感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事！
臨近4月，佛山土地市場頻頻傳來街頭巷尾的熱議。
令一眾還未上車的老鐵忐忑不安，紛紛諮詢司令“當下房價會不會聞聲而動、掉頭向上”。回答此類問題前，司令再老調重彈。
春江水暖鴨先知，樓市冷暖地先知。土地是房企蓋房最基本的生產要素。如果拿貨價貴了，最終必然推高終端售價。
但，在當下行情裡，一塊土地高價拍出，對佛山整個大勢的影響當然微乎其微，畢竟樓市板塊分化愈演愈烈--強者恆強。
然而在高價拍出的地塊旁，其周邊一手和二手次新，必會受到明顯提振，尤其是位於主城核心區且配套完善的板塊。
畢竟無論開發商，還是二手業主，本質上都是生意人。有持續利好輸出，賣方的話語權就更大。
土地市場和樓市的走向，永遠步調一致。
回顧去年下半年，民營房企因為被限制融資渠道卡住了咽喉，不敢拿地。最終導致土地市場慘淡，進而引發樓市成交趨冷，促銷橫行。
而現如今民營房企已經熬過“資本寒冬”，荷包日漸豐腴，正卯足了勁儲備“糧食”。
假如你還不清楚近期佛山土地市場有多麼“腥風血雨”，那麼司令就帶你簡單回顧一下：
3月30日，禪城灣華附近1萬㎡的宅地（未來2、3號線交匯附近），17家房企爭崩頭，最終龍光以1.57萬/㎡的樓面價技壓群雄；
3月31日，綠島湖一塊不算太優質的地塊，白天5個開發商纏鬥4小時，直接將網拍系統整癱瘓；當晚21點半系統恢復，房企深夜再戰“加時賽”，世茂以樓面價破萬拿下；
4月3日，曾於去年流拍的獅山博愛湖南地塊，竟有10家房企參拍，最終奧園艱難拿下，成交價比去年掛牌多掏了2個億。
在你猶豫要不要出手時，開發商已經搶著用真金白銀投票。
經濟學家任澤平對於房地產未來漲跌一直有一套判斷邏輯：短期看金融、中期看土地、長期看人口。
①從2月開始，央行的金融政策一直趨松，除了持續降準釋放流動性，還在加碼社會融資，鼓勵企業投資。
房地產作為國民經濟的壓艙石，相比去年下半年，已經受到更多的金融傾斜。
②金融的寬鬆，也直接反應在了房企們持續加倉一線和強二線城市土地市場的態度上。
尤其是“身嬌肉貴”的城市核心區，因為供應稀缺，只要有地，房企就敢拿。
③再看2019年佛山對於外來人口的吸引力，簡直吊打一眾省會及網紅城市，人口增量擠進全國Top5的行列。
這些人中，大部分都不是流向佛山偏遠的地方，優秀的人總是想盡辦法留在主城區，畢竟主城區彙集了佛山最好的資源和高薪機會。
從這“放之四海而皆準”的三個維度看，樓市近期回暖的信號已顯現，尤其佔據主城區核心配套的優質板塊已率先“抬頭”。
01
這個4月份，各位老鐵需要打起12分精神，留意土地市場上的一舉一動。
在4月8日，佛山土地市場將上演一場重頭戲，值得在廣佛線上找盤的禪桂廣剛需、改善群體的注意。
即是禪城城南板塊原佛山車城超6萬㎡的稀缺宅地，其毗鄰季華園地鐵站，就在佛山大道東側。
▲出讓地塊航拍圖
起拍價近20億，樓面價超1萬/㎡，不設限價，是近年來城央少有的大塊頭。
更出乎意料的是，竟有超30個開發商虎視眈眈，前往調研。有業內人士猜測，該地塊有望突破城南地價天花板！
02
想知道為啥這塊地會引得一眾業內大佬側目？不妨看看這塊地，位置有多好，配套有多優質。
從區位上來看，該地塊位於廣佛線季華園站旁，自朝安金茂地塊後，三年來廣佛線禪城段未有較大規模地塊出讓了。
▲車城地塊及周邊示意圖
司令親測，從地塊步行去地鐵口10分鐘內，搭乘廣佛線2站到祖廟，7站千燈湖，1站到魁奇路換乘明年將開通的2號線，直達廣州南。
此外，季華路規劃有地鐵4號線，就在沃爾瑪樓下設有季華園站。因此，車城地塊將是3條地鐵線環繞的城央優質標的。
在房企眼中之所以能成為城央的優質標的，步行可及的各種商業、優質教育，是它最基本的配套。
從地塊出發，步行可達沃爾瑪、新·DNA以及將開業的王府井等一站式商業綜合體。
而搭乘地鐵南可至佛山新城，北直達金馬劇院、嶺南站、嶺南天地，繼續往東可到南海萬科廣場、中海環宇城和南海萬達廣場商圈。
▲地塊周邊商業
步行900米可到城央“綠肺”--季華園，休閒時光，愜意自然；一條隱藏在綠景路北邊的城央綠化長廊，直通文華公園和亞藝湖。
▲季華園
若搭乘地鐵，20分鐘可直達千燈湖，7個地鐵站，那邊二手次新房單價3萬+都是常態。
教育配套更是該地塊所在社區的超級賣點，未來地塊上的小區學位將會分去哪兒不敢說。
但它隔壁的樓盤，如一手的龍光天闕、二手的季園和府等等社區已被分去金子苑居委。
根據近年學區分配，金子苑居委學區一直穩在同濟小學。這可是佛山首屈一指的名校，是佛山眾多家長夢寐以求的學霸集中營。
▲2019年禪城公辦小學地段劃分
其實，開發商的拿地邏輯，跟購房者的買房邏輯是一樣的。把錢安放在中心區的核心地段，意味著有一堆優質配套為它的價值託底。
這樣的資產，熊市抗跌，牛市領漲。
03
至於地塊周邊居住環境，3km範圍內社區氛圍濃厚，但卻以二手居多，一手嚴重缺貨。
於開發商而言，缺貨的板塊暗藏著大量需求，特別是城南片區，不少二手舊盤扎堆，從此往後置換需求旺盛。
對二手業主來說，識得靈活騰挪資產，置換手中標的，才能搭上下一波紅利。
而環顧城南板塊，新盤寥寥無幾，只能寄望區域更新改造。
目前城南板塊還有改造發展計劃的，主要集中在佛山車城和深村，後者以村居為主，舊改正起步；前者的發展步伐更快。
▲車城地塊周邊示意圖
四年前，佛山車城租賃到期，區域劃分為四宗地塊--1宗商業地和3宗宅地。
龍光兩年前已拿下其中一塊宅地，即現在的龍光天闕。而本次出讓地塊為最大的一宗宅地，也是4月份全城矚目的標的。
此外，圍繞佛山車城還有多宗地塊即將推出。根據禪城發佈的供地計劃，裡水村季華鋁廠地塊將在今年掛牌出讓。
季華鋁廠位於車城出讓地塊東側，緊鄰汾江路旁，原為殘舊的廠房和倉庫，改造後將變身商住用地和特色商業。
▲季華鋁廠航拍圖
在市中心寸土寸金的位置，特別是季華路黃金商務帶，雙地鐵交匯處，車城地塊和季華鋁廠地塊的陸續改造，將改寫區域的價值。
04
當開發商火力全開買買買時，作為普通購房者絕不能袖手旁觀。尤其是像車城地塊這樣優質的核心標的附近，值得你重點關注一下。
上文看過來你也知道了，與車城這塊地相距不足50米，就有個在售盤--龍光·天闕。
▲龍光天闕售樓部
這個盤，去年司令陪很多粉絲實地看過。其中不乏禪城土著、新南海人，還有荔灣海珠區工作的剛需和投資者。
基本上大家選擇這個盤的邏輯，就跟上文一眾開發商的拿地邏輯一樣：
有步行可及的成熟軌道交通、商業配套、公園綠地，及家長們夢寐以求的王牌小學。這些配套，是它佔據市區核心位置最有力的背書。
▲龍光天闕效果圖
而它的締造者--龍光，做產品的理念更是可圈可點。
作為最早進入佛山的房企之一，龍光在五區已開發了超20個項目，見證了佛山15年人居變遷，對地段和產品的洞察力更有遠見。
▲龍光佛山項目分佈圖
繼龍光天湖酈都和天湖華府之後，龍光天闕是第三個“天系”作品。按照龍光的產品體系，只有配套成熟的城市核心地段，才會以“天”字號命名。
龍光天闕距離廣佛線季華園站500米內，步行實測約6分鐘可到季華園地鐵站D出口。
項目有2棟高層、2棟超高層住宅和21席城央別墅，及27套臨街底商。
▲龍光天闕沙盤圖
站在中高層，即可在日出方向遠眺城南綠化長廊，夜幕降臨後，又是一番“燈火萬家城四畔”的景象。
作為洋房的鄰居，項目的21棟新中式別墅已成板塊靚麗的風景線。
有城市稀缺物業的超高淨值買家為鄰，整個社區的段位又再次拔高。
下河才知河深淺，更何況在佛山樓市中浸潤了15年，龍光早已摸清哪些產品更能迎合市場。目前項目在售戶型，都比較經典。
96㎡三房兩衛：格局雖在市面多見，但空間尺度更勝一籌。入戶通道接近2米，抖音上的網紅玄關，業主可以遊刃有餘發揮。
臥室全飄窗設計，最小臥室有也有7.5個㎡，1.5米床和辦公桌可以輕鬆放入。
不少剛需對三房的理解，就是三間房，未關注房間大小。入住後才發現，次臥太小，只能勉強做書房，或放一張小床，免不了再折騰置換。如果只有買三房的預算，最小房間的面積一定不能忽略。
▲96㎡戶型圖
119㎡四房兩衛：南北對流雙陽臺，市場上的網紅戶型，人見人愛，未來定是二手市場上的“硬通貨”。
目前，市面上也有一些緊湊的四房戶型，面積甚至小到99㎡，最後犧牲的只能是房間的尺度和舒適度。
▲119㎡雙陽臺戶型圖
從以上戶型圖可以看出，龍光119㎡四房，3個房間都在8個㎡或以上（入戶房間約7.9個㎡），主人房甚至超過17個㎡（不算主衛面積）。
05
在“麵粉價”動不動就創板塊新高的行情下，“麵包價”水漲船高的理由顯得簡單粗暴。
假如車城地塊拍出高價，你猜龍光天闕會不會漲價？
有人猜會，有人猜不會。
司令認為，不管是誰拿了地，區域的環境面貌都將煥然一新，更企穩城央該有的段位。至於價格上漲，只是時間問題。
就算天闕不漲價，那麼等車城地塊產品入市後，單盤稱霸，你猜龍光天闕的二手房會不會跟著漲價？
當然，假如車城地塊沒拍出高價，甚至黯然成交，你猜龍光會不會降價？
司令認為不會，且看龍光去年到今年一直在買買買，資金面料想也不會捉襟見肘。且項目貨量也不多，犯不著要在樓市回暖時，用低價迎合市場。這是商業常識！
除非項目推出更差的單位，或拿邊角料來做特價，另當別論。
如果以上理由還不夠充分，那不妨一路看看廣佛線站點上（金高區～魁奇路）在售盤的價格區間，其中桂城區域以二手次新代替，剔除賣3.5萬/㎡以上的盤。
看看上面的價格，千燈湖單價最貴（4萬+）的那個盤都沒列上去。再看回上文對待拍地塊周邊配套的梳理，你覺得龍光天闕需要降價嗎？
顯然，市場最糟糕的時刻已經過了，當下正處於修復期的狀態。
你可以選擇繼續等房價跌多一些再入手，但你不能阻止那些真正需要買房自住的人，比你先出手買走你更心水的樓層、朝向和戶型。
市場上，跟房價漲跌博弈的人，只有兩種結果。要麼贏，要麼輸，沒有平局。
06
那麼從當下的行情看，若你要上車、想置換，必須儘早做出決策。若你對當下樓市信號還保持無動於衷，你覺得你的贏面有多大？
如果不想冒更多風險，那麼你就應該有所行動。在一眾房企瘋狂搶食前，快速出擊把握主動權。
4月8日車城地塊揭曉前，隔壁的龍光天闕都值得你一看。早看早決策，這是司令長期對廣大剛需、置換老鐵的忠告！
司令說樓：用真金白銀探索的樓市經驗，用接地氣的方式讓你躲開樓市裡的坑。為買房人解惑答疑，買對房子少費心。那些別人不肯說的，司令告訴你。
閱讀更多 司令說樓 的文章
