深圳的可供开发土地越来越少，特别是老城区旧小区和农民房多，基本都是靠城市更新来改变面貌。有住宅旧改、棚改，通常就都有回迁房。
回迁房也是小众需求，早期更是村民自己和朋友亲戚自己消化，随着深圳的买房需求越来越多，还有限购、限贷的门槛持续提高，而回迁房也有差价空间，促使相当一部分群体转而关注了回迁房。2020回迁房市场如何？为什么不限购？有什么交易流程？购买风险又有哪些？
——精彩内容回顾——
一、关于回迁房
回迁房的房产证：市场商品房，该业主通过市场拆迁补偿取得该商品房。
回迁房的房产证，其实跟商品房一样，只是一个是通过跟开发商买过来的，一个是通过拆迁补偿来的。
办证出来后，就是正常的商品房，可以出售。
二、回迁房的种类
（1）指标房：拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标（不要名额）
（2）证没出：权属已定，没出证（要名额）
（3）集体产权：权属未定，能更名（要名额）
（1）指标房
① 指标房为什么不限购？
指标房其实是目前市场上最多的，因为不要名额，有资金想投资住宅，还有外地客户想买深圳的，会选择这种指标房，龙岗、坪山这种旧改项目多，宝安、南山也有少量在售。
卖指标房，通常是业主补偿面积多，或者要用钱。
指标房通常价格相比周边二手房6-7折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。
不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。
② 指标房的交易流程
指标房的交易，通常是看好项目，跟开发商的旧改办签《回迁补偿协议》，补偿的细节都在补偿协议里面有约定。
旧改签约流程、交易流程都大同小异，不同项目的补偿区别，主要体现在补偿协议里面。
旧改流程：
③指标房注意事项
1、已立项，签约进度、权属人多少，钉子户；
2、开发商资金实力、品牌，旧改案例；
3、少定金，签约分2笔给钱。
（2）权属已定，建好没办证
交房没出证：类似二手房交易。
回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。
楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。
注意：就是二手房交易，只是业主证还没办出来。合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有。
（3）集体土地，办证前还可更名
集体土地，楼已经建好，办证前能更名，也要购房名额的。
1.南山豪方天际，村委收定金，办证时更名。
已经交房办证了，没的卖了
2.沙井博林君瑞，目前正在办证。
海岸城旁边，有深外学区加入，有少量资源
三、回迁房市场动态
回迁房跟商品房价格是有关联的，特别是西部，还有好位置的价格涨了。
2020年，南山、宝安的商品房价格提高，回迁房的业主心态也提高，没什么货放卖，比如南山白石洲、宝安河东。一方面是价格高了，另一方面疫情后，有房的村民业主放卖的少。
买回迁房要注意，项目的签约进度和周期，龙岗、坪山会相对便宜些，因为二手房价格没什么上调，年后回迁房价格也比较稳定，单价2-3万都有。
——精彩问答环节——
Q1：回迁房首次交易是否会因为价差大，导致需缴纳较多的增值税？免增值税，满二的话，是否还需要唯一？
A1：满2年就没差额增值税了，有买了回迁房要交差额税的案例，但是去年取消豪宅后就免交了。面积143平以内，就算普宅。免增值税的满二就不需要唯一了。
Q2：回迁指标房是否和商品房一样，出证后3年内限售？
A2：指标房，按2018年的限售政策看是不受影响的，没有3年内限售的说法。
Q3：南山有好的回迁房；或者待拆迁的房产吗？有的话，大概价格是多少？你们预计多久可以拆呢？
A3：其实旧改回迁不同商品房，不是想买就随时有的。旧改要有村民签约，而且能更名的才有得卖。南山的恒大、白石洲相对还不错的。价格跟货量和签约进度有关系，白石洲目前是指标房里位置最好的，世界之窗对面，建起来肯定不便宜。拆迁周期我们决定不了，无法预估。
Q4：这两个月倒闭了很多地产公司。如果我们买了指标房，跟开发商签了拆迁补偿协议，最后开发商倒闭了，怎么办，有过类似案例吗？
A4：买指标房最怕签约进度，所以找大开发商，有旧改案例的。签约后村委和街道办都有登记了，产权确定就等周期了。每个旧改项目，开发商进驻不是随便都行的，都要交很大的保证金，而且通常也要跟村委配合或者入股进行，确认权属是谁的，测绘等。
Q5：假如买的80平方，交房赔了，最低是100平方以上。赔付比例是不是这样的？好像1比1.3 。
A5：原村民如果一楼的，例如1:1.3补偿，你签约的时候，已经按比例换算好了，你买原村民80平，补偿协议里面就有约定赔偿104平，你最终能拿到多少平，补偿协议就约定好了。
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