3月31日，中國恆大（3333.HK）舉行了業績發佈會，公佈了2019年的業績。
數據顯示，恆大2019年實現合約銷售額6011億元；營收4775.6億；核心利潤408.2億元；資產負債率77.9%；淨負債率159.3%；現金餘額2287.7億元。
01
恆大新戰略
在2019年複雜多變的市場環境裡，恆大依然實現了一個高質量的發展，恆大這艘鉅艦依然沒有讓市場失望。
作為優等生，“成績很棒”並不在意料之外，但是在核心數據之外，大家關注的還在於，已經領跑於行業的恆大，要如何面對一個更加具有不確定性的未來，在業績發佈會上透露出來的恆大新戰略，成為最大的亮點。
許家印把恆大新的發展戰略歸納為“高增長、控規模、降負債”，而且目標非常清晰。
高增長，顧名思義是要實現銷售的高速增長，許家印將2020年的銷售目標，定在了8000億，而到2022年，突破1萬億的銷售額；而控規模則是針對土地儲備，嚴控土儲的規模，目標是負增長，未來每年要降低3000萬㎡左右，到2022年，土儲規模降低到2億㎡；降負債的目標也很直接，有息負債平均每年降1500億，到2022年，總負債要降到4000億以下。
許家印強調，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來”。
力度很強，決心很大，事實上，如果說這話的不是許家印，可能市場上買賬的人都寥寥無幾。一方面是許家印的敢說，而另一方面則是恆大的敢做，畢竟今天的恆大，已經可以憑實力立下這樣的“軍令狀”。
就在本月中旬，由權威研究機構組成的中國房地產TOP10研究組，公佈了2020年中國房地產百強企業，恆大再次上榜，連續4年蟬聯百強榜的榜首。
而在分榜單上，恆大又以綜合實力、融資能力、運營效率，登上了分榜單Top10的榜首，並且榮獲“年度扶貧標杆企業”的榮譽。
而這樣的恆大，已經下定決心了。
02
發力去槓桿
如果僅按“年齡”來論資排輩，恆大在Top房企的陣營中，屬於“小兄弟”，畢竟1996年成立的恆大，至今也不過是走了24個春秋。
那時，剛剛南下創業的許家印，沒有趕上1992年的房地產創業大潮，那一年許家印未來的“老朋友們”的事業正如火如荼。
在海南，萬通六君子已經賺到了第一桶金；在大連，王健林的西崗開發公司改制成為萬達；在上海，市政府官員出身的張玉良，創建了上海綠地；而在珠三角地區，就有了楊國強的碧桂園、李彬海建立的保利地產、陳卓林的雅居樂以及姚振華的寶能等多家房企。
一方面是起步晚，而另一方面背後也沒有大靠山，想要發展就得快步往前追，高槓杆是迫不得已，卻也是順應潮流。
要有錢，還要有地，這是房企的命脈，畢竟無論是房改的紅利、城鎮化的紅利還是舊改紅利，都需要有錢拿地才能吃下去，那麼在發展的過程中，“高槓杆”一直房企的重要代名詞。
對於恆大來講，也沒有例外，“錢”和“地”所帶來的擴張，帶來了長足的規模效應，但是在高槓杆的同時，恆大也一直在警惕高槓杆所帶來的可能的財務風險，降槓桿是大勢所趨，而恆大一直也在降槓桿的實踐當中。
事實上，近兩年的運營模式的轉變，就已經在為恆大“降負債”“控規模”打下基礎了。
2017年，恆大開始從規模型向”規模+效益“轉變，意在保持規模適度增長的同時，更加註重增長的質量，恆大還提前償還了1129億的永續債，不僅是為以後釋放利潤空間，也是在降低負債率；2018年，恆大的經營模式由高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”的模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的 “三低一高”經營模式轉型，為的就是求穩。
無論是負債總額還是負債率，恆大的財務健康程度，是越來越高的。
而在土地儲備規模方面，從2017年的土儲在達到3.12億㎡之後，恆大就開始有意識地控制土儲的規模，新增土儲在降低，已經甚少在公開市場拿地，尤其是基本不參加對地王的爭奪，部分土儲的地塊靠併購，來維持總土儲規模在保持著相對穩定。
而現在，有意識地控制規模，2022年的土儲規模將在2016年的總額之下，但這也並不令人擔心，恆大總裁夏海鈞曾說，“即使不拿任何地，未來5-8年公司也可以保持穩定盈利。”
03
高增長的新思路
“控規模”“降負債”之後，恆大能否實現高增長呢？
其實正應了許家印的那句話，“越是在市場不好的時候，越能體現恆大的功底”。
2020年，世界以一個絕對的“困難模式”開了年，從1月底開始肆虐全球的新冠病毒肺炎疫情，開始影響著人們的方方面面，在國內各行各業都遭到了不同程度的影響，房地產行業首當其衝。
在整個2月份，工地停工、售樓處關閉成為市場的主旋律，而3月份雖然已經有部分企業可以復工復產，但是對於一些城市來講，售樓處仍然不是一個很好的去處。
全行業的“慘”是真的慘，統計局的數據顯示，1-2月份全國房地產開發投資下降了16.3%，房企的土地購置面積下降了29.3%，商品房銷售面積下降了39.9%，銷售額下降35.9%，如果單算2月份，數據只會更糟，畢竟2月份的國房景氣指數已經跌至97.39。
但是，市場的困境並沒有成為恆大的困境，從2月13日開始，恆大實施全國所有樓盤網上購房，一直並未真正成為市場主力的恆房通，開始成為恆大在困境中突圍的利器。
當地產公司的思路向互聯網思維靠攏，碰撞出來的就是不一樣的火花，“向規模要效益”，並不一定僅依賴線下渠道，上線“網上購房”雖然是形勢所迫，但是，從市場上引起的反響以及兩個月的實踐來看，這種線上的新思路，並不是不可行。
數據最會說話了，在全行業的下跌哀嚎中，恆大逆勢增長的速度，又創出了紀錄。
2月份的合約銷售金額與合約銷售面積的同比增長率，都在100%以上，一季度的銷售開門紅，1463億的銷售額，同比增長23%，而回款速度也在加快，1133億的回款，同比增長55%，刷新了行業最高紀錄。
如果再回過頭來再看統計局的數據，恆大實際上扮演的角色，更像一個孤獨的俠客，在一場慘烈的戰鬥中，憑藉一己之力，力挽狂瀾。
這就是恆大的希望，也是恆大控速、降債的底氣。
而在業績發佈會上，許家印也給大家算了一筆賬，“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
還是一個穩穩的恆大，也許，這也是房企的未來。
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