前几天，深圳壹地产姊妹号【湾区壹地产】首发了两篇深圳扩容猜想的文章，引发了网友热烈讨论。
部分网友认为在特区40周年的关键节点，政府肯定会给深圳派送大礼包；部分网友认为深圳现在谈扩容为时过早。
认为会扩容的网友对具体扩容片区的猜想也意见不一，有人说会扩东莞，有人说会惠阳、大亚湾，有人说会飞地扩“河源”。
总之，众说纷纭，各有各的道理。
但是，深圳扩容的可能性到底有多大？假如要扩，具体会扩哪里？现在是出手买临深的好机会吗？
01
围观人数超14万，评论超400条
这场高峰论坛引爆网络
为解答众人心头的疑问，探讨湾区城市发展格局，3月27日，深广电壹深圳、深圳壹地产、湾区壹地产强强联合，在深圳广电集团壹深圳演播厅举办了《深圳向东，惠湾机遇》——时代新格局•惠湾价值高峰论坛。
论坛采用线上直播，聘请了在业内极具权威的三位专家：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任宋丁，深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究中心主任邓志旺，深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰，从多个角度对相关话题进行了深入解读。
作为深圳全面复工后，为数不多的探讨湾区城市格局的直播论坛，活动引起了很大反响，实时在线人数超14万，可谓刷爆网络。
而且各位专家观点观点新颖，见解独到，对湾区格局和楼市剖析精准犀利，引发网友热烈讨论，留言互动超400条。
笔者对专家演讲内容进行了梳理，发现有三大核心观点，极具参考价值。
02
深圳会扩容吗？怎么扩？
核心观点一：假如深圳扩容，无论是“硬扩容”还是“软扩容”，惠湾都或将成最大赢家。
坊间关于深圳扩容的呼声由来已久，但是深圳当真有扩容的必要吗？
对此，邓志旺老师表示：深圳在过去40年，经济总量增长了整整一万倍。人口总量增长超过了60倍，人口密度达到了2万人每平方公里。
快速发展之下，深圳出现了高密度+高房价+高租金+低配套+低供给的“三高两低”问题，城市空间发展已经难以为继，扩容迫在眉睫。
宋丁老师也表示：深圳扩容一直是有机会的，政策层面要国家决定，但是从合理性、必然性、趋势性来探讨，是不可抗拒的。
那么，深圳假如扩容，会怎么扩？
邓志旺老师认为：扩容有两种可能的途径，一是“硬扩容”，把临深片区并入，增加深圳的辖区。二是“软扩容”，通过规划都市圈的方式，实现深圳跟周边城市的同城化。
今年2月28号，政府提出要加快编制深圳都市圈规划。这个规划不仅规划层次高、进展快，而且规划范围很明确，以深圳为中心规划了3+2城市群，总面积达到了15800平方公里。
在这个都市圈内，真正的核心区是以深圳为中心，向周边延伸50公里，覆盖东莞市中心、惠州主城区的1小时交通圈。
虽说同时覆盖了东莞、惠州，但其实不管是“软扩容”，还是“硬扩容”，主要方向还是惠湾。
这是因为，一方面惠州比东莞的土地资源丰富；另一方面惠州地处深汕合作区和深圳之间，是深圳向东拉通高铁、地铁等交通的必经之地；而且深圳和惠州之间的产业是错位发展，没有竞争关系。
陶文杰老师认为，扩容有三种可能性：小扩容、中扩容、大扩容。 小扩容即前海扩容，基本已板上钉钉，宣布只是时间问题。
中扩容主要是纳入临深的东莞、惠州的一些区域，向西是长安、虎门，向北是凤岗、塘厦、松山湖，向东就是惠湾（惠阳、大亚湾）。
至于哪些区域可能性比较大？从发展空间上考量，惠州对深圳的意义更大一些，因为它有土地、有发展空间。
从现实交通考虑，惠州本身有惠州南站、惠东站，还有深圳地铁14号线和16号线的延长线，交通条件比较完善。
从城市发展角度考虑，深汕合作区和深圳之间刚好隔了惠阳、大亚湾和惠东这几个区，假如深圳未来向东扩容，把这几个区覆盖进来，也更利于各个区域的联合发展。
综合考虑，假如深圳未来要扩容，最有可能的就是向东，扩到惠阳、大亚湾，甚至长远来看，扩到惠东这个区域。
大扩容，长期看，是深莞惠大都市圈全部纳入深圳，甚至包括深圳直辖，但是短期不具备这个条件，长期可以讨论。
宋丁老师认为，深圳扩容，往南（香港），向西（要填海）是扩不了的，只有往北和往东，北是东莞，东是惠州。
但是东莞也只是一个巴掌大的地方，这40年也是高密度发展，假如真被扩进来，深圳处理起来难度非常大，所以对深圳来讲，未来资源配置最合理的方向就是往东扩。
不难发现，三位专家观点基本一致，即深圳存在一定的扩容可能性，而且假如扩容，东扩概率最大，尤其是惠阳、大亚湾这部分区域。
03
时代新机遇下，买房如何布局？
核心观点二：深圳大都市圈的构建、深圳扩容概率以及滨海旅游度假经济的发展下，买房布局的最佳区域是临深、及惠州滨海片区。
陶文杰老师认为，综合考虑，惠湾区域是大家布局的最佳选择，有5点原因：
1.惠湾扩容的可能性比较大；
2.惠湾不限购，好上车；
3.惠湾价格低，想象力大。单价才1.4万/平左右，比凤岗、塘厦、长安这些临深片区低了一大截，更有空间；
4.惠湾交通发达，高铁、地铁都有，通过高铁可以直达广州、香港。
5.就算拿掉扩容的概念，惠湾本身的产业带前景和规划也很好。
关于第五点，最重要的是，惠州提出了一个惠州湾的概念，并进行了大手笔的规划。
惠州湾就是惠阳、大亚湾和惠东稔平半岛这一片，这里有有一个重点区域，就是稔平半岛上的滨海新城先导区。
这里产业规划很好，资源非常独特，有山有海有湖有林，类似深圳的深圳湾、前海湾，目前房价水平在1.4万/平。
而深圳湾、前海湾目前二手房的最高价格可以卖到30万/平，大体上是15-20万/平，比惠州湾贵了10-20倍。
注意，这个10-20倍的价差，就是历史给予的机会。在大湾区的背景下，所有城市未来都是全球一流城市，这个差距当下不是太合理，无论扩不扩容，都可能会出现补涨，希望大家能够抓住。
图源陶文杰老师PPT截图
宋丁老师认为，惠湾产业本身就非常强，现在已经有非常多的国家战略性的重大产业，包括石化、港口、码头产业等。随着东进的发展，这些产业会进一步扩张，资金、人口会进一步集聚，东西不平衡就会逐步缩小，两个海湾的价差也会缩小。
而且这次疫情改变了很多人的居住理念和购房偏好，对于在深圳的人来说，以后5天在城里上班，2天到郊外度假，这种5+2的休闲浪漫的钟摆式生活会成为体面和健康的代名词，惠湾就是一个很好的第二居住选择。
邓志旺老师认为，从交通布局上看，惠湾机遇也很大。深圳年底5条城轨将要开工，分别是深汕高铁（深圳—汕尾）、深惠城际铁路、深大城际、龙岗到大鹏的铁路、穗深城际。其中4条都向东，意味着深惠同城的时代已经开启了。
而且，随着交通联系的进一步加强，在深圳第10区和第11区之间（深汕合作区）的惠湾，某种意义上说，
将成为深圳的10.5区。
04
刚需上车机遇来了买房看准5大优先
核心观点三：黑天鹅蔓延，全球大放水下，现在是刚需买房的最佳时机，但要选择优质物业。
陶文杰老师认为：当下，全球疫情肆虐，美股连续4次熔断，股市暴跌，美国、德国、韩国都出台了救市政策，这场危机，可谓百年难遇。
那么，我们每个人该怎样来保卫自己的资产？答案很简单，买房。
经济前景不太好的时候，房地产市场表现反而比较好。这是因为决定楼市短期走向的最核心因素是两个，一是货币因素，也就是流动性因素；二是楼市调控因素。
今年这种史诗级危机导致的是史无前例的救市，所以流动性方面，短期是非常宽裕的，接下来为了稳定经济，自然要稳楼市。
我判断楼市的政策，至少比2019年会宽松一些，尤其是内地的一些城市。所以无论是流动性还是楼市政策，在2020年都利好于楼市。
但是买房不能乱买，布局湾区，在具体的物业选择上，要牢记五个优先：
第一，优先扩容可能性大的区域。第二，优先单价比较便宜的区域。第三，优先有高铁站的地方。第四，优先地铁节点。第五，优先大品牌、大社区、大配套、稀缺资源。
当然最后一点要提醒大家，买房要做中长期的打算，万一短期没扩容，买的片区本身也要有产业支撑，有涨幅前景。
05
峰会观点总结
1、迫于目前的城市发展压力，深圳存在扩容的合理性和可能性，长期看，概率比较大。
2、深圳假如扩容，东扩概率最大，尤其是惠阳、大亚湾这部分区域，因为有土地、有空间、有交通。
3、惠湾有一个重点发展片区——稔平半岛上的滨海新城先导区，这里有产业、有得天独厚的自然资源，和深圳的深圳湾、前海湾的房价水平差了10-20倍，这个价差是购房者的机遇。
4、黑天鹅蔓延，全球大放水下，货币政策和楼市政策都会放宽，利好楼市。
5、选择物业要遵循5个准则：一要优先扩容可能性大的区域；二要优先单价比较便宜的区域；三要优先有高铁站的地方；四要优先地铁节点；五要优先大品牌、大社区、大配套、有稀缺资源的项目。
从专家观点可以发现，不管是深圳都市圈规划，还是深圳扩容猜想，惠阳、大亚湾等片区最受辐射利好，或许是湾区置业实现弯道超车的机遇。
而惠州房地产在最近几年吸引了众多一线实力强企进驻，其中碧桂园当属惠州房产的“领头羊”。
据悉，碧桂园惠深区域已深耕13年，先后开发超30个项目，据数据统计，每5位在惠湾买房的业主中，至少会有1位选择碧桂园项目。
在这13年发展过程中，碧桂园惠深区域不断优化产品、提升服务、加强配套，项目开发也更加贴近市场需求，即包含临深城市型住宅，如碧桂园星钻、星悦，也包含滨海旅居大盘十里银滩、银滩花园，丰富的项目类型和产品线条，可以满足惠湾人、深圳人、甚至全国人的刚需、改善、度假、旅居等多种购房需求，值得关注。
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