大家好，我是勇談。疫情發生後，房地產市場出現了兩種不一樣的表現“一邊全面漲價”“一邊推出各種促銷促進銷售”樓市到底怎麼了？讓很多朋友直呼“看不懂”，其實這些都是因為不同房企實際情況不同對於市場採取的營銷策略也不同，目的還是為了吸引更多購房者。藉此機會簡單談談我的觀察。
“明降暗升”是房企今年經常用的“套路”，打出零首付等促銷暴露了房企資金鍊緊張的事實
- 降不降房價不是由房企說的算，尤其的新房，牽扯到的利益太多
先不說地方土地財政和房地產行業所涉及到50多個行業，僅僅目前房地產企業總資產達到85萬多億就決定了“房價出現規模下降是不現實的”。部分區域出現房價走勢降低或許可行，但是全國範圍內的房價下跌是我國經濟都無法承受的，所以理性的朋友應該有這樣的一種覺悟“房價出現規模下跌根本不可能”。
零首付購房實質只是減緩了大家拿首付款的時間
- 用“漲價”逼迫那些觀望的人群趕緊加入購房行列，是房企開始試探性上漲的原因
其實誰心裡都清楚，市場上還是不缺乏購房需求的（無論在任何城市都是這樣）。只不過因為過去兩年的房產調控使得房價上漲不那麼明顯（尤其是二手房），加上國家持續房產調控沒有鬆動的背景下，越來越多的人們開始持觀望情緒。隨著“房價要跌”的輿論開始普遍起來，觀望的人越來越多就成為必然。畢竟任何人都不想自己買的房產出現貶值的情況，哪怕是剛需。既然如此，房企逆勢操作開始漲價似乎就會起到刺激部分真正需求購房人的神經，這或許才是房企的真正目的。
- 房企其實還是害怕市場平淡的，零首付等操作其實就是變相刺激潛在購房者買房，為何如此？購房者提供的資金（定金和預收款等）佔據了房企資金來源的大頭
過去10年我國房企資金來源中定金及預收款和個人按揭資金的走勢圖
一方面營造房價要漲的氣氛，一方面給予購房者各種便利（零首付等）其實就是為了引導大家趕緊購房。其實明眼人都知道，房企這樣做多數都是屬於“外強中乾”是真的開始“急”了。不缺資金的房企有，但是很少，對於多數中小房企來說不可能不缺錢，想方設法刺激大家購房就是為數不多的辦法。圖上所示是過去10年我國房企資金來源中定金及預收款和個人按揭資金的走勢圖，可以看到截至到2018年這個金額已經高達5.5萬億，2018年房企實際到位資金大約16.6萬億；如果算上購房者後期帶來的個人按揭貸款的話，兩者所佔的資金總額能夠達到房企總資金來源的47.6%！！基本已經佔據了房企總資金來源的半壁江山（早晚的事情）這個是什麼概念？大家心裡應該清楚。
“造勢”“製造有利輿論”等是房企慣用的招數，只不過在供過於求的市場階段房企學會了鑽“金融漏洞”
- 可以明確告訴各位首付貸、零首付購房等都是有套路的，甚至首付貸已經被明確定義為違規
市場上充斥的所謂“首付貸”“零首付購房”其實都是幌子，目的是為了吸引不具備但是想要購房的人“入局”。看似繳納了幾萬就定了房，但是在幾個月或1年後一旦不能按照合同約定補清首付款，那麼之前繳納的定金就成為違約金。房企也可以通過這樣的操作來造成一種“供不應求”的假象，吸引更多的人來定房、購房。這個操作背後實質上所有的風險還是在購房者身上，如果能夠按時補清首付款還好，一旦無法按時付清那麼自己面臨的就是“房財兩失”的局面。
近20年來我國住宅商品房銷售面積走勢圖
- 面對各種套咯怎麼辦？認準一個原則“無需求不購房”，二手房是不錯選擇
“房住不炒”已經提出並實施了3年有餘，至今沒有絲毫放鬆的跡象，說明了一點“房地產市場還是存在不少投資、投機行為的”。畢竟很多數據國家比我們要清楚的多，做出的決策也更加符合實際情況。面對房企的各種宣傳和輿論，購房者只需要認準一點“無需求不購房”。假如真的要購房價格合適就趕緊買，最好買二手房（價格回落比較明顯）。如上圖所示，畢竟過去20年我國住宅商品房銷售面積累計已經達到165億平米！！（近10年就超過120億平米）
房產
- 融資端調控必須堅持，首付貸、零首付購房等違規行為必須嚴厲打擊，這樣市場需求才真實，沒有太多泡沫
我國房價之所以有今天這麼高的房價，跟我們的監管不嚴有很大關係。不僅僅是房管部門還有銀行貸款部門都是“睜一隻眼閉一隻眼”，去年的時候還從一個朋友那裡聽到開發商經常與房管部門的人一塊吃飯的消息。說明了什麼？監管不足也是導致我們房價多次“失速”的主要原因。上世紀80年代日本和2008年的美國因為房地產引發的經濟危機，監管出了問題是很大一部分原因，尤其是金融監管。
