前幾天胖哥寫了漢口區域的5個純新盤項目，大家反映還是比較熱烈
當然網友討論有看衰的也有看好的。
看衰的覺得武漢樓市要降價，武漢樓市要涼，更有網友希望通過本次疫情來抄底武漢。
看好的覺得武漢樓市雖然受到了疫情的影響，受到了短暫的創傷，但這並不影響對武漢的信心，依舊看好武漢。
胖哥想說的是畢竟武漢的城市地位依舊牢固。武漢的交通優勢依舊明顯，武漢的基建也開始開工，武漢的政策國家也一定會傾斜，這次疫情更是催發了武漢人換房買房的需求。
對於已經開盤過的樓盤，有前期價格參考，有前期的業主，直接降價實在是太難了，降價大概率引起維權。
就算是變相降價，精裝改毛坯，送精裝等方式一樣會引起各種矛盾。
但對於純新盤來說，就沒有這個矛盾，可以根據現在的樓市情況靈活定價，可操作空間較大。
純新盤出現“撿漏”的機會會更大，所以胖哥最近這一段時間一直在推薦武漢即將上市的純新盤。今天就來說說武昌區域的幾個純新盤項目。
01城投秀水青城
基礎信息：城投秀水青城位於青山區建設十一路青宜居車站旁。預計疫情結束後就會開盤，開盤樓棟未知，但是開盤戶型已出，主推90-142平戶型，該項目為毛坯銷售。
（項目區位圖）
城投秀水青城淨用地面積約5.6萬平方，建面約20萬方，其中商品住宅建築面積18萬方，公租房1.1萬方，商業0.5萬方，幼兒園0.2萬方，總戶數1823戶，其中商品房戶數1594戶，公租房229戶，容積率為3.62，包含停車位2360個。
（項目效果圖）
住宅由8棟27-48層高層住宅組成。其中1號樓為47層，2號樓為48層，3號樓為27層，4號樓為34層，5號樓為33層，6號樓為34層，7號樓為47層，8號樓為34層。
項目售樓部已經於去年9月份開放。
項目優勢：
1、區域內有一定稀缺性。青山那邊目前低價房已經很少了，大部分的房源價格在2萬左右，這個樓盤的出現，極大的會緩解青山人民購買低價房的需求。
2、戶型產品段比較豐富。從剛需的90平到改善的140平產品應有盡有。
3、配套充足，但都一般。項目距離地鐵5號線建設十一路站僅200米，而且項目上天興洲大橋也比較方便，項目自帶幼兒園，但是周邊其他配套都比較一般般。
4、周邊環境一般。項目位於青山三環以外，發展有限，而且周邊以還建房居多，人口密度較高，缺乏品質小區。城投秀水青城距離都市工業園大約1.4公里，距離青山熱電廠和武鋼廠區約2公里左右，會受到工業區的影響。
價格猜想
該項目地塊是2014年9月，武漢大橋實業集團以42000萬元的底價，2082元/平的樓面價，拿下的青山區建設十一路P(2014)096號地塊，地塊面積56027.14平方米，容積率為3.6，該地塊為住宅用地，使用年限70年。
周邊沒有新盤做比較，附近二手房價格約14000元/平米左右，城投秀水青山毛坯銷售，根據2020年的市場行情，胖哥認為項目14000-15000元/平左右入市較為合理。
關於開發商
該項目屬於武漢城投集團旗下的大橋集團開發，雖然都是打著城投的牌子，但實際上和城投瀚城、城投四新之光並非一家子公司。城投大橋集團在盤龍城還有待開發項目-城投大橋龍城。
02月亮灣壹號
基礎信息：月亮灣壹號位於武昌區濱江商務區和平大道綠地606旁。預計5月開盤，開盤樓棟大概率為4號樓，面積為：125平米，135平米跟177平米。項目為福星惠譽水岸國際項目地塊，按照福星惠譽的調性，極有可能為毛坯銷售。
（福星惠譽月亮灣項目地址）
項目共由兩個地塊組成，總建築面積約42.2萬方，其中住宅總建築面積約29.5萬方，共計12棟住宅，規劃總戶數1914戶。售樓部外展點在群星城一樓H&M旁。
項目優勢：
1、地段優越。項目位於武昌內環，武昌濱江板塊，地理位置非常不錯。
2、交通方便。武昌核心區域，進去都比較方便，而且項目周邊還有3條地鐵。5號、7號、8號線在項目周邊都有站點。
3、配套齊全。周邊就有綠地繽紛城跟華夏幸福的商業，距離銷品茂跟群星城也非常近。另外周邊還有三角路小學、糧道街中學，教育資源一般。
4、產權只剩60年。項目拿地比較早，由於種種原因最近才施工，耽誤了10年左右，所以目前產權只剩下60年。
價格猜想
2010年2月5日，福星惠譽房地產有限公司之全資子公司武漢福星惠譽置業有限公司以22.8億元競得洪山區三角路村P（2009）129號地塊，包含1、2、7、11、12、13、14、15、16、17，共計十個地塊，總出讓面積達217001㎡，規劃建築面積共1041605㎡
在P（2009）129號地塊的10個小地塊中，大部分都是福星惠譽水岸國際，目前已開發完成。而K14地塊即為月亮灣壹號。該地塊可能是因為拆遷或者修建公鐵隧道的原因，一直都未能開發，直到現在才開始開發。
因為福星惠譽性價比跟毛坯，所以2020年即將入市的月亮灣壹號均價會比周邊便宜，預計價格在30000-35000元/平。
關於開發商
福星惠譽控股有限公司成立於2001年，公司在武漢開發了眾多項目，住宅代表項目，如福星惠譽國際城、福星惠譽水岸星城、福星惠譽東瀾岸、福星惠譽青城華府、福星惠譽漢陽城、福星惠譽水岸國際、福星惠譽紅橋城等；商業代表項目如群星城等。
03地鐵復興城
基礎信息：項目處於武漢二環內，武昌核心地段，地鐵復興城位於武昌區張之洞路與解放路交會處，湖北省人民醫院正對面。目前售樓部還沒有對外開放，項目資料信息較少，目前確定是項目主推毛坯房。
地鐵復興城佔地約4.5萬方，建面約29.4萬方，整個小區由9棟住宅樓（層數為10～34層）、1棟商業（層數為36層）、1棟3層幼兒園及相關配套商業，其中部分建築工程使用裝配式施工。其中9棟住宅樓及配套商業，總建面約24萬方。
項目優勢：
1、地理位置好。位於武昌核心，老武昌古城附近，二環內，絕對位置比較好。
2、自駕較為堵車，附近有3條地鐵。門口即是張之洞路，周邊臨江大道，解放路，復興路。這幾條路在高峰時期可以說是非常堵的。地鐵方面，3條地鐵交匯：4號線已經通車、5號線在建、11號線在建！這可能是項目一個比較大的優勢。
3、附近有醫院，學校一般。項目自帶了一部分商業，解決生活配套完全沒有問題。項目正對面是省人民醫院。距離項目最近的是復興路小學，對口的可能性較大。這片的初中資源倒是一般。
關於價格
2017年12月29日，P（2017）175號地塊掛牌出售！該地塊佔地面積45170㎡，容積率4.8，起拍樓面價14330元/平，出讓指導樓面價為17498元/平，最高樓面價19498元/平，將採用一次性報價的形式。最終由武漢市軌道交通建設有限公司底價310,700萬元拿下，樓面價14330.12元/平
項目東邊的佳兆業廣場天御帶裝修32000元/平，南面的融創望江府毛坯21300元/平。如果賣毛坯，地鐵復興城不會超過佳兆業廣場天御，畢竟佳兆業廣場天御的地段更核心，但會比融創望江府高不少，價格可能在3萬左右。
關於開發商
地鐵復興城項目是由武漢地鐵集團有限公司投資興建。之前在武漢開發過地鐵常青城、地鐵時代雲上城等項目。
04錦繡江城
基礎信息：錦繡江城位於洪山區白沙洲大道與武梁路交匯處，保利上城的正北面，白沙洲大道喬木灣公交站背後，與保利上城一路之隔。售樓部就在白沙洲大道的馬路邊。
項目總佔地約7.8萬方，總建面約35.6萬方，一共有14棟樓，1771戶，樓層分別為4、8、25 、32層，1梯2戶跟2梯4戶分佈。
項目優勢：
1、交通方便。項目處於武漢三環內，緊鄰白沙洲大道，開車進出都很方便，沿線的公交線路也比較多，距離地鐵5號線江國路站500米左右，算是地鐵盤。
2、小區體量較大。小區整體達到了30多萬方，小區配套了幼兒園跟商業，自身的環境還算不錯。
3、周邊配套一般。對面就是烽火鋼材市場，周邊教育資源也一般般，商業主要靠周邊一些小區自帶的商業體。
4、開發商一般。項目烽火村城中村改造開發用地，小區裡面有一定的還建房，開發商為村級開發商，知名度不高，不過好在賣毛坯，勝在性價比。
關於價格
前期置業顧問放風價是毛坯14500元/平米左右，考慮到周邊毛坯房價格大概在15000-16000之間，所以最終的價格很有可能趨近14500。
關於開發商
項目開發商為武漢市烽火房地產開發有限責任公司。
05中城光谷龍山湖
基礎信息： 項目位於東湖高新區光谷中心城·頂冠峰路華為研究基地旁，小區對面為北大資源山水年華項目，挨著光谷十六小。開盤時間待定，預計推出165-230平米戶型。
項目處於武漢三環與四環之間，整體佔地約7萬方，建面約14.7萬方，容積率2.1。
一共9棟（包含了8棟15-24層住宅、1所9班制幼兒園及約250平米的配套商業），全部為1梯1戶，精裝修。
其中1、2、3號樓24層、4號樓16層、5、6號樓15層、8號樓22層，9號樓23層。共計522戶，停車位1357個。
項目優勢：
1、產品做的很棒。項目的定位比較高端，產品上也做的比較好，一梯一戶的設計讓項目的私密性較高，而且是光谷東唯一一個外立面採用玻璃幕牆公建標準的，小區整體圈層比較偏高端化。停車配比較高，達到了2.6:1，差不多一戶可以停3輛車。
2、自然環境好。臨近武漢植物園、龍山水庫、在建的龍山湖公園
3、區域位置一般。靠近繞城高速，屬於光谷中心城邊緣地帶，距離中心區域位置較遠。周邊整體的配套一般。
4、戶型較大。剛需繞路！165平米戶型僅做成3房，項目只能自住，投資屬性不高。
關於價格
2016年7月8日，武漢中央商務區城建開發有限公司以12.79億元競得位於九峰一路與珊瑚北路交匯處的一塊住宅和商服用地，樓面地價8688元/平，溢價率高達256.34%。這是名副其實的光谷東地王。按照這個樓面價，再加上裝修，估計售價會達到2萬左右，不過小區對面的北大資源山水年華已經售完，二手房單價17000元/㎡左右。
關於開發商
中城在武漢的樓盤並不少，剛需、改善都有，售完的有中城悅城、中城新時代，目前在售的是青年路的華髮中城薈。
總結
這裡胖哥主要寫了5個武昌區域的純新盤，還有：新力雅園等今年純新盤項目之前胖哥都單獨寫過踩盤貼，有興趣的話可以聯繫胖哥發送給你。
從武昌區域的新盤來看，武昌中心區域純新盤供應量上來了，但是收到疫情影響，入市的價格要有一個比較好的策略，另外青山跟白沙洲今年也會入市一些低價盤，打亂區域內的價格市場，從光谷東純新盤的情況來看，光谷東今年樓市可能會有一定的漲幅。
下次我們將繼續關注大漢陽區域的純新住宅項目，敬請關注。
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