，儘量不要選擇“押一付一”的租金支付模式。
按月支付租金的模式很容易被中介利用，幫你從網貸平臺或者銀行申請一年房租總額的貸款，用來繳納房租；而你每月交的錢，直接從租金變成了還貸。
其次，如果住房租賃機構要求在合同之外，約定有關租金支付的事宜，你就要警惕啦！
因為，約定租金支付方式也是住房租賃合同的必要內容。
截圖來自中國人大網發佈的《中華人民共和國合同法》條款。
《中華人民共和國合同法》規定，租賃合同內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
此外，要格外留意合同中的“金融機構”、“分期服務”、“信用評價”等字眼，慎防騙貸陷阱。
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